Территории роста: какое будущее строят в Петербурге

Город будет развиваться и расширяться, несмотря на то что объём ввода жилья в ближайшие годы, скорее всего, сократится

В Петербурге ежегодно вводится в эксплуатацию около 3 млн м2 жилья, ещё около 2 млн м2 — в Ленобласти, преимущественно в пригородных районах, которые можно считать продолжением городской застройки. В перспективе ожидается некоторое снижение — в соответствии с планом, который комитет по строительству Санкт–Петербурга согласовал с Минстроем. Но ниже 2 млн м2 планка всё же не опустится.

Активное настоящее

Самый яркий пример развивающейся территории в Петербурге сегодня — безусловно, Приморский район. "Долгое время территория была исключительно спальной, — рассказывает начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований “Главстрой Санкт–Петербург” Дмитрий Ефремов. — Но, оказавшись на пересечении двух ключевых объектов — “Лахта Центра” и “Газпром Арены”, — она становится визитной карточкой, лицом нового, современного Петербурга".
К перспективным зонам в Приморском районе с точки зрения нового строительства Дмитрий Ефремов относит район Юнтолово, площадки около Новоорловского лесопарка, земли вдоль Парашютной улицы в сторону КАД, Каменку и окрестности Лахтинского озера. В частности, одним из первых проектов вблизи Лахты стал ЖК "Юнтолово" компании "Главстрой Санкт–Петербург", сочетающий несколько классов жилья, а также высотные здания с малоэтажными корпусами. Для локации актуальна и реновация промзон под жилую застройку — в частности, в районе улицы Оптиков (ЛОМО), Чёрной речки (Северный завод) и улицы Полевая Сабировская.
То, насколько активным может быть редевелопмент, хорошо видно на примере территории между станциями метро "Чёрная речка" и "Лесная". "Ещё 5 лет назад здесь располагались преимущественно заводы, а сегодня свои проекты в локации реализуют около десяти застройщиков, — рассказывает Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС. — Удачное расположение участков в непосредственной близости от исторического центра города позволяет возводить здесь жилые комплексы комфорт– и бизнес–класса, а через несколько лет в этой локации сформируется дорогой, модный, социально однородный район, что в целом повысит инвестиционную привлекательность этой территории". Одним из первых проектов в этом районе стал квартал бизнес–класса ЦДС "Чёрная речка", возводимый на месте абразивного завода "Ильич".
Активно застраиваются и бывшие промышленные территории в Московском районе — сейчас это один из лидеров по объёмам ввода первичного жилья в Петербурге, отмечает директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", указывает на продуктивную деятельность девелоперов в Невском и Выборгском районах. "В ближайшие несколько лет активное развитие придётся на южные приграничные районы города и области, — говорит эксперт. — В частности, на юго–западную часть Петербурга, где мы строим квартал комфорт–класса “NEWПИТЕР”. При пошаговом освоении территорий, единовременном строительстве инфраструктуры этот район становится всё более привлекательным для покупателей недвижимости".
Заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин также считает, что до сих пор были недооценены южные пригороды, но уже сейчас они начинают стремительно развиваться — это и проект компании в Новогорелово, и другие объекты в Ломоносовском районе, в Новоселье.
И всё же не первый год в области лидером остаётся Всеволожский район, где сосредоточены основные возводимые объёмы жилья по региону, замечает Ян Фельдман.

Широкое будущее

Вопрос ещё и в том, насколько на самом деле должен расти город в квадратных метрах ежегодно. Девелоперы уверены: спрос отрегулирует предложение. "Жилья в Петербурге надо строить столько, сколько готов потребить город, — полагает Максим Жабин. — Это легко просчитать, оценив спрос за 3–5 лет и убавив оттуда 10–15%, чтобы девелоперы конкурировали не ценой, а продуктом". Но реализация такой схемы возможна, если подключение к сетям будет компенсироваться девелоперам из бюджета, например в форме субсидий.
Внутри городской черты главные перспективы застройки по–прежнему связаны с редевелопментом. Так, по мнению Натальи Кукушкиной, большой потенциал есть у Матисова острова, на котором сейчас размещаются судостроительные верфи. "Разговоры о редевелопменте этой территории ведутся уже давно, и, если этот проект всё же будет реализован, Матисов остров может превратиться в новую элитную локацию на карте города", — отмечает она.
Дмитрий Ефремов видит перспективы для редевелопмента на Выборгской набережной, в крупных промзонах Московского и Приморского районов. "При реализации таких проектов важен комплексный подход к застройке серых территорий, — напоминает он. — Помимо красивых жилых кварталов Петербургу нужны общественно–деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение".
"Сегодня в Петербурге есть участки в Невском, Красногвардейском и Калининском районах, здесь расположено много промышленных предприятий, которые требуют преобразования, — дополняет Ян Фельдман. — Эти локации подойдут для реализации проектов жилой застройки при условии решения вопросов социальной инфраструктуры". По словам эксперта, в центре и Московском районе тоже есть участки, где можно возвести точечные объекты.
"Я, безусловно, за то, чтобы промышленные здания были вынесены за черту города, но не просто так, потому что тут им не нашлось места, а с позиции необходимости и целесообразности, — комментирует Максим Жабин. — Необходима корректировка генплана, чтобы на месте промпредприятий создавалось не только жильё, но и коммерческая инфраструктура, новые рабочие места, связанные не со сложным производством, а с офисной деятельностью, IT, сервисом и т. п.". А для более стремительного преобразования требуется в первую очередь строительство метро. Как отметил Максим Жабин, именно появление новых станций и веток подземки позволило Москве активнее развивать более удалённые районы города и даже области.
"Для гармоничного развития города должна выстраиваться политика культурной децентрализации, чтобы люди, живущие не в центре, могли не только сходить в ресторан и торгово–развлекательный комплекс, но и посетить театры, музеи, — соглашается Ян Фельдман. — Большой вклад в такое развитие вносит создание общественных пространств, вокруг которых формируются культурные кластеры".
Дмитрий Ефремов видит большой потенциал в проектах по созданию намывных территорий — для этого привлекателен не только Васильевский остров, но также Курортный и Красносельский районы.
Можно говорить и о новых, ещё не застроенных локациях: как в черте города, так и за его пределами. В качестве примера Наталья Кукушкина приводит посёлок Парголово в Выборгском районе Петербурга и Новосаратовку на юго–востоке от города. "В таких локациях у девелопера есть возможность создать идеальный проект, спроектировав район с учётом всех современных тенденций в области градостроительства и предусмотрев всю необходимую инфраструктуру, — поясняет она. — Работа по заранее утверждённому мастер–плану позволяет избежать ошибок других городов–спутников, где ввиду хаотичной застройки могло не остаться свободных участков для строительства пожарного депо или, например, поликлиники".
Хорошие перспективы у южного и юго–западного направления видит Ян Фельдман: "Например, территория между Ропшинским и Красносельским шоссе в ближайшем будущем будет активно развиваться, как и локации между Гатчиной и Колпино, которые обладают большим потенциалом".

Спутник по жизни

Формирование городов–спутников — процесс не сегодняшнего дня. В какой–то мере можно считать таковыми Пушкин и Петергоф на юге, Сестрорецк и Зеленогорск — на западе, Всеволожск и Мурино — на севере от города. Одни входят в административные границы мегаполиса, другие нет.
"Безусловно, Петербургу нужны города–спутники, но не в том виде, в котором они существуют сегодня, являясь спальными районами для работающих в городе жителей, — отмечает Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А “Объединение строителей СПб”. — Эти агломерации должны иметь собственные компактные производства, хорошо развитую инфраструктуру, чтобы жители таких мест могли работать и полноценно отдыхать, не выезжая далеко от дома".
Как отмечает Сергей Степанов, города–спутники так или иначе будут появляться, по данной модели развиваются все мегаполисы. Каждый год в Петербург приезжают десятки тысяч человек на учёбу или работу, всем им необходимо доступное и комфортное жильё, да и сами петербуржцы приобретают квартиры в строящихся домах на границах города и области, например в Кудрово.
"Спутники будут появляться, город будет разрастаться, — прогнозирует Максим Жабин. — Лучше сформировать план будущего строительства здесь и сейчас, иначе девелопер, как основной участник процесса, не будет ждать, пока их установят, а будет сам их диктовать и строить хаотично, а к чему это приводит — мы уже видели". По мнению эксперта, основной бум развития как города–спутника ждёт Пушкин и район, его окружающий, — уже сейчас в оборот вовлекаются огромные наделы земли вдоль скоростной трассы Москва — Петербург, и строительство здесь будет идти очень быстро.
Какими станут новые кварталы, во многом зависит от девелопера. "Он может построить современный жилой комплекс с интересной концепцией, оригинальной архитектурой и насыщенной инфраструктурой, — поясняет Ян Фельдман. — А может сделать выбор в пользу скучного проекта, основной характеристикой которого станет только количество квадратных метров". По его словам, важно формировать именно среду, включающую социальные объекты, коммерческую инфраструктуру, комплексное благоустройство территории, создание точек притяжения не только для будущих покупателей, но и для жителей соседних районов. "Например, в голландском квартале “Янила”, финском городке “Юттери” и шведском квартале “IQ Гатчина” мы создаём все возможности для гармоничной жизни, воспитания детей, досуга, занятий спортом. Здесь есть вся необходимая инфраструктура, — подчёркивает эксперт. — Таким образом, многие покупатели, посмотрев несколько объектов в черте города, делают выбор в пользу ближайшей Ленобласти".
По мнению Алексея Белоусова, удачным примером города–спутника можно считать Зеленоград в Подмосковье: город формировался как кластер по производству микроэлектроники. Здесь возводились заводы, создавались тысячи рабочих мест и для людей, работающих на этих предприятиях, строилось жильё.
Подобные города–спутники — с рабочими местами, притягательной инфраструктурой, новым жильём, которые при этом не создают дополнительную нагрузку на транспортные сети существующих мегаполисов, уже не назовёшь спальными районами, подчеркнул Алексей Белоусов. И такие проекты необходимы не только Петербургу и Ленобласти, они будут востребованы также в других регионах.
Сегодня в Петербурге есть перспективные свободные участки для застройки в удалённых районах и на территориях бывших промышленных зон. Много неосвоенных территорий находится в Ленинградской области. При реализации таких проектов важен комплексный подход к застройке серых территорий. Помимо красивых жилых кварталов Петербургу нужны общественно–деловые пространства, благоустроенные набережные и пешеходные зоны, дополнительное озеленение. Большой потенциал имеют проекты по созданию намывных территорий. При условии решения административных и инфраструктурных проблем такие земли могут быть привлекательны для строительства комфортного жилья с хорошими видовыми характеристиками.
Дмитрий Ефремов
Начальник Управления Продуктового Менеджмента И Маркетинговых Исследований "Главстрой Санкт–Петербург"
Незаслуженно забытым остаётся исторический центр города — все разговоры о его масштабной реконструкции, о внесении изменений в федеральное и региональное законодательство, позволяющее эту реконструкцию выполнять, так и остаются разговорами. И это одна из самых серьёзных проблем Петербурга — затягивание процесса реставрации и реконструкции исторических зданий приводит к лавинообразной ситуации, когда крайняя степень ветхости и разрушения таких сооружений не оставляет шанса на их восстановление, поскольку восстанавливать уже нечего. Для девелоперов ввиду невнятности законодательства такая работа в центральной части города чревата неприятностями с градозащитниками и судебными издержками, поэтому берутся они за это неохотно. А ведь эта территория наравне с землями серого пояса имеет огромный потенциал для развития города и могла бы быть очень привлекательной для застройщиков.
Алексей Белоусов
Генеральный Директор СРО А "Объединение строителей СПб"
Потенциальная застройка локаций внутри КАД связана с редевелопментом, который позволит Петербургу не только избавиться от депрессивных территорий, но и получить новые зоны устойчивого комплексного развития. Бывшие и действующие промышленные предприятия занимают в Петербурге довольно внушительную территорию в несколько тысяч гектаров. Как правило, они находятся в обжитых районах с развитой транспортной, коммерческой и социальной инфраструктурой. Другое их преимущество в том, что к ним уже подведены инженерные сети.
Сергей Степанов
директор по продажам компании "Строительный трест"
В Петербурге осталось не так много свободных участков для нового жилищного строительства. В связи с этим в последние годы акцент смещается в сторону редевелопмента — перестройки бывших промышленных территорий, сконцентрированных вокруг исторического центра города. Например, большинство городских набережных исторически заняты промышленными предприятиями, так как река являлась важной транспортной артерией для поставки материалов и грузов. Сегодня с развитием логистики и тенденцией к выносу вредных производств за черту города эти территории освобождаются и обретают новую жизнь. Многие участки после должной подготовки подходят для жилищного строительства, особенно учитывая, в каких интересных локациях они расположены.
Наталья Кукушкина
главный специалист по маркетингу группы "ЦДС"
В Петербурге нет забытых территорий. Городские локации можно разделить на два типа. К первому относятся те, которые пока невозможно освоить в силу определённых причин, например из–за функционального назначения земли, отсутствия возможности подключения к инженерной инфраструктуре и ряда других. Вторая категория — это территории, где можно оперативно приступать к освоению после решения градостроительных вопросов и демонтажа существующих зданий. С каждым годом таких участков становится всё меньше. В городской черте практически любая территория привлекательна. Если девелоперу удаётся решить вопросы градостроительных ограничений и социальной инфраструктуры, то проект с большой долей вероятности будет успешен.
Ян Фельдман
Директор По МаркетингуГк "Ленстройтрест"
Резервов для жилищного строительства хватает — и не надо рассматривать только первый круг границ с Петербургом. Мы видим сейчас Новосаратовку, бывший аэропорт Ржевка, южную часть Петербурга. Эти территории в ближайшие годы будут застроены, и начнёт застраиваться второй круг. И уже сейчас необходимо прикладывать определённые усилия, чтобы перераспределить точки концентрации на развивающиеся районы, не стараться аккумулировать всё в городской черте. Это и рабочие места, и точки притяжения в виде парков, культурных кластеров, также необходимо найти баланс с реновацией существующей жилой застройки. Иначе всё это ещё раз повторится с теми же проблемами, с которыми мы столкнулись при создании новых районов в начале 2000–х.
Максим Жабин
Заместитель Генерального Директора Ск "Ленрусстрой"