вторник, 30 ноября 2021
$

Игра в догонялки: Петербург сократил отставание от Москвы

Быть лишь Северной столицей — значит, следовать за трендами, а не генерировать их. Но бывают исключения

Моду на рынке недвижимости России задаёт Москва. Вряд ли стоит этому удивляться, учитывая, что ВРП столицы в 4 раза больше, чем в Петербурге. Хорошая новость в том, что отставание сокращается всё быстрее.
"Если ранее разрыв составлял около 5 лет, то сейчас он уменьшился до 2-3 лет. Это наглядно видно на примерах развития фуд-холлов и гибких офисных пространств", — говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России.

Город больших

Различия офисного рынка объясняются просто: гиганты с большими деньгами находятся в столице. По данным СПАРК на 2019 год, в Москве было зарегистрировано свыше сотни компаний с выручкой, превышающей $1 млрд. В Петербурге — 26, да и то, половина — дочки "Газпрома". Как следствие, первое различие: в Москве сейчас активно адаптируют крупные офисы (3-5 тыс. м2) под более гибкий формат. В Петербурге такие масштабы в принципе встречаются реже.
"В Москве такая реорганизация целесообразна. Мы говорим о крупном офисе, поэтому создание зон коллабораций, переговорных, зон отдыха можно эффективно совместить с рабочими зонами, и тем самым улучшить рабочую атмосферу, не потеряв в количестве офисных работников, — поясняет Владислав Фадеев. — В Петербурге же расположены филиалы существенно меньшего размера, поэтому просто физически невозможно реорганизовать таким образом офис на 300-400 м2 Те же компании, которые обладают достаточно крупными офисами и в Москве, и в Петербурге, во многих случаях принимают одновременные решения по трансформации пространства".
Хотя Петербург гордится своим IT-кластером, по размерам он тоже уступает столичному (в 4 с лишним раза). И популярные среди программистов коворкинги тоже появились здесь позже. "В Москве формат развивался уже с 2017-2018 гг., а в Петербурге до 2020 года развитие рынка шло по сценарию единичных и менее профессиональных проектов, — рассказывает Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers. — Лишь в 2020-2021 годах здесь начался активный прирост в сегменте сетевых гибких офисных пространств".
Столичную природу "тренда на гибкость" подтверждают и в JLL. В Москве чаще встречаются проекты под конкретного клиента, так называемый формат built-to-suit. Арендатор в этом случае получает готовое меблированное офисное пространство, соответствующее потребностям компании, с учётом особенностей бренда и её культуры, а также с гибкими условиями аренды. "Этот тренд представлен пока только в Москве, и большая часть проектов пока анонсирована к реализации на 2021 год. Учитывая, что рынок гибких офисов Петербурга отстаёт от московского в среднем на 2 года, появления первых BTS проектов в Северной столице следует ожидать в 2022-2023 годах", — считает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.
Наконец, в Москве больше распространена и субаренда. Во-первых, размеры офисов, арендуемых крупными корпорациями, больше (есть "лишний угол"). Во-вторых, чаще встречаются долгосрочные договоры. Столичной компании в случае оптимизации выгоднее заключить контракт с субарендатором, а в Петербурге бизнес чаще просто выходит из договоров, которые имеют короткие сроки.

Складируй по-новому

Предпосылки для складского рынка тоже выглядят иначе. Москва обслуживает весь ЦФО и является ключевым транспортным хабом России, в то время как Петербург — город, с точки зрения складской инфраструктуры больше ориентированный на обслуживание себя, Ленобласти и СЗФО, считают в Colliers. Отсюда и разрыв в объёме рынков. Даже несмотря на статус "окна в Европу", число складов в Петербурге в 5 раз ниже: 3,5 млн м2 против 18 млн в Москве.
"Москва имеет более выгодное расположение и обладает тем объёмом транспортной инфраструктуры, чтобы быть, если так можно сказать, распределительным центром для всей России, — подтверждает Александр Солохин, коммерческий директор "СК Эксклюзив". — Столица находится практически в центре европейской части страны, в которой проживает абсолютное большинство населения. Из города удобно доставлять товары по всем направлениям — на юг и север, на восток и запад. Рынок Петербурга в сравнении со столичным скорее локальный. На мой взгляд, сформировавшийся стереотип, что в Петербурге категорически не хватает складов, не совсем отражает реальную картину".
Разница в объёмах ведёт и к некоторому отставанию в трендах. В Московском регионе продолжается, а в Петербурге пока лишь начинается сегментация складской недвижимости — заявляются проекты по типу индустриальных кластеров (примеры: индустриальный кластер "PNK парка Домодедово" в Москве и индустриальный парк "Северо-Западный нанотехнологический центр" в Петербурге).
Также в Петербурге только начинает развиваться формат складов light industrial, московскому рынку уже хорошо знакомый. "Объекты этого сегмента — складские помещения, разделённые на блоки площадью от 500 до 1 500 м2. Спрос на такие современные склады формируют компании малого и среднего бизнеса, которые зачастую арендуют площади на бывших производственных предприятиях и заводах. В связи с продолжающейся тенденцией редевелопмента "серого пояса" Петербурга и сокращения производств в городской черте такие компании вынуждены будут переехать. Как раз склады формата light industrial смогут удовлетворить их потребности", — рассказывает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.

Цены на обгоне

На рынке жилой недвижимости пропасть несколько меньше. Средняя зарплата физических лиц отличается не так существенно, как прибыли лиц юридических. Москвичи зарабатывают где-то на 50-60% больше петербуржцев (средняя номинальная зарплата в Петербурге — около 74 тыс. рублей, в Москве — 117,7 тыс.). При этом цена на недвижимость отличается гораздо меньше — всего на 27%: свыше 230 тыс. рублей за квадрат в Москве и около 180 тыс. рублей в Петербурге.
Почему так? Из-за введения эскроу-счетов застройщики в обоих городах несколько снизили активность, но Москва восстанавливается гораздо быстрее. По данным "Циан", в I полугодии 2021 года показатели ввода в столице вернулись к допандемийному уровню — 4,75 млн м2 нового жилья. В петербургском регионе ситуация обратная. За январь-июнь 2021 года в продажу вышло лишь 2,36 млн м2 жилья (это на 40-45% меньше, чем в 2019 году). Как следствие, петербургский регион начал обгонять московский по темпам роста цен.
Одна из причин различий в динамике в том, что бюджет Петербурга (а он в 5 раз меньше московского — при сопоставимых объёмах ввода жилья) просто не успевает справиться с инфраструктурными задачами. Из-за этого Смольный и Минстрой подписали соглашение об ограничении объёмов строительства жилья в Петербурге до 2030 года. "По нацпроекту "Жилье и городская среда" ежегодно в застройщики должны были возводить 5,5 млн м2 жилья. По мнению петербургского правительства, такие объёмы строительства могут привести к сверхнагрузке на инфраструктуру, поэтому вместо 5,5 млн м2 власти города предложили остановиться на цифре в 3,2 млн м2 в год. В последующие годы вывод будет снижен до 2,6-2,8 млн м2 и лишь в 2030 году вновь достигнет отметки в 3 млн м2", — говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан.
С другой стороны, на петербургский рынок большое влияние оказала и программа льготной ипотеки, добавляет Дмитрий Алексеев, руководитель направлений первичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости. "За 12 млн рублей (именно такой лимит государство установило для льготных кредитов) в процентном соотношении в Москве было доступно меньше вариантов жилья, чем в Петербурге", — говорит эксперт. Тем более это касается и новых лимитов в 3 млн рублей: для Петербурга это почти 50% стоимости однушки, для Москвы — около 30%.
Любопытно, что на рынке апартаментов тренды задаёт, наоборот, Петербург, где из-за дефицита бюджетных гостиниц уровня 3-4 звёзд и ограниченного рынка аренды в 2018-2019 годах начали появляться проекты строительства сервисных апартаментов (помещений, предполагающих наличие гостиничного сервиса и управляющей компании). "В Петербурге этот рынок формирует серьёзную конкуренцию с бюджетными отелями уровня 3 звезды, у нас много профессиональных игроков, достаточно востребованный сервис. В Москве только появляются первые проекты сервисных апартаментов, реализуемые, кстати, игроками из Петербурга", — говорит Вероника Лежнева из Colliers.