Павел Никифоров Все статьи автора
16 марта 2020, 14:30 955

Кубатура общества. Площадь креативных пространств в Петербурге выросла в 2 раза

Фото: ТАСС

Креативные пространства: спасение от запустения или переходная форма жизни?

За последние полтора года площадь креативных пространств в Петербурге выросла в 2 раза, а их выручка, по оценкам экспертов, увеличилась до 2,5 млрд рублей (0,9 млрд рублей, по оценке "ДП", на май 2018 года).

Ткачей — в сенаторы. Креативное пространство "Ткачи" продано холдингу "Империя" под бизнес–центр

Ткачей — в сенаторы. Креативное пространство "Ткачи" продано холдингу "Империя" под бизнес–центр

6859
Иван Ершов, Павел Никифоров

Творческий рывок

В конце 2018–го, по данным IPG.Estate, в Петербурге работало более 30 креативных пространств общей площадью более 100 тыс. м2. К настоящему моменту их количество выросло как минимум вдвое: так, по оценке Colliers International, их сейчас 55 объектов, это 180 тыс. м2, а Knight Frank St Petersburg насчитало еще больше креативщиков: 100 пространств аж на 750 тыс. м2.

Крупнейшие кластеры — "Севкабель Порт", "Новая Голландия", ArtPlay, "Бертгольд Центр", "Голицын Лофт", "Этажи". Пока еще существует пространство "Ткачи", но оно находится в состоянии продажи (за 700–800 млн рублей) холдингу "Империя" Андрея Фоменко (№ 23 в Рейтинге миллиардеров "ДП" — 2019), владеющего сетью БЦ "Сенатор".

Точные планы на будущее "Ткачей" пока не заявлены, но источник, знающий подробности сделки, рассказал "ДП", что, скорее всего, новый собственник сохранит креативную составляющую с тем же названием, даже если и в урезанном виде.

Ареал обитания

В основном (в 78% случаев) кластеры базируются в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах.

Креатив на капитализации. Здание общественного пространства "Линии" выставлено на продажу

Креатив на капитализации. Здание общественного пространства "Линии" выставлено на продажу

516
Иван Ершов

Выбор обусловлен не только привлекательностью исторического центра, но и тем, что креативные пространства занимают освобождающиеся промышленные площадки. Потенциально интересны для этой категории локации вдоль Московского проспекта — так считают в Colliers International.

78% кластеров относятся к формату арт–пространств. На долю музеев, концертных и театральных площадок приходится еще 12% "творческих территорий". 8% — это коворкинги, по 1% — образовательные площадки и антикафе.

В креативных пространствах обитают более 850 арендаторов разного профиля, говорят в Knight Frank St Petersburg. По данным аналитиков консалтинговой компании, цена аренды варьируются в зависимости от формата. Средняя ставка в арт–пространствах составляет 1000–2000 руб. / м2 в месяц. Под выставочную деятельность арендовать площади в музеях, на концертных и театральных площадках можно в среднем за 20–25 тыс. рублей в месяц. Образовательные площадки предлагают почасовой тариф — в среднем 1150 рублей. Аренда одного нефиксированного рабочего места в коворкинге составляет в среднем 7,2 тыс. рублей в месяц, фиксированного — дороже: 9,7 тыс. рублей.

Не скреативим, так потусуемся

Впрочем, по мнению экспертов, объекты, которые у нас называют креативными пространствами, часто по факту ими не являются: либо это набор заведений общепита и тусовочных мест, либо там преимущественно выставочная деятельность с добавлением food–зон. Частично с этим согласен Роман Красильников, креативный директор "Бертгольд Центра": "Сейчас арт–пространства — некий аналог современных многофункциональных центров, которые объединяют в себе и торговую, и офисную, и образовательно–развлекательную функции. Людям уже недостаточно просто совершать покупки, им нужно место, из которого не хотелось бы уходить".

В среднем, по словам экспертов, заполненность креативных пространств арендаторами составляет от 60 до 90%.

"У нас весь комплекс сдан и сформирован лист ожидания, — утверждает Роман Красильников. — Сейчас планируется надстроить 350–метровый мансардный этаж".

Без ремонта — не основательно?

Экономика арт–пространств сильно зависит от расположения, от объектов, которые находятся рядом, от специализации и репутации арендаторов, даже от моды. Наиболее жизнеспособными, считают эксперты, оказались малобюджетные варианты. "Во–первых, часто они размещаются в исторических зданиях, которые под более форматные современные функции довольно сложно приспособить. Во–вторых, это прежде всего молодежная история. Появляются центры активности молодежи, которых у нас всегда не хватало, и спрос на такие объекты далеко не исчерпан. В–третьих, если надвигающийся кризис все же случится, как показывает опыт, жизнь сохранится в наиболее дешевых сегментах", — полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. При этом сами места расположения таких кластеров — это либо пустующие площади производственных компаний, либо территории управляющих компаний с долгосрочной арендой.

Именно поэтому большая часть операторов не вкладываются серьезно в ремонт. Подавляющее большинство петербургских креативных пространств работает в неотремонтированных помещениях, достраивая только туалеты. Нужное оборудование устанавливают субарендаторы: магазины, бары.

Все это подталкивает некоторых старожилов рынка недвижимости к скептическому отношению к креативным пространствам: мол, это в любом случае временный формат для недвижимости, поскольку для его запуска требуются минимальные инвестиции. В дальнейшем все равно придется вкладывать средства в развитие. Если со временем проект не вырастает в качественный продукт, с более проработанной концепцией и платежеспособным пулом арендаторов, то он имеет мало шансов на долгую жизнь.

Николай Пашков, в свою очередь, пересказывает жалобы некоторых разочарованных собственников, которые рассчитывали на большее, затевая свои проекты: "Закономерность, скорее всего, следующая: чем больше инвестировано в такого рода проект, тем менее финансово успешным он будет и тем короче его жизненный цикл. Это связано с тем, что база здесь — доступная по цене недвижимость. Часто такие проекты за рубежом развиваются на пространствах бывшей муниципальной собственности, не востребованной по прямому назначению и потому приходящей в запустение; в некоторых случаях они и вовсе дотируются. У нас креативные пространства строятся на сугубо рыночных подходах. Понятно, что их экономический эффект оставляет желать лучшего".

В европейских столицах проекты развития креативных кластеров поддерживаются на государственном уровне, таким образом власти стремятся решить проблему пустующих промышленных зданий. В какой–то момент Петербург решил идти по этому пути. На административном уровне принимались меры, которые должны были способствовать увеличению количества общественных пространств: например, компаниям, которые занимаются креативной деятельностью, предлагались льготы на аренду помещений. Но это не стало толчком к масштабному развитию. На мой взгляд, в ближайшей перспективе ожидать бурного роста общественно–креативных пространств не стоит. Но, возможно, это произойдет на территориях "Лахта Центра", Охтинского мыса, оранжерей Таврического сада.
Валерий Трушин
Валерий Трушин
руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate
Петербургу не хватает не креативных кластеров, а в более широком смысле проектов качественных городских общественных пространств, в основу которых закладывается концепция создания комфортной среды, сочетающей места для работы, образования, проведения досуга, свободного времени. Например, офисный центр можно рассматривать шире — не просто как бизнес–центр, а как многофункциональное пространство, где можно сходить в ресторан, посетить различные мероприятия, заняться спортом. По этому пути сейчас идут или планируют идти многие девелоперы как в мире, так и в России. Успех того или иного проекта будет определяться по тому, удастся ли реализовать концепцию "третьего места", вдохнуть новую жизнь в проекты редевелопмента, создать объединяющую среду.
Василий Довбня
Василий Довбня
Директор департамента консалтинга Colliers International
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама