Наталья Бурковская, Павел Никифоров Все статьи автора
21 января 2019, 10:18 14052

Падение на фоне роста. Продажи квартир могут упасть на треть при растущих ставках по ипотеке

Фото: Ваганов Антон

Поможет ли рынку созданная в прошлом году подушка безопасности?

То, что ставки в начале года снова пойдут вверх, стало ясно после декабрьского повышения ключевой ставки Центробанка. Сегодня базовая ставка Сбербанка на жилье в новостройках составляет от 10,5%, на готовое — от 10,7%, льготные ставки госпрограмм — от 7,5%. Банк ВТБ с 1 января повысил ставки ИЖК на 0,6 п.п. — от 10,1% годовых при наличии комплексного страхования. Банк "Открытие" планирует увеличить ставки по ипотеке на 0,25 п.п. Банк "ДОМ.РФ" повышает ставки по ипотечным программам, в среднем на 0,5 п.п., — кредиты будут доступны по ставке от 10,5%. При этом продолжает действовать программа "Семейная ипотека", кредит по которой — от 6% годовых. По оценке экспертов "ДОМ.РФ", в 2019 году средняя ставка выдачи будет ниже ставки текущего ипотечного портфеля банков 12–12,5%.

Закат рекордов ипотеки. Повышение ипотечных ставок скорректирует объемы кредитования

Закат рекордов ипотеки. Повышение ипотечных ставок скорректирует объемы кредитования

7110
Евгений Петров

По словам Яны Булмистре, руководителя отдела маркетинга компании "Аквилон Инвест", в ряде банков пока еще можно найти более дешевые предложения от тех, кто ставит целью накопить кредитный портфель, однако в условиях роста ключевой ставки, годовой инфляции, ставки налогов и акцизов общее повышение неизбежно.

Два критичных процента

Снижение ипотечных ставок стало одной из причин роста спроса на рынке первичного жилья Петербурга в 2018 году. "Рост ставок кредитования неизбежно приведет к сокращению продаж в этом году", — уверен Андрей Косарев, генеральный директор "Colliers International СПб".

По мнению Ирины Тютриной, руководителя отдела ипотечного кредитования компании "ПСК", психологическая отметка базовой ставки по ипотеке — порядка 11%. "Пока она не пройдена, ощутимого снижения объема сделок не произойдет. Если базовая ставка перейдет за это значение, то сокращение в 1,5–2 раза в масс–маркете вполне возможно. В меньшей степени это коснется бизнес–класса", — считает она.

Сокращение доли ипотечных клиентов зависит от того, насколько поднимутся ставки, говорят участники рынка. "Изменение процентной ставки в пределах 1% могло не повлиять на спрос, но увеличение на 1% и более может спровоцировать его падение до 10%. Хотя многое зависит от цен продаж, которые к январю 2019 года существенно выросли", — считает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп", называет психологической ставкой для покупателей 12% и прогнозирует при таком условии снижение количества ипотечников на 30–40%.

Палитра льготных программ. Банки включились в госпрограммы ипотеки

Палитра льготных программ. Банки включились в госпрограммы ипотеки

1451
Вероника Николаева

Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО "Ойкумена", считает, что после определенного порога, который сложно предсказать, доля покупателей, приобретающих недвижимость в ипотеку, может резко снизиться.

"Как только спрос на кредиты начнет сокращаться, банки остановят рост ипотечных ставок на приемлемом для получения стабильной прибыли уровне", — соглашается Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

По опыту предыдущих лет, снижение доли ипотечных сделок наблюдалось при ставках 12,5–13%. "Но даже при таких цифрах в 2015–2016 годах наиболее доступным инструментом покупки жилья оставалась ипотека. Мы вернемся к показателям, которые приемлемы для рынка и самого застройщика, — до 40% сделок с привлечением ипотеки в объеме продаж компании", — говорит коммерческий директор компании "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Ольга Аветисова.

Преждевременный спрос

Прошлогодний ажиотаж способствовал реализации "перспективного" спроса — покупали и те, кто в нормальной ситуации сделал бы это позже, в том числе и в 2019 году. "Рост спроса был связан с комплексом негативных ожиданий на рынке: увеличение ипотечных ставок, рост цен из–за перехода на эскроу–счета и увеличения НДС, рост себестоимости, — поясняет Андрей Кугий, директор коммерческого департамента Glorax Development. — Поскольку часть условного спроса 2019 года была съедена в 2018–м, мы ожидаем сокращения спроса на жилье, которое распределится по рынку неравномерно и может составить порядка 15%".

Антонина Шорникова, специалист по ипотечному кредитованию компании Euroinvest Development, полагает, что ставка за год может дойти до 15%, через небольшой промежуток времени уменьшится, но потом вновь увеличится. "Снижение может произойти от порога 13,5–14% годовых, например, для того, чтобы повысить количество займов в банках", — считает она.

"С середины года продажи шли темпами выше запланированных, что позволило ускорить выход проектов на рынок и сформировать подушку безопасности на 2019 год", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".

По оценке Николая Лаврова, руководителя межрегиональной жилищной программы "Переезжаем в Петербург", уровень ставок 10,5–11% сохранится на ближайший год — это удобно для всех.

С ним согласен Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест": "В течение 2019 года ставка может оставаться на уровне 10,5–11,5%. Возможно, что для клиентов с небольшим первоначальным взносом (15–20%) ипотечная ставка пройдет по верхней границе, так как банки закладывают в такие кредиты определенные риски".

"Тут стоит ожидать эффекта по аналогии с ростом цен. Сначала рост цен на жилье приводит к тому, что люди начинают быстрее покупать, стремясь запрыгнуть в уходящий поезд. Но он имеет ограниченное по времени действие — 2–3 квартала, после чего сходит на нет и приводит, напротив, к охлаждению рынка", — уверен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Эксперты видят вероятность повторения сценария 2015 года. "Клиенты, которые не торопятся с покупкой квартиры, примут выжидательную позицию. Банки ставку по ипотеке могут снизить или увеличить. При увеличении ставки клиенты будут ожидать помощи от государства, как в 2015 году, когда была разработана программа "Ипотека с господдержкой", — считает Елена Сайко, начальник отдела ипотечного кредитования ООО "КВС. Агентство недвижимости"

"Государство может субсидировать ставку. Кроме того, банки могут предложить дисконт по ставкам на проекты крупных застройщиков, а застройщики в этой ситуации будут думать над альтернативными схемами продаж", — соглашается Андрей Останин, коммерческий директор группы "Эталон".

Удорожание ипотеки на 1% влечет за собой отказ от нее 10% потенциальных заемщиков. Принимая во внимание, что доля ипотечных сделок в среднем составляет 65–70% и более, увеличение процентной ставки неминуемо приведет к снижению покупательского спроса и нанесет серьезный удар по бизнесу отдельных застройщиков. Уже к середине 2019 года мы можем получить среднюю ставку 12–13%. Сегодня средняя ставка рефинансирования составляет 9,5%.
Виталий Виноградов
Виталий Виноградов
директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»
Рынок в 2019 году придет в равновесие, и уровень ипотечных ставок будет чуть выше текущего — 11–11,5% годовых. Средняя ставка 12% в текущем году вряд ли будет достигнута, поскольку эта цифра оказывается сейчас психологическим барьером, к которому еще нужно привыкнуть. На фоне роста цен можно ожидать снижения общего количества ипотечных сделок — одновременно с уменьшением числа сделок в целом. Однако о каком–либо серьезном снижении доли ипотечных продаж точно не приходится говорить.
Виктория Левина
Виктория Левина
начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт–Петербург»
В 2019 году количество выданных ипотечных кредитов уменьшится, но незначительно. Если средние ипотечные ставки превысят планку 12–13%, то может произойти и существенное снижение спроса. В случае существенного роста ипотечных ставок застройщики станут активнее использовать и продвигать различные виды рассрочек. Впрочем, многие компании и сейчас готовы предложить покупателям этот вариант.
Денис Казберов
Денис Казберов
руководитель проектов компании «Мегалит — Охта Групп»
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама