Темпы роста рынка складской недвижимости в Петербурге остаются низкими, несмотря на высокий спрос и большое число сделок купли-продажи. Всплеска девелоперской активности эксперты не ожидают. Драйвером развития в будущем может стать открытие платной трассы М-11, которая еще сильнее перетянет центр логистики в южное направление.
Складской рынок в Петербурге начал 2019 год с антирекордов. По данным JLL, площадь введенных за последние месяцы объектов составила всего 43,7 тыс. м2, что стало самым низким показателем за всю современную историю этого сегмента недвижимости.
По оценке консалтинговой компании IPG.Estate, объем ввода качественных площадей по итогам года достиг 77, 3 тыс. м2. Аналитики констатируют, что темпы роста рынка свидетельствуют о негативном тренде: на начало 2019-го зафиксирован минимальный объем качественного спекулятивного ввода. Участники рынка при этом заявляют, что ситуация стабильная, а в отдельных направлениях наблюдается активизация. Подробности — в обзоре "ДП".
Наверстаем упущенное
По словам руководителя отдела исследований компании JLL в Петербурге Владислава Фадеева, объем ввода в 2018 году оказался втрое ниже заявленного. Тенденция связана с переносом сроков открытия ряда крупных проектов на начало 2019-го.
"Несмотря на то что новые объекты на момент ввода были заполнены более чем на 95%, доля свободных площадей в среднем по рынку выросла за год на 0,4 процентного пункта и составила 5,2%. Это связано с освобождением крупных блоков в нескольких существующих объектах. Мы ожидаем небольшого роста вакантности и в 2019 году из-за высокого прогнозного ввода и значительного объема незанятых помещений в будущих спекулятивных объектах", — прогнозирует Фадеев.
Динамика ввода складских площадей в Петербурге
В IPG.Estate заявляют, что годовой объем ввода качественных складских площадей составил 77,3 тыс. м2. "Темпы роста рынка продолжают показывать негативные рекорды: на начало 2019 года зафиксирован минимальный объем качественного спекулятивного ввода с 2011 года", — подчеркивают специалисты.
Аналитики отмечают, что вместе с растущей вакантностью снижается чистое поглощение. За счет отрицательного значения в I квартале годовой показатель впервые оказался ниже нулевой отметки и составил 13,5 тыс. м2.
"Это показывает, что в существующих складах в совокупности за год было освобождено больше площадей, чем арендовано. При этом общий объем сделок аренды и купли-продажи превысил 300 тыс. м2, что уступает лишь значениям 2013-2014 годов. Большинство сделок были связаны либо с переездом, либо с арендой в будущих складских комплексах. Высокий объем сделок при отрицательном чистом поглощении характеризует ситуацию неустойчивого спроса на рынке складов Петербурга, что, в свою очередь, сдерживает девелоперскую активность", — прокомментировал Владислав Фадеев.
В ожидании магистрали
Производственные компании стали лидерами в спросе на склады. На них пришлось 42% в объеме сделок аренды и купли-продажи. Этот тренд зафиксирован впервые с 2010 года. Ситуацию объясняют результатом оживления промышленности после ослабления рубля в кризисный период.
"Мы ожидаем увеличения объема сделок с операторами онлайн-торговли в Петербурге в среднесрочной перспективе. Свои основные распределительные центры федеральные игроки e-commerce реализуют или уже реализовали в Московском регионе. Однако требования к скорости и качеству доставки в условиях дальнейшего роста объема рынка e-commerce будут стимулировать дальнейшее расширение операторов онлайн-торговли в регионах и, в частности, в Северной столице", — добавил руководитель офиса JLL в Петербурге Андрей Амосов.
Спрос на складские помещения в черте Петербурга
Участники рынка в целом подтверждают выводы аналитиков. По подсчетам компании "А Плюс Девелопмент", производственный сектор действительно оживился. "Если до середины 2017 года заявок от производителей на строительство индустриальных и складских объектов практически не было, то в 2018-м их доля стабильно росла — с 18,9% в I квартале до 31,2% в IV", — говорится в материалах на сайте компании.
Наиболее востребованной локацией, по мнению "А Плюс Девелопмент", остаются южные пригороды Петербурга. Если к концу нынешнего года в строй введут платную магистраль М-11, центр логистики еще сильнее сместится на юг. Именно участки с доступом к Московскому и Пулковскому шоссе вблизи строящейся трассы в будущем могут стать драйвером развития складского рынка.
Запросы растут
В Knight Frank St Petersburg говорят, что по итогам года одно из доминирующих положений сохранилось за форматом build-to-suit. За прошедший год зарегистрировано две крупные сделки на строительство высококачественных складов build-to-suit. Так, на территории комплекса "Raum Бугры" появится объект площадью 13,8 тыс. м2. Кроме того, выдано разрешение на строительство 15-тысячного распределительного центра для грузоперевозчика "ПЭК" в Красногвардейском районе, девелопером проекта выступит группа компаний "КРЭС".
"В 2018 году на рынке возобновилось строительство крупных спекулятивных объектов, что не может не радовать. Также вернулись крупные заявки на аренду от 10-15 тыс. м2. Ввиду ограниченного количества помещений большого объема спрос на build-to-suit стабильно высок. Хочется отметить серьезную активность e-commerce компаний из первой десятки. До этого максимальный спрос со стороны e-commerce приходился на 2016 год. В наступившем 2019 году мы ожидаем сокращения вакансии, увеличения доли сделок build-to-suit, а также выхода на рынок новых спекулятивных проектов", — рассуждает заместитель руководителя отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank в Петербурге Илья Князев.
Наиболее крупные сделки продажи, по оценке Knight Frank, заключены еще в первом полугодии. В частности, был проданы складской комплекс "АКМ Лоджистикс" на Московском шоссе (63 тыс. м2). Среди арендных сделок выделяется договор с ретейлером "Красное & Белое" в логопарке "Осиновая роща". Компания получила 38 тыс. м2 под оптово-распределительный центр в строящемся корпусе.
"Этот год очень активный для рынка: мы видим увеличение количества запросов и сделок. Если говорить о нашей компании, то активность растет с каждым месяцем. Что касается Петербурга, то в нашем индустриальном парке "PNK Парк Софийская КАД" в этом году возведены и введены в эксплуатацию два объекта по индивидуальным проектам в соответствии со всеми требованиями заказчиков (build-to-suit) общей площадью 20 тыс. м2", — рассказал директор PNK Group Юрий Менухов.
В целом, в Петербурге и Ленобласти за год было введено в эксплуатацию 124 тыс. м2 качественной складской недвижимости, что в 1,4 раза выше показателя ввода в 2017-м. Объем свободного предложения составил 139 тыс. м2, следует из отчета Knight Frank. Совокупный объем сделок по аренде и покупке складов класса А и B достиг 270 тыс. м2, что также свидетельствует о высокой активности участников рынка.
На следующий год суммарно девелоперами заявлено к вводу около 160 тыс. м2. Однако в IPG.Estate ожидают прироста на 100 тыс. м2.
