Павел Никифоров Все статьи автора
25 мая 2020, 07:37 17686

Ниже котлована: сценарии и прогнозы выхода из кризиса рынка новостроек

Фото: Сергей Ермохин

Росреестр огласил данные по числу договоров долевого участия (ДДУ), из которых можно сделать вывод о темпах продажи жилья. В апреле ведомство зарегистрировало в городе и области 6825 договоров — вдвое меньше, чем год назад (13 483). Опрошенные "ДП" эксперты признают, что в среднем у всех застройщиков такое падение и есть. Но во взглядах на будущее расходятся.

В целом прогноз не очень утешительный: по сравнению с прошлым годом продажи могут упасть на 30%, а значит, часть застройщиков окажется в сложной финансовой ситуации, ведь начатые объекты надо достраивать.

Майские продажи вернули рынок новостроек Петербурга на докризисный уровень

Майские продажи вернули рынок новостроек Петербурга на докризисный уровень

21314
Антон Тарануха

Впрочем, петербургская агломерация не исключение. Так, по данным заместителя руководителя аналитического центра компании "Дом.РФ" Никиты Белоусова, спрос на новостройки в России упал почти на треть. "При этом уровень падения спроса зависит от конкретного региона, например, в Москве произошло снижение в 2 раза", — подсчитал он.

По оценкам компании "СПб Реновация", объем продаж первичного рынка Петербурга в апреле 2020 года составил 44% от уровня апреля прошлого года и 48% — от уровня марта текущего года. "Действительно, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года апрель–май по объемам продаж просели на 35%", — подтверждает Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК "Абсолют Строй Сервис".

Впрочем, на данных о продажах в апреле могли сказаться и чисто технические сложности. "Важно учитывать влияние ограничительных мер (например, работа МФЦ), стремление девелоперов перевести продажи в онлайн, а также человеческий фактор: ввиду неопределенности покупатели стремятся обезопасить себя и выжидают, что может сформировать отложенный спрос", — полагает Алексей Лазутин, руководитель отдела по представлению интересов инвесторов IPG.Estate.

Неоспоримое падение

По оценкам Setl Stroy, в I квартале объем спроса на первичном рынке жилья Петербурга и ближайших пригородов сохранился на уровне 2019 года и составил порядка 1 млн м2. Второй квартал будет где–то на 20–30% меньше. "Прогнозируется сокращение продаж из–за снижения спроса в апреле, во время переходного периода. Что касается прогнозов продаж к концу года, то сейчас стоит говорить лишь о возможных сценариях развития событий. Многое зависит от того, как покажет себя ипотека летом и осенью, будут ли анонсированы новые правительственные меры поддержки граждан, экономики и отрасли, снимут ли ограничения, вызванные эпидемией, в ближайшее время", — говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group).

Пугающая неопределенность

Нерабочие дни оставили без ключей тысячи петербургских новосёлов

Нерабочие дни оставили без ключей тысячи петербургских новосёлов

11761
Павел Никифоров

Главный негативный фактор — значительная неопределенность (эпидемиологические ограничения, связанные с ними издержки экономики и спроса). "Вполне возможно, что невысокая покупательская активность сохранится ближайшие 2–3 месяца, с августа–сентября начнется восстановление до уровней ориентировочно 80% соответствующих месяцев прошлого года. При таком сравнительно нейтральном сценарии итоговый объем продаж за 2020 год составит минус 25–30% от уровня 2019 года", — полагает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации".

Причем ряд экспертов полагают, что негативная тенденция сохранится и дальше. "Многое будет зависеть от продления программы господдержки ипотеки. Общая просадка по итогам года также будет зависеть от этого фактора", — полагает Роман Строилов, директор по развитию "М2Маркет". По мнению Дмитрия Охрименко, директора по развитию "Цифровой платформы", негативная тенденция коснется и ипотеки. "По нашим оценкам, продажи ипотеки по итогам года просядут на 20–25%, при этом падение будет дифференцированным в разных сегментах рынка. Так, первичка просядет не более чем на 10%, а рынок готового жилья ждет более серьезное падение, до 30%", — подсчитал он.

Как рассказывают эксперты, снижение продаж не было равномерным. "Поведение покупателей в любой кризисной ситуации очень простое — минимум рисков. Поэтому они чаще всего выбирают удобные, понятные и обжитые локации и дома в максимальной стадии готовности", — рассказывает Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1". С ней согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Спрос на почти готовое или готовое жилье вырос на четверть. Для большинства покупателей это идеальный баланс между риском и ценой. За полгода до ввода объекта в эксплуатацию клиент получает минимальные риски каких–либо проблем со строительством и короткий срок ожидания нового жилья при пока еще не максимальной цене", — рассказывает он.

Еще один фактор — репутация застройщика. Любой кризис выносит с рынка от двух до пяти компаний, оставляя за собой обманутых дольщиков, которые потом все–таки получают квартиры, но с большими проблемами.

Впрочем, в городском комитете по строительству заявляют, что осуществляют еженедельный мониторинг состояния отрасли. В том числе темпов строительства, динамики продаж и кадрового обеспечения строек. Пока проблем со сдачей объектов нет, говорят в Комстрое.

Разные мнения

По словам экспертов, сейчас покупатели понимают, что необходимо принимать решения и совершать сделки в текущих реалиях, не полагаться на завтрашний день. И нет смысла откладывать покупку на будущее. "Уже сейчас мы отмечаем, что уровень покупательской активности в первой половине мая оказался выше начала и середины апреля и вполне может сравниться с маем 2019 года. При этом стоит учитывать большое число нерабочих дней, несмотря на которые месяц показывает хороший результат по продажам", — оптимистична Ольга Трошева. "Наш прогноз достаточно оптимистичный: мы рассчитываем, что к концу года отрасль выйдет на плановые показатели продаж. Если ухудшения ситуации не будет и с июня основные ограничения снимут, летом пройдет период восстановления, а осень станет традиционно активной. Тем более льготная ипотека действует до 1 ноября, что также будет подстегивать спрос", — надеется Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС".

С ними не согласна Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. "Ставка 6,5% — это катализирующий фактор для тех, кто уже интересовался покупкой квартиры и находился в поиске. Например, покупатели, у кого уже была предварительно одобрена ипотека, сейчас переоформляют ее по новой ставке. Поэтому на первом этапе может наблюдаться всплеск таких сделок. А вот насколько новое предложение способно подтолкнуть к покупке “новичков” — вопрос остается открытым", — говорит она.

В целом общая картина по рынку станет лучше, как только будут полностью прекращены ограничения и все сферы экономики заработают в прежнем режиме. "Вместе с этим начнется возвращение к привычной модели потребления. Пока мы находимся в режиме действующих ограничений, потенциал для снижения спроса и последствия продлеваются. В 2020 году от событий весны, перетекающих в лето, рынок не оправится. Мы увидим последствия и в 2021 году, но уже с шансами начать движение вверх", — прогнозирует Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК".

Без скачков

Впрочем, каких–либо глобальных скачков цен в любую сторону участники рынка не ожидают. "С одной стороны, мы понимаем, что спрос будет падать и, по идее, цены надо снижать, но, с другой стороны, стоимость стройматериалов растет — в итоге снижать цены просто некуда", — рассказывает Анна Смольная, директор по развитию ЮИТ в Петербурге.

С ней согласен Сергей Терентьев. "Можно прогнозировать, что цены будут расти по мере готовности объектов", — говорит он. В ФСК не ожидают удешевления квадратных метров. "Снижение стоимости может быть частным и незначительным, в рамках отдельных компаний и проектов за счет дополнительных акций", — полагает руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Санкт–Петербурге Юлия Голубева.

А вот Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт–отелей VALO, уверена, что до конца года цены будут только расти. "Это связано в первую очередь с тем, что новые проекты сейчас, по понятным причинам, на рынок не выходят, а в старых растет степень готовности. А главное — покупатели понемногу начинают преодолевать кризис неопределенности, порожденный эпидемией", — уверена она.

С прогнозом коллеги согласна Ольга Трошева. "С начала мая спрос растет, и есть все основания прогнозировать увеличение цен по итогам полугодия в среднем на 6–7%", — говорит она.

По итогам года общее падение продаж может составить порядка 25–30%. Но реальная динамика будет зависеть от мер господдержки и от финансового положения покупателей. Если у подавляющего большинства значительно снизятся доходы, то даже субсидированные ипотечные ставки не смогут существенно поддержать рынок. В случае если восстановление произойдет достаточно быстро и осенью все отрасли вернутся к нормальному функционированию, рынок недвижимости сможет удержаться и динамика падения будет не столь высока.
Ян Фельдман
Ян Фельдман
Директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест"
Темпы восстановления рынка во многом зависят от того, когда будут сняты основные ограничения, заработают МФЦ, чтобы регистрировать офлайн–сделки, и когда оживет городской бизнес, в котором заняты петербуржцы. Если не будет новых ограничений и витков пандемии, то по итогам года продажи в масс–маркете могут сократиться на 10–15%, а на докоронавирусный уровень спрос вернется через 3–6 месяцев. Одно из следствий текущей ситуации — сокращение темпов вывода новых предложений и сужение рынка.
Дмитрий Ефремов
Дмитрий Ефремов
Руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург"
В элитном сегменте цены на жилье могут вырасти до конца года в пределах 10%. По итогам первого квартала стоимость жилья в элитных объектах в среднем по рынку увеличилась на 4%. На рост оказывают влияние те же факторы, что и до наступления пандемии COVID–19: постепенное сокращение предложения и ассортимента такой недвижимости и отсутствие новых подготовленных земельных участков для реализации проектов подобного класса.
Оксана Кравцова
Оксана Кравцова
Генеральный директор ГК "Еврострой"
Цена на строящееся жилье планомерно растет, и пока фундаментальных предпосылок для изменения этого нет. Во–первых, стоимость жилья увеличивается с ростом строительной готовности. Во–вторых, инфляция не стоит на месте, соответственно, растут издержки и, как следствие, цена квадратного метра. Даже в нацпроекте "Жилье и городская среда" заложен рост квадратного метра к 2024 году почти в 20% — а ведь здесь речь идет о самых доступных проектах. К примеру, только по объектам "Группы ЛСР" в среднем по трем регионам цена за прошлый год выросла на 15%.
Денис Бабаков
Денис Бабаков
Коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама