Дефицит земли подталкивает девелоперов к проектам в старом фонде Петербурга

Автор фото: Пётр Ковалёв

Дефицит свободных земельных участков в историческом центре вынуждает девелоперов обращать внимание на проекты реновации и реконструкции зданий старого фонда.

Петровский и Крестовский острова практически исчерпали свой потенциал для нового строительства. Хотя в историческом центре остались ещё интересные промзоны, например Матисов остров, Адмиралтейские верфи.
"Но первая — достаточно небольшой кластер, в котором можно построить до 50 тыс. м2 жилья, а застройка второй, думаю, в ближайшие десятилетия невозможна, — рассуждает Андрей Вересов, исполнительный директор группы “Аквилон”. — Все остальные промтерритории очень сложно пустить в оборот. Лендлорды хотят за них очень много. Проекты требуют больших инвестиций в разработку градостроительной документации и подготовку самой территории, но без гарантированного результата".

Перестали чураться

Дефицит в центральных районах участков под строительство толкает девелоперов браться за очень сложные во всех отношениях объекты, но менее капиталоёмкие — расселённые жилые дома. "Они тоже проблемные как с точки зрения общественного мнения, так и юридически. Они имеют массу обременений и трудностей в перспективе и при этом предлагаются без готовой документации и гарантий, что строительство вообще будет возможно", — рассказывает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Но тем не менее они требуют более скромных инвестиций, а значит, меньших потерь в случае неудачи. "Если сравнивать, то подготовка редевелопмента небольшой промзоны обходится в 1–1,5 млрд рублей (с учётом земли). Покупка же аварийного здания на торгах — в 150–200 млн рублей", — делится Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум лайф девелопмент".
Подобные реализованные проекты уже есть на рынке. Однако раньше этим в основном занимались небольшие компании, и это был скорее нишевой бизнес. Сейчас и крупные застройщики, особенно те, что специализируются на жилье класса элит и бизнес, будут всё чаще рассматривать выкуп зданий под реконструкцию. Как говорят участники рынка, главное при создании эффективной экономической модели — оценить существующие планировки и статус предмета охраны, детально разобраться в требованиях КГИОП и только после этого делать выводы о наиболее привлекательном виде использования.
В прошлом году компания "Еврострой" приобрела комплекс зданий на Галерной ул., 20–22, общей площадью 11,6 тыс. м2. Как говорят в компании, объекты будут приспособлены под современное использование, но конкретные параметры и детали проекта пока не раскрываются. Также в портфеле застройщика уже есть здания на Малом пр. Петроградской стороны (дома №79, 81 и 83), которые будут реновированы под жильё. Группа RBI в этом году завершила проект "Крестовский IV" на Крестовском острове. Это тоже реконструкция существующего здания, купленного в 2018 году на торгах.
В августе 2021–го на торгах были проданы четыре аварийных дома на Тележной ул., 21–29. Их приобрела группа "Реновация" Яна Бобрышева, у которой уже есть опыт капитального ремонта аварийного дома на ул. Тюшина, 6, разборки и воссоздания дома на Большой Разночинной ул., 6, литера В.
Orange Group за 2021 год пополнила портфель пятью зданиями площадью 2–3 тыс. м2 для создания сети апарт–отелей бренда IZZZI. VALO в качестве fee–девелопера вывела на рынок новый апарт–отель UNO на Лиговском пр.

Сложный бизнес

Это крайне сложный бизнес — как с технической точки зрения, так и в плане перспектив ввода объекта в эксплуатацию, сетует Нина Экстер, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management. "Объект приобретается без точной экспертизы и детальной сметы, качество и сроки проведения работ не регламентированы, а реализация производится без финансовой поддержки госпрограмм", — поясняет она.
Чтобы приспособить старый дом под современное использование, необходим капитальный ремонт, замена инженерных сетей, ремонт фасадов, кровли и всего остального. Кроме того, в центре огромное количество домов, фактическое состояние которых оценивается довольно поверхностно. Обследование и укрепление фундаментов и несущих конструкций зданий, находящихся вблизи от строительных площадок, девелоперы делают за свой счёт.
Кроме того, есть сложности с приспособлением старых домов под современное использование — планировки квартир получаются неэргономичными, слишком большого метража и т. д. Есть вопросы со строительством подземного паркинга, который необходим для жилого дома высокого класса.
"Сложно применить современные фишки, которые свойственны новостройкам (большие оконные проёмы, террасы). Не всегда достаточно места для полноценного благоустройства внутренней территории", — говорит Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
Иногда в старых кварталах просто исчерпаны лимиты на подключение к мощностям, поэтому, чтобы заселить дом, необходимо полностью реконструировать старые сети. А это приводит к дополнительным затратам.

Появление инвестора — повод для тревоги

Отдельная тема — взаимоотношения с градозащитниками. Если девелопер соблюдает охранные обязательства, то с КГИОП сложностей не должно быть. "Но с градозащитниками сложности есть всегда. Пока здание стоит и разваливается, протестующих оно мало интересует. Ярчайший пример — Конюшенная площадь. Но как только появляется инвестор, они тут же обращают на объект пристальное внимание", — рассказывает топ–менеджер строительной компании.
Рынок подобного жилья в Петербурге ещё только создаётся. Но с учётом сокращения "простых" земельных участков (не имеющих градостроительных ограничений) в центральных локациях Петербурга интерес девелоперов к историческим зданиям и старому фонду будет возрастать, уверены участники рынка.
Свободных участков в городе в принципе становится всё меньше, центра Петербурга это тоже касается. Реконструкция исторических зданий и переоборудование их под современное использование с учётом новых требований и трендов, но с сохранением первоначального облика — хорошая альтернатива. Реновация старых кварталов позволит улучшить городскую среду.
Сергей Терентьев
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС
Пока не вижу, чтобы застройщики в массовом порядке брались за дома в центре города. Есть случаи, когда ремонтируют отдельные квартиры. Но и это не очень распространённая история. Жильё в таких проектах сложно продать. Но это интересно, потому что в центре, в старом фонде, существует дефицит маленьких квартир: очень мало, например, однокомнатных. Спрос на них можно удовлетворить как раз за счёт подобных проектов.
Виолетта Басина
Гендиректор ГК "Омакульма"