Фото: Антон Ваганов

Туманная першпектива: Невский теряет престижность среди крупных арендаторов

Бизнес отказывается от имиджевых точек на главной улице города. Невский проспект пестрит объявлениями о сдаче или продаже помещений, причём многие из них пустуют уже больше года. Эксперты полагают, что уровень вакансии будет расти и далее.

Вакантность на главной торговой улице города по итогам II квартала 2021 года, по данным Colliers, составляет 11,3%.

Смольный может потерять полмиллиарда рублей, прогнав арендатора с Невского

Смольный может потерять полмиллиарда рублей, прогнав арендатора с Невского

1204
Иван Ершов

В компании отмечают, что пока на Невском проспекте наблюдается наибольший разрыв между текущим и допандемийным количеством свободных помещений. К июлю 2021 года зафиксировано в 3 раза больше вакантных помещений, чем в начале 2020–го.

В Knight Frank St Petersburg считают, что доля помещений, занятых арендаторами, по итогам первого полугодия 2021–го составила 91,2%. Доля свободных помещений на конец июня 2021 года составила 8,8%, или 62 простаивающих помещения.

Застыли во времени

Многие помещения на Невском, которые освободились в прошлом году, до сих пор не могут найти новых хозяев. Объявления об аренде или продаже можно увидеть почти на каждом шагу. По подсчётам компании "Этажи", здесь наблюдается примерно на 10% больше свободных площадей, чем было до начала пандемии.

Уже больше года невостребованными остаются крупные объекты по несколько сотен квадратных метров. Например, пустует помещение на Невском пр., 80, которое год назад покинул магазин H&M. Также пока не востребована локация в здании отеля "Коринтия", где в прошлом октябре закрылось отделение Сбербанка, занимавшее два этажа общей площадью более 800 м2. Сейчас на ЦИАН за него просят 8,7 млн рублей в месяц.

Около года пустуют помещения, которые освободили два ресторана сети "Бургер Кинг". Площадь каждого была около 500 м2. Бывшая локация книжного магазина "Республика" на Невском также пока остаётся невостребованной: несколько месяцев здесь размещался обувной магазин, но и он уже съехал.

В текущем году на Невском закрылись рестораны "Библиотека вкусов", "Сиртаки", кофейня "Буше" и магазин косметики Mixit. Все эти помещения не нашли новых арендаторов.

100 метров до Невского: Смольный продаст дом под элитное жильё

100 метров до Невского: Смольный продаст дом под элитное жильё

2189
Александр Лобановский

В JLL отмечают, что основная ротация на проспекте в первом полугодии происходила в сегменте общепита: закрылось 13 кафе и ресторанов, но столько же открылось. Часто можно встретить объявления об аренде второго этажа, который подходит не только для объектов торговли и общепита, но и для офисных помещений.

Тем не менее компании, только выходящие на петербургский рынок, по–прежнему предпочитают размещение на Невском проспекте. Руководитель направления продажи и аренды коммерческой недвижимости федеральной компании "Этажи" Антон Лескин замечает, что с начала осени происходит большой приток тех, кто впервые планирует открывать свой бизнес и подыскивает помещения для старта. К примеру, в этом году в городе начала развиваться новая сеть магазинов турецких сладостей — Elit LoQum. На Невском работают уже четыре точки сети. Открылись пекарни Hobz и "СЛОЙ", ресторан "Издательство". Также на главной торговой улице с возвращением туристов появились и магазины сувениров, хотя их количество, по данным JLL, пока меньше допандемийного показателя — 16 против 20.

Просчитать заранее

После прошлогоднего локдауна Невский проспект ввиду сильно снизившихся ставок стали выбирать небольшие компании и продуктовые магазины no name. Некоторые из них до сих пор живы. Соответственно, размещение на Невском становится уже не настолько престижным.

Антон Лескин отмечает, что в коммерческой недвижимости во всей России преобладает тренд на децентрализацию. "Раньше было круто и престижно арендовать помещение для бизнеса в центральных частях крупных городов, к которым притягивался большой трафик. Сейчас формат у дома более популярен. Поэтому нередко бизнес делает выбор в пользу более доступных площадей в спальных районах, ближе к своим конечным потребителям", — замечает эксперт.

Но это лишь одна из причин. Руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg Анна Лапченко считает, что помещения на Невском проспекте востребованы сейчас меньше обычного в силу того, что там снизился туристический поток. Многие арендаторы, которые ранее хорошо работали, снимая сливки с туристического трафика, сейчас пересматривают свою политику присутствия: уменьшают площади, корректируют ассортимент или уходят совсем. Это логично: их целевая аудитория изменилась и её круг резко сузился.

Руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин видит ещё одну проблему в том, что значительная доля помещений является городской собственностью и сдаётся в субаренду. Дополнительным препятствием для ряда арендаторов стало ужесточение требований по обращению с памятниками архитектуры, которых на Невском очень много.

Поменялся подход к выбору коммерческого помещения. "Если раньше арендаторы были готовы мириться со спецификой планировок, большим числом несущих стен в помещении и сложностями размещения вентиляционных каналов, то сегодня требования рынка подталкивают собственников улучшать свои объекты. Игроки уже привыкли к более качественным объектам торговой недвижимости, чем помещения в памятниках архитектуры. Поэтому вопрос приспособления помещений под запрос арендатора встаёт особенно остро", — говорит Лазутин.

Это является основной причиной, по которой помещение на Невском, 80, где ранее размещался H&M, до сих пор не сдано. Его формат было трудно приспособить под нужды прежнего арендатора. Алексей Лазутин говорит, что магазин бренда встраивался в текущую среду, что удобно далеко не для всех резидентов. Сейчас пока никто не готов браться за решение этих предсказуемых проблем.

Зима близко

Эксперты отмечают, что в целом меняется структура арендаторов стрит–ретейла. Заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers Юлия Кузнецова говорит, что если банки сокращают число своих отделений, то в сегменте fashion–retail прослеживается обратная ситуация: "Локальные марки, ранее функционирующие преимущественно в формате instagram–магазинов, постепенно выходят в офлайн, что подтверждает растущее число шоурумов. Один из возможных вариантов наращивания присутствия брендов на центральных улицах города — поп–ап–формат проектов, который уже набирает популярность в Москве".

Руководитель направления коммерческой недвижимости "Авито Недвижимости" Тимур Зайцев замечает, что на Невском не исключается дальнейшее повышение уровня ротации, так как многие ретейлеры, арендующие коммерческие площади, заключали с собственниками краткосрочные договоры.

Руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева напоминает, что с осени доля свободных помещений традиционно начинает расти. Причины: сезонный фактор, снижение туристического потока, нежелание собственников идти на существенный дисконт по арендным ставкам, завышенные ожидания собственников. Поэтому вакантность в осенне–зимний период на Невском проспекте, скорее всего, увеличится ещё больше.

Мы видим, что процессы восстановления в бизнесе идут. Кто–то уже вышел из пандемийного кризиса, кто–то только выходит, но на запросах по аренде этот процесс уже отражается. Из того, что заметно нам: больше обращений по расчёту эффективности локации, поиску оптимальных локаций стало от представителей малого и среднего бизнеса (МСБ). Да, мы понимаем, что это частный случай нашей компании, но всё же делаем вывод о том, что вопросы престижа и красоты места отходят на второй план: вне зависимости от масштаба бизнес хочет убедиться в том, что не переплатит за аренду, открывшись "не в том месте". Плюс мы видим, что запросы по площади стали скромнее. Налицо очевидный тренд: запрос сместился в сторону более рационального, прагматичного подхода: меньшая площадь, чтобы работал каждый квадратный метр. И заранее, даже сильно заранее просчитываемая эффективность аренды. Бизнес запрашивает социолого–демографические исследования, все виды трафика, стоимость недвижимости в районе потенциальной аренды, анализ конкурентного окружения, распределение долей трафика. Раньше таких целевых запросов с уже сформированными параметрами для аналитики просто не было от МСБ. Или они были единичными. Сейчас таких — большинство. То, что раньше запрашивали аналитические отделы крупного бизнеса, теперь интересует бизнес самого разного масштаба.
Дмитрий Галкин
Дмитрий Галкин
управляющий партнёр аналитической компании Marketing Logic
Летом мы наблюдали высокий трафик на Невском проспекте. Но количество посетителей наших кофеен всё же отстаёт от показателей 2019 года на 3–5%. При этом стоить отметить, что иностранных туристов практически не было. Текущие ставки ожидаемо ниже на 15–30% в сравнении с 2019 годом, в зависимости от локации, качества помещения и трафика. Это, конечно, обусловлено нестабильностью на рынке, эпидограничениями. Мы заинтересованы в большей узнаваемости, а высокий коммерческий потенциал Невского проспекта сочетается с нашими возможностями и потенциалом бренда.
Максим Трубников
Максим Трубников
руководитель департамента франчайзинга ГК "Шоколадница"
Мы не искали локацию конкретно на Невском. Нам предложили милое маленькое 60–метровое помещение с высокими окнами. Оно подходило нам по коммерческим и эстетическим параметрам. Так оказалось, что оно было именно на Невском. Произошла мощная ротация проектов. Те, кто был завязан на туристов либо не имел дифференцированного дохода, финансовой подушки безопасности, или те, кто не смог переориентироваться во время пандемии, — они закрылись. На их места пришли новые проекты с новыми силами и планами на развитие.
Елена Ковтун
Елена Ковтун
соучредитель компании "Слой"

Невский уже не тот

Невский проспект прежде всего популярен у туристов. Представители бизнеса отмечают, что этим летом иностранцев заменили россияне, которые воспользовались программой туристического кешбэка, и москвичи: они часто приезжают в Северную столицу на выходные.

Туристический поток постепенно восстанавливается, и оживает бизнес, который на нём зарабатывает. На Невском проспекте размещается много ориентированных на приезжих компаний — от сувенирных магазинов, которые этим летом снова вернулись на свои места после прошлогоднего локдауна, до магазинов со сладостями, которые также заманивают приезжих необычным форматом. "Мармеладная бочка", PiratMarmelad, "Карамельная фабрика" и новая сеть турецких сладостей Elit LoQum делают ставку на размещение именно на Невском. Некоторые имеют здесь сразу несколько точек.

Поток посетителей и туристов является существенным фактором при выборе именно Невского проспекта для размещения компании. Сейчас бизнес уже не может позволить себе держать точку на Невском просто как имиджевый проект: она должна быть прибыльна и иметь стабильный трафик. А опыт с пандемией, полным локдауном и падением покупательского трафика показал, что размещение здесь может оказаться убыточным для бизнеса. Так что дальнейшая ротация на Невском также во многом будет зависеть от туристов.

Для местных же Невский не так интересен. Эксклюзивных брендов здесь не представлено, те же магазины можно найти практически в каждом торговом центре города. Более того, там даже удобнее совершать покупки. Многие петербуржцы выбирают магазины шаговой доступности, где нет такого плотного трафика. Новых точек притяжения на главной торговой улице города тоже не так много. Разве что Гостиный двор этим летом открыл креативное пространство "Двор Гостинки". Но оно пока ещё не стало популярным.

Интересна тенденция, что с Невского один за другим уходят банковские офисы, а также сокращается количество аптек. В структуре арендаторов преобладают заведения общепита и магазины одежды. Они же занимают первые места среди закрывшихся компаний. Общепит достаточно неплохо чувствует себя в данной локации, часто одно закрывшееся кафе заменяется другим, а крупные сети, такие как Starbucks, "Шоколадница", "Бургер Кинг", Coffeeshop Company, располагают здесь сразу несколько своих точек. Но даже общепит постепенно перетекает на соседние с Невским проспектом улицы, где аренда в разы дешевле, а посетителей не меньше.

Есть основания полагать, что какое–то время престижность Невского проспекта продолжит снижаться. А бизнес в кризисных ситуациях всегда будет голосовать кошельком и выбирать наиболее рентабельные и удобные места.

Дарья Зайцева Все статьи автора
20 сентября 2021, 07:17 18015
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама