Взвешенное решение: в какую недвижимость инвестировать сегодня

Прогнозы на 2021 год не однозначны: одни эксперты предполагают спад спроса при сохранении цен на существующем уровне, другие предрекают повышение стоимости квадратного метра в новостройках на 15%, третьи не исключают понижение в диапазоне 5% на вторичное жильё. Но аналитики сходятся во мнении, что всё будет зависеть от экономической ситуации.

"Сегодня мы наблюдаем одновременное действие кризиса в мировой экономике и эпидемиологического кризиса. Действуя в совокупности, они, скорее всего, играют против роста цен на недвижимость: как первички, так и вторички. Причём если рублёвые цены будут даже держаться, валютная цена будет неизбежно падать", — выражает свою точку зрения на происходящее Николай Межевич, доктор экономических наук, профессор Санкт-Петербургского государственного экономического университета.

Вопрос цены

Среди точно известных факторов, сработавших на рост интереса потребителей к объектам первичного рынка в этом году, можно отметить программу льготной ипотеки со ставкой 6,5%, продлённую до 1 июля следующего года. Впрочем, не исключена пролонгация и в дальнейшем. Этот же фактор сработал на повышение стоимости квадратного метра строящегося жилья. Аналитики отмечают, что по Петербургу цена в сравнении с апрелем 2020 года поднялась в среднем на 15–17%.

По данным экспертов, интерес потребителей к предложениям на вторичном рынке в Северной столице тоже был довольно высок: но при этом потребитель чаще интересовался объектами в домах, введённых в эксплуатацию на протяжении последних 10 лет, — в них квартиры подорожали с начала года в среднем на 15%. Ярче всего отразилась тенденция на стоимости студий и однушек, с важной приставкой-определением — ликвидных. Гораздо более скромный рост цен демонстрируют объекты "старой постройки", до 2000 года, — всего 5–7%.

В целом же эксперты говорят о том, что первичный рынок уже почти догнал вторичный по средней стоимости квадратного метра. Цифры также демонстрируют, что готовое жильё прибавляет в цене не равномерно: покупатель голосует рублём за ликвидность, которая зависит от многих факторов, при этом такой критерий, как степень износа дома, существенно влияет на привлекательность предложения. Первичный рынок интересен, в том числе, концептуальным подходом девелоперов к формированию проектов — и продаваться эти объекты, судя по приведенной статистике, будут дороже и быстрее: как в статусе строящегося жилья, так и "новой вторички". Не менее привлекательными эти квартиры являются для потенциальных арендаторов: современные здания обещают меньше проблем и больше комфорта.

Учитывая неясные перспективы, скорость принятия решения об инвестиционных вложениях в недвижимость может оказаться самой главной переменной успеха данного предприятия. Хотя не менее важную роль сыграет выбор самого объекта.

Брать нельзя ждать

"Инвестор должен видеть преимущества объекта уже в момент покупки – локация, удалённость от метро, инфраструктура, качество самого дома и т.д.", — говорит генеральный директор ООО "Первое Ипотечное Агентство" Максим Ельцов.

Чтобы не быть голословными, для примера выберем конкретную локацию, заложив критерий популярности, а значит, заинтересованности потребителя, — аналитики рынка предполагают, что, благодаря большому объёму предложений, стабильно высокий уровень продаж в течение ближайшего времени будет обеспечен на первичном рынке недвижимости Выборгского района. Здесь в текущем году возводится порядка 30 объектов.

Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей делится конкретными данными: "С начала 2020 г. до сентября на первичном рынке в Выборгском районе было реализовано около 185 тыс. жилья. При этом, более 110 тысяч было реализовано за период действия льготной ипотечной программы апрель–сентябрь 2020 г., что на уровне аналогичного показателя за 2019 г. Однако, стоит брать во внимание тот факт, что в сентябре 2020 показатель частично занижен в виду увеличения сроков регистрации ДДУ".

Условия эксперимента предполагают сравнение объектов строящегося и готового жилья в одной локации — что позволит рационально оценить все возможные перспективы. В нашем случае критериям задачи подходит вариант у станции метро "Проспект Просвещения": менее чем в двух километрах от неё возводится ЖК "Лондон Парк", окружённый районом со сложившейся застройкой. К тому же, этот вариант нам позволяет соблюсти ещё одно из условий грамотного вложения средств, о котором говорит директор компании "Адвекс-Московский" Дмитрий Туркин: "Если не очень разбираетесь в недвижимости и не у кого спросить, то покупаете в больших ЖК известных застройщиков. Застройщик, скорее всего, рассчитал привлекательность и/или "подраскрутит" локацию и недвижимость будет ликвидной". Компания "Л1", которая возводит ЖК "Лондон Парк", имеет 30-летний опыт работы, в её портфолио более 1 млн построенных квадратных метров.

Рассмотрим динамику цен: изменения за год, с включением в таблицу "знакового" для рынка августа 2020-го. Сделаем небольшую оговорку: вторичный рынок мы возьмём "в совокупности" — из-за неоднородности предложений даже в границах одной локации, но сравнивать стоимость квадратного метра в ЖК "Лондон Парк" с другими проектами, реализующимися в районе, будет некорректно: компания "Л1" строит этот объект по "старым правилам", без эскроу-счетов, что позволяет девелоперу предлагать конкурентные цены. И, как демонстрирует график, они постоянно растут.

Таблица 1. Средняя стоимость 1 м2/тыс. рублей

Не меньшую значимость месторасположения объекта отмечает и руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров: "Я бы рекомендовал ориентироваться не на год постройки жилья, а на локацию и состояние квартиры, подъезда и территории". Попробуем рассмотреть в деталях предложения выбранной локации с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Локация в деталях

В выбранном для изучения микрорайоне достаточное количество объектов социально-бытовой инфраструктуры, способных обеспечить население требуемым числом мест в учебных заведениях, товарами и услугами, — с учётом заселения ЖК "Лондон Парк". И если брать за ориентир новостройку, то в радиусе 2 км от неё — несколько садов и скверов, парки Муринский и Сосновка, что предполагает не только приятные прогулки "под сенью" и различные варианты маршрутов для пробежек, но также рисует неплохую картину экологической обстановки. Кстати, в соседнем с ЖК "Лондон Парк" комплексе "Поэт" от того же девелопера 4 000 кв. м отведено под зелёные насаждения, а в изучаемом проекте — свой вишнёвый сад, розарий и берёзовая аллея. Но это уже относится к вопросу благоустройства придомовых территорий, к которому мы еще вернемся.

Возвращаясь к теме степени наполненности локальной инфраструктуры и перспективах её развития, отметим, что она обогащается, в том числе, за счёт строящегося объекта. На территории ЖК "Лондон Парк" в 2021 году будет введён в эксплуатацию 5-этажный ТРК, где на 75 тыс. кв. м предусмотрены помещения для магазинов различного профиля, заведений общепита, салонов, центров досуга. Уже готовится к открытию физкультурно-оздоровительный комплекс с несколькими гимнастическими и тренажерными залами, а также двумя бассейнами, который тоже является частью проекта. Всё это позволит сделать жизнь в микрорайоне более насыщенной, привносит больший комфорт — однако, конечно, собственники и арендаторы квартир в ЖК "Лондон Парк" в более выгодной позиции за счёт близкого расположения новых объектов инфраструктуры к своему жилью, что повышает ликвидность строящегося жилья, если рассматривать локацию с точки зрения перспектив развития.

Транспортная доступность также не вызывает вопросов: путь из рассматриваемого микрорайона до станции метро "Проспект Просвещения" займёт порядка 20 минут пешком — и около 10, если воспользоваться наземным общественным транспортом. К услугам местных жителей — маршрутки, автобусы и трамваи, в том числе, следующие по маршруту №100, "соединяющему" красную и синюю ветки метро. Около 20 минут потребуется, чтобы выехать на КАД, дорога в аэропорт на собственном автомобиле или такси займет не более часа.

Товар лицом

Поскольку год постройки тоже является важным критерием, судя по приведённым данным, а эксперты советуют обратить внимание на качество дома, состояние коммуникаций, и, кроме того, планировки — подробно изучим эти вопросы, чтобы минимизировать риски при покупке.

Вторая очередь ЖК "Лондон Парк" будет частично введена в эксплуатацию во II квартале 2021 года, ещё два корпуса и два паркинга — в IV квартале 2023-го. Технология строительства — кирпично-монолитная, что говорит о надёжности и долговечности здания, хорошей тепло- и шумоизоляции. Планировки квартир — современные, с высоким показателем эргономичности, высота потолков составляет 2,85 м. Места общего пользования предполагают высокий уровень комфорта для будущих жильцов, в каждой секции устанавливаются скоростные бесшумные лифты OTIS. И ещё один момент — периметр жилого комплекса огорожен, ведётся круглосуточное видеонаблюдение, реализована концепция "двор без машин".

Сложившаяся застройка — это действительно широкий выбор вариантов. В обозначенной локации можно найти многие типовые и "индивидуальные" проекты домов второй половины прошлого века. Год постройки является довольно важным пунктом при анализе объекта недвижимости как варианта для инвестирования: не стоит забывать о таком параметре, как степень физического износа здания. Которая, кстати, также влияет на размер тарифа на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома — многие потенциальные покупатели квартир интересуются размером фактических платежей за жилищно-коммунальные услуги: эта заметка на случай сценария продажи объекта для инвестиций. Новым строениям капитальный ремонт ещё долго не понадобится, для остальных — потребность со временем переходит в разряд перманентных.

Но вернёмся к предложениям в микрорайоне. Здесь нередко встречаются дома 1978 года постройки, относящиеся к серии 1-528КП-82, известной по народному наименованию "ледокол". Тип здания кирпичный, с железобетонными плитами перекрытий. Кроме того, в данной локации популярна серия 1ЛГ-606: панельные дома, которые возводились в Петербурге в 1965–74 годах. В этой части Выборгского района — как раз строения "последней волны". На сайтах, посвященных информации о различных проектах домов в Северной столице, можно найти сведения, что здания довольно тёплые, с "неплохой" шумоизоляцией, однако к недостаткам авторы статей относят качество заделки стыков в процессе крупнопанельной сборки. Чуть позднее, в 1982, в данной локации появились здания типовой серии 1МГ-600: каркасно-панельные дома с блочными наружными стенами. Ещё один распространенный вариант — кирпичные строения без определённой серийной принадлежности 1989–92 годов постройки.

Процент износа вычисляется с учётом года постройки: есть средние нормативные значения срока эксплуатации зданий. Например, для панельных домов 1965–80 годов, а также кирпичных строений позднего и постсоветского периода он составляет порядка 100 лет, а для современных — кирпично-монолитных зданий, как ЖК "Лондон Парк", — 125–150. Итого: более новый дом простоит ещё и дольше, и, конечно, в нём нет ни одного признака обветшания, которые срабатывают на понижение цен на объекты вторичного рынка.

Помимо физического, существует понятие морального износа — это вопрос не только эстетики восприятия, но и комфорта проживания, общей концепции окружения и благоустройства придомовой территории. Здесь также оцениваются планировки квартир, состояние систем инженерного оборудования, плотность застройки.

Новые проекты всё это учитывают — причём застройщики стремятся "опередить время", прогнозируя предполагаемые запросы потребителя на весь период реализации объекта. И сегодня во многом ставка делается именно на создание комфортной среды: это касается как квартиры, так и всей внутренней инфраструктуры проекта, а также визуальной составляющей — данными исследований доказано, что восприятие внешнего облика комплекса сегодня играет важную роль при принятии решения о покупке. И снова первичный рынок здесь на высоте.

Если говорить о придомовых территориях, стоит учитывать постепенную "эволюцию" благоустройства: от необходимого минимума к современным решениям, нацеленным на создание оптимальных условий времяпрепровождения на придомовых участках для людей разного возраста с различными интересами и увлечениями. Учитывая растущий уровень автомобилизации, не лишним будет изучить наличие парковочных мест. Опять же — проекты последних лет в этом отношении предлагают большее разнообразие, позволяющее соблюдать принципы комфортной организации пространства двора для всех жильцов комплекса.

Калькулятор не пригодится

И, конечно, один из самых интересных моментов — расчёт окупаемости. "Обычно покупатели ориентируются на динамику цен за аналогичный период в прошлом (см. Таблицу 2), — предлагает возможные варианты для определения этого показателя Алексей Фёдоров. — Также иногда сравнивают с ценами на аналогичное жильё в Москве, подразумевая, что цены в СПб отстают от столичных примерно на 5 лет".

Таблица 2. Средняя стоимость 1 м2/тыс. рублей

Приведённые цифры демонстрируют, что первичный рынок весьма ощутимо прибавил в цене, особенно в Выборгском районе, рисуя довольно интересные перспективы. Особенно учитывая наличие проектов с конкурентными ценами, реализующихся без эскроу.

Максим Ельцов предлагает не формулу расчета окупаемости, но некую схему оценки ликвидности:

Эксперты сходятся во мнении, что пока ещё многие строят по старым правилам и старым ценам и действует льготная ипотека, имеет смысл вкладываться в недвижимость. Проценты по ипотеке, особенно субсидированной, могут оказаться ниже инфляции, а цены за счёт новых правил будут расти. Но важно понимать, что нужно покупать ликвидное жильё. То есть в хорошей локации и готовое или почти готовое, чтобы минимизировать риски.

Мы продолжим изучать тему инвестиций в недвижимость: и в следующем материале сравним такой инструмент с другими возможными вариантами вложения средств.