Генеральный директор компании "Бонава Санкт–Петербург" Мария Чёрная заявила "ДП", что у бизнеса в Петербурге нет открытого и понятного диалога с властью.
Бизнес принимал участие в подготовке создания Градостроительной комиссии?
— Мы давно и много слышали о создании комиссии, но, к сожалению, текста документа до официальной публикации не видели и целенаправленного обсуждения концепции с бизнес–сообществом не было. Для нас крайне важно, чтобы градостроительный процесс был максимально прозрачным и по возможности быстрым, поэтому все ждем старта работы нового органа. То, что такие принципиальные для города решения принимаются в большей степени "в кабинетах" и на стадии создания не учитывают позицию бизнеса и органов власти на местах, к сожалению, частое явление.
Мария Чёрная, генеральный директор компании "Бонава Санкт–Петербург"
А в целом как вы оцениваете актуальность новой структуры?
— Мы пока не знаем, что это для нас означает. Очевидно, что городу не хватает единообразия в вопросах обеспечения соцобъектами и системного развития.
Интересно, в какую систему нормативных актов включат эту комиссию и как будет выстроен рабочий процесс. Например, когда было введено согласование архитектурно–градостроительного облика, застройщикам собирались выдавать градпланы только после согласования. А как можно готовить проект без градплана, где прописаны потенциальные ограничения и возможности по застройке? В какой?то момент нас услышали и поменяли последовательность.
В целом столь сложное нормативное регулирование требует высокой квалификации, знания предмета, и для меня крайне удивительно, что никто из практикующей общественности не был привлечён к обсуждению.
Как на сегодня выстроена работа по согласованию социнфраструктуры?
— Компании по каждому проекту договариваются — в районах, в комитете по строительству, в комитете по градостроительству и архитектуре…. Напоминает забег белки в колесе. У района, как правило, наиболее связанные с реальностью требования, потому что они работают "на земле".
У городских чиновников другая картина, так как другая точка зрения. Ещё есть комитет имущественных отношений, который долго формирует свою позицию по любому вопросу. Когда–то, например, обсуждалась идея выкупать у застройщиков соцобъекты за 1 рубль.
Как это вообще можно было придумать? Сразу активизировались налоговые органы, которые требовали обосновывать операцию.
Через какое–то время все поняли, что схема нежизнеспособна, но сколько нужно было потратить на это сил!
Часть объектов у девелоперов выкупают. Как вообще решается: что выкупать, что принимать безвозмездно? Есть мнение, что у компании с большим административным ресурсом возможности отличаются от тех, кто не приближен к власти.
— У нас выкупали объекты в Петроградском и Красногвардейском районах. При этом в Петроградском районе, не имея ещё разрешения на строительство, мы также выполнили полную реконструкцию здания на Сытнинской улице, в котором разместилась школа. Аналогичная ситуация была в Красногвардейском районе.
Если смотреть в общем, получается по–честному?
— Честность — очень субъективное понятие. Должны быть прозрачные и понятные правила. Основная особенность в том, что сейчас всё всегда индивидуально. Надеюсь, что комиссия прекратит эту практику.
Как вы оцениваете идею применять в Петербурге московскую практику по взиманию платы за смену назначения участка?
— Москва живёт в другом режиме. В Москве очень мало частной земли, у нас большое количество участков было приватизировано. Городской земли в Петербурге очень мало, что в числе прочего и создаёт проблемы по размещению соцобъектов. То, что осталось в собственности казны, — условная собственность. Эта земля по большей части находится в долгосрочной аренде у собственников объектов недвижимости, они имеют исключительное право на выкуп. Пока ясно только то, что введение московской практики потребует большой нормативной подготовки.
Сколько времени это может занять?
— Процесс может затянуться на годы, а у нас в городе и так ничего не происходит. Именно это, пожалуй, самая большая проблема, а не отдельные инициативы. Нет диалога — нет решений. Пусть спорных, неоднозначных, но продуманных, проработанных с экспертами, которые куда–то ведут город. Но не происходит ничего.
Как на рынок повлияет ввод платы за перевод промышленных участков?
— Однозначно, это приведёт к росту себестоимости. Я вообще не понимаю жалоб на уменьшение числа промышленных территорий в черте города. Вы пройдитесь по этим объектам, посмотрите на них — там нет реальных современных производств, которые создают рабочие места. В лучшем случае это склады, цеха по пошиву масок, ремесленные мастерские.Это не то, о чём стоит горевать.
Вы говорите, что с вами не обсуждали нововведения. У бизнеса нет доступа к власти?
— Несколько лет назад в Смольном был создан штаб по снятию административных барьеров. Мы были очень рады этому, нам показалось, что появилась реальная площадка для коммуникации. Там поначалу обсуждались действительно острые вопросы, все были достаточно откровенны. Многие вопросы были решены, это было здорово. Сейчас, как нам кажется, эффекта стало меньше. Часто участники штаба со стороны комитетов и ведомств не могут договориться между собой. Сегодня городская администрация в определённой степени изолирована от бизнеса.
За год цены на новостройки в Петербурге выросли на 30%. Куда застройщики девают сверхприбыли?
— Выросла выручка в моменте, прибыль на столько не выросла. При этом выручка сейчас лежит либо на эскроу–счетах, либо (по завершающимся проектам) на специальных счетах. А деньги на спецсчетах лежат после ввода объекта по 3–6 месяцев. Мы не можем их оттуда забрать, потому что не можем поставить объекты на кадастровый учёт и зарегистрировать переход права собственности. Это итог сложного взаимодействия КГА, Госстройнадзора и Росреестра. Надеемся, что, когда останутся только эскроу–счета, будет проще, там нужно будет только ввести объект.
Падения цен после такого скачка ждать не стоит?
— Теоретически такое, конечно, возможно. Мы видели это на других рынках в других странах. Но применительно к Петербургу это крайне маловероятно, особенно в отношении нового жилья. Я считаю, что у нас скорее появится большая дифференциация на рынке в части стоимости. Например, жильё в хрущёвках будет самым дешёвым, как и квартиры в плохо построенных исторических объектах, потому что там жить становится невозможно. Средний сегмент сформируют, например, дома 137–й серии, конца 1980–х и начала 1990–х годов. Современная застройка разделится на качественную и не очень качественную и займёт свою ценовую нишу. В итоге могут появиться дешёвые районы, бедные. Такого нельзя допустить — это ошибка многих стран, которые не отследили ситуацию и допустили появление неблагополучных кварталов. Кстати, обновление городов и жилого фонда тоже относится к компетенции властей и проблеме долгосрочного планирования.
