Павел Никифоров Все статьи автора
31 июля 2019, 13:05 1106

Продать паркинг оптимистам. "Главстрой-СПб" выставил на продажу паркинг за 150 млн рублей

Паркинги — головная боль заcтройщиков. Строить их обязательно, а продать сложно.
Паркинги — головная боль заcтройщиков. Строить их обязательно, а продать сложно.
Фото: Интерпресс

"Главстрой Санкт–Петербург" выставил на продажу паркинг на 499 мест за 150 млн рублей. Девелопер обещает будущему собственнику доходность выше 13%. Эксперты считают цифры неоправданно завышенными.

Восьмиэтажный отдельно стоящий паркинг площадью почти 15 тыс. м2 в 21–м квартале "Северной долины" планируется сдать в 2020 году.

"Главстрой–СПб" по новым правилам. Первый застройщик выводит на рынок проект по новому 214–ФЗ

"Главстрой–СПб" по новым правилам. Первый застройщик выводит на рынок проект по новому 214–ФЗ

1513
Павел Никифоров, Наталья Модель

Доходная парковка

По подсчетам Юлии Ружицкой, директора по продажам "Главстрой Санкт–Петербург", доходность от управления таким объектом может составлять до 13,5% годовых. При стопроцентной заполняемости ежегодный доход может достигать 26 млн рублей. То есть срок окупаемости составит 7–9 лет.

"Мы предлагаем выкупить паркинг профессиональным инвесторам. У нас уже есть успешный опыт — в 2017 году, когда группа инвесторов приобрела в "Северной долине" три отдельных паркинга, заполняемость которых, по данным опроса собственников — управляющей компании, составляет 100% круглый год", — рассказала Юлия Ружицкая. По ее мнению, спрос на парковочные места в данной локации стабильно высокий, тем более что дворы в квартале, где строится паркинг, будут закрыты для машин.

Рискованная инвестиция

Впрочем, эксперты не разделяют такого оптимизма девелопера. "Инвестиционная привлекательность паркингов сомнительна — помимо низких арендных ставок и относительно высоких эксплуатационных затрат существует проблема потребительской психологии. Наши автолюбители в массе своей предпочитают парковаться в проездах и на газонах, зато бесплатно и идти недалеко", — говорит Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. "Спрос на паркинги во многом зависит от стоимости машино–места и стратегии застройщика. Если в комплексе продается недорогое жилье, а цена паркинга с ним сопоставима, причем не предполагается ни гибких скидок, ни системы рассрочек, — ожидаемо продажи машино–мест будут не на высоте", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Квартиры экономкласса приобретают люди с небольшими финансовыми возможностями, и машино–места не так часто пользуются спросом", — убеждена Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ГК "Инвестторг".

Сейчас в Петербурге, согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), установлен единый норматив по парковкам для всего города — одно место на 80 м2 общей площади квартир вне зависимости от того, где дом находится. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности. "В связи с повышенными нормами обеспеченности парковочными местами на имеющееся количество квартир сейчас в массовом сегменте, в котором работает наша компания, предложение превышает спрос. Поэтому в большинстве своих объектов мы вынуждены реализовывать парковочные места существенно ниже их себестоимости", — уточняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Застройщик обязан строить парковочные места в соответствии с законодательством, поэтому девелоперы ищут различные пути их реализации. Путь — продать паркинг единым лотом — один из вариантов решения этого вопроса. Цена на этот объект уже ниже рыночной. Инвестор, который приобретет паркинг, может сдать его в долгосрочную аренду или перепрофилировать", — полагает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

Смольный выиграл суд о выселении "Главстроя–СПб" Олега Дерипаски из Апраксина Двора

Смольный выиграл суд о выселении "Главстроя–СПб" Олега Дерипаски из Апраксина Двора

38555
Павел Горошков, Наталья Ковтун

Новый профиль

Единственный способ окупить паркинг — частично его перепрофилировать, например под торговлю. "Но это очень сложный и затратный процесс. При этом его коммерческая функциональность даже после реконструкции ограничена офисной и торговой функциями, а спрос на них в "Северной долине" уже закрыт существующими встроенными коммерческими помещениями", — говорит Алексей Федоров.

Как рассказывают участники рынка, очень часто на первых этажах паркингов девелоперы продают места под организацию сопутствующего бизнеса — автомоек, мастерских, автомагазинов. В редком случае там размещаются продовольственные и непрофильные торговые точки. "Это позволяет решить часть проблемы, но не снимает ее полностью. Стандартно в паркинге продается около половины мест, а остальные застройщик сдает, либо они пустуют", — рассказывает Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс".

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама