Инициатива Минстроя обязать строителей сдавать жилье только с чистовой отделкой петербургских застройщиков не испугает. Уже сейчас около 60% квартир в новостройках Петербурга продается с отделкой, и спрос на них растет.
Сейчас на рынке жилой недвижимости встречается три основных типа отделки квартиры — черновая, предчистовая (в том числе "белая") и чистовая. При этом чаще всего квартиры с полной отделкой предлагаются в основном в проектах массовой застройки. "По нашей оценке, сегодня больше чем в половине петербургских новостроек предлагаются квартиры с отделкой под ключ, — рассказывает директор по продажам компании "Главстрой — Санкт–Петербург" Юлия Ружицкая, — с начала года доля объектов с отделкой в сегменте масс–маркет увеличилась и сегодня занимает около 55–60% от совокупного объема предложения в продаже".
"Преимущественно квартиры с отделкой сконцентрированы в жилых комплексах эконом– и комфорткласса, это обусловлено спецификой спроса на подобные объекты недвижимости, — уточняет маркетолог–аналитик СРО "А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. — В первую очередь потому, что покупатели жилья класса масс–маркет чаще всего стремятся как можно скорее переселиться в приобретаемую квартиру, поскольку последующие ремонт или отделка кроме прямых затрат влекут за собой затраты косвенные, в том числе на аренду жилья на время ремонта". Во–вторых, именно на квартиры экономкласса приходится наибольший процент инвестиционных покупок, совершаемых с целью последующей сдачи недвижимости в аренду. Вопрос сроков в этом случае немаловажен.
Ремонт в рассрочку
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в общем объеме предложения доля квартир с полной отделкой составляет в Петербурге 48%, в Ленобласти — 33%, около 27% в обоих регионах сдается с предчистовой отделкой. Совсем без отделки в Петербурге предлагается 25%, а в Ленобласти — 40%.
Что касается спроса, то, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", в 2017–2018 годах доля квартир с отделкой составляет около 62% в общем объеме сделок. При этом в пригородной зоне Ленобласти доля квартир, реализуемых с отделкой, несколько ниже, чем в городе, — 46%. "За последний год данный показатель вырос примерно на 10% в основном за счет роста популярности опциональной отделки за дополнительную стоимость, — рассказывает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, — основная причина — возможность включать отделку в ипотечный платеж".
По оценке ГК "Пионер", объем спроса на готовые квартиры в сегменте масс–маркет будет расти и в дальнейшем. Это подтверждает и анализ потребительских предпочтений потенциальных покупателей. Так, согласно опросам на весенней "Ярмарке недвижимости", 56% респондентов предпочли бы отделку под ключ, а год назад этот показатель составлял 39%.
Причин для того, чтобы выбирать квартиру с отделкой, несколько. "Чистовую отделку чаще выбирают те, кто хочет включить стоимость отделки в ипотеку или кто не готов тратить собственные силы, время и деньги на ремонт и кого устраивает отделка от застройщика", — говорит директор по маркетингу и рекламе ГК "Ленстройтрест" Ольга Копейкина.
Юлия Ружицкая также говорит о том, что в сегменте масс–маркет большинство сделок заключается с использованием кредитных средств, и люди не готовы нести дополнительные затраты на ремонт.
Рост спроса можно также объяснить тем, что многие покупатели уже знают по собственному опыту или по опыту знакомых о сложностях, с которыми приходится сталкиваться при вселении в новый дом без отделки. Кроме того, если покупатели и выигрывают в стоимости покупки на текущий момент, приобретая квартиру без отделки, то будущие затраты на ремонт и оснащение квартиры всегда будут выше, чем при ремонте от застройщика, который может приобретать отделочные материалы и технику по оптовым ценам. В среднем за чистовую отделку под ключ покупатели готовы платить около 7 тыс. рублей в расчете на 1 м2.
Массовый стандарт
Если оценивать ситуацию внутри различных сегментов рынка, то самый большой процент квартир с выполненной отделкой сосредоточен в классах эконом и комфорт — в комфортклассе на их долю приходится 65%, в эконом — 30%. "В более высоком ценовом сегменте объем такого предложения значительно меньше, — рассказывает руководитель отдела аналитики ГК "Пионер" Евгений Межевикин, — в бизнес–классе только 5% квартир предлагается с отделкой, в премиум и элитном сегменте речь может идти об единичных, эксклюзивных предложениях". Действительно, чем дороже квартира, тем реже можно встретить чистовую отделку. "Покупатели дорогой недвижимости хотят, чтобы отделка квартиры отражала их личные вкусы и предпочтения, поэтому типовое предложение от застройщика им уже не подходит", — говорит Ольга Копейкина.
По словам директора по продажам компании "Строительный трест" Сергея Степанова, в бизнес–сегменте компания ни разу не сталкивалась с желанием клиентов приобрести жилье на этапе строительства с полной отделкой. "Квартира в дорогом доме в престижной локации не является первой для ее обладателя и изначально подразумевает ремонт по эксклюзивному дизайн–проекту — стандартные решения здесь редки", — объясняет он.
Юлия Ружицкая отмечает, что на рынке можно встретить примеры, когда в проектах бизнес–класса предлагаются полностью готовые квартиры с полной меблировкой, но это больше исключение из правил, чем тренд.
"Как говорится, о вкусах не спорят, но если последующая перекраска стен вряд ли ляжет тяжким бременем на бюджет покупателя, то замена входящей в пакет и оплаченной мебели обойдется уже в копеечку", — поясняет Евгений Ортин.
От линолеума до керамогранита
В условиях постоянной борьбы за покупателя качество отделки от застройщика постоянно растет. При этом компании предлагают часто на выбор два–три варианта. "Чаще всего выбор идет между черновой и чистовой отделкой, — рассказывает Ольга Копейкина, — наша компания предлагает клиентам третий вариант — индивидуальная отделка, которую можно заказать с помощью онлайн–сервиса "Конфигуратор отделки".
Застройщики по–разному устанавливают соотношение квартир в комплексе с разными вариантами отделки. Например, группа компаний "Пионер" в проектах жилых кварталов LIFE предусматривает создание квартир как с полной чистовой отделкой, так и подготовленных под чистовую — с "белой" отделкой. "И тот и другой вариант находят своего покупателя, поэтому, например, в ЖК "LIFE–Лесная", который строится рядом с одноименной станцией метро, соотношение квартир с "белой" и чистовой отделкой — примерно 50/50", — отмечает Евгений Межевикин. При этом "белая" отделка подразумевает, что в квартире выровнены стены и пол, потолки выровнены и подготовлены под окраску, установлена входная дверь, на окнах — стеклопакеты, лоджии и балконы остеклены, установлены счетчики воды, смонтированы радиаторы отопления. При чистовой отделке дополнительно уложены ламинат или керамогранит на полу, плитка или обои под покраску — на стенах, установлены межкомнатные двери с фурнитурой, а также все сантехническое оборудование.
Компания "КВС" передает своим клиентам квартиры с полной чистовой отделкой как в жилых комплексах комфорткласса, так и в объектах бизнес–класса. "Компания тщательно подходит к выбору отделочных материалов, — рассказывает начальник отдела маркетинга ГК "КВС" Марианна Ивлева, — все они подбираются в соответствии с дизайн–проектом, который разрабатывается отдельно для каждого жилого комплекса". В объектах компании "КВС" отделка включает в себя оклейку стен обоями, укладку ламината высокого класса износостойкости, укладку керамической плитки на полу и на стенах санузлов, выравнивание и покраску потолков. В санузлах устанавливается полный комплект сантехники европейского производства. Окна в квартирах металлопластиковые с энергосберегающим покрытием. Устанавливается металлическая входная дверь и межкомнатные двери в соответствии с дизайн–проектом. Осуществляется разводка электричества, установка всех розеток и выключателей. Клиентам остается только подобрать мебель, светильники, текстиль и предметы интерьера и переехать в новую квартиру.
Большинство квартир в объектах Setl City класса комфорт и комфорт+ сдаются с чистовой отделкой по стандартам застройщика. По словам Ольги Трошевой, в мае текущего года Setl City обновила стандарт отделки, и все новые проекты (в том числе квартиры в некоторых ЖК бизнес–класса), а также новые очереди уже знакомых покупателям проектов теперь будут сдаваться по стандарту "Итальянские коллекции". Все решения нового формата были разработаны специально для компании. В частности, в ванной комнате устанавливается теплый пол с цифровым терморегулятором, для отделки применяется керамическая плитка с использованием мозаики, в комнатах и на кухне будет уложен ламинат с более выраженной фактурой. Подобную отделку можно заказать в таких объектах, как ЖК "Фортеция" в Кронштадте и ЖК бизнес–класса "Притяжение" в Выборгском районе Петербурга.
В компании "Главстрой — Санкт–Петербург" весь объем предложения состоит из полностью готовых для проживания квартир. "Компания передает покупателям жилье с базовым или с улучшенным стандартом отделки", — рассказывает Юлия Ружицкая. По ее словам, квартира с базовой отделкой включает оклейку стен обоями на бумажной основе, окраску потолков, линолеум во всех помещениях, установленные радиаторы и сантехнику, межкомнатные двери и металлическую входную дверь. В улучшенном стандарте — обои на флизелиновой основе, напольное покрытие из ламината с фактурой дерева. В комнатах устанавливаются современные радиаторы с терморегуляцией, шпонированные межкомнатные двери и входная дверь — металлическая с замком и фурнитурой. Пол и стены ванной комнаты облицовываются плиткой.
В компании "Строительный трест" выбрали путь, при котором чистовая отделка может быть включена в общую стоимость жилья как дополнительная опция по цене от 12 тыс. до 15 тыс. рублей за 1 м2, в зависимости от объекта. Например, чистовая отделка в ЖК "NEWПИТЕР" предполагает монтаж натяжных потолков, укладку ламината, оклейку стен обоями под покраску, установку светильников и межкомнатных дверей. Применяются натуральные и экологичные материалы, монтируется стильная европейская сантехника, а также предлагается на выбор установка ванны или душевого поддона. "Доля таких заказов в наших объектах постепенно увеличивается, однако в большинстве случаев при передаче квартиры мы лишь выполняем подготовку под чистовую отделку", — отмечает Сергей Степанов.
В предложенной обстановке
Дополнительно ускорить переезд в новую квартиру позволяет уже заранее установленная мебель, хотя это предложение более редкое на рынке, чем полная отделка, и чаще является опциональным. "Спрос на квартиры с мебелью есть, однако чаще всего частичную меблировку заказывают при покупке готовой или практически готовой квартиры, так как за период ожидания строящейся недвижимости предпочтения покупателя по набору и стилю мебели могут измениться", — поясняет Ольга Копейкина.
Однако у большинства застройщиков есть опыт продаж меблированных квартир. Чаще всего встречается установленный кухонный гарнитур. В категории комфорт также может включаться минимальный для проживания комплект мебели: кухонный гарнитур, обеденный стол со стульями, диван–кровать и шкаф, отмечает Юлия Ружицкая.
Например, у ГК "КВС" есть успешный опыт реализации квартир с кухнями — в жилом комплексе "Иван–да–Марья" уже живут, а в "Ясно.Янино" и "Новом Сертолово" все квартиры с кухнями уже проданы, и в скором времени будет заселение, — а также квартир с полной меблировкой (во второй очереди ЖК "Кирилл и Дарья" уже 70% таких квартир продано), рассказывает Марианна Ивлева.
Setl City предлагает полную меблировку как дополнительную опцию вместе с Первой мебельной фабрикой. В предложение входит мебель и техника для кухни, мебель для спальни, гостиной, детской и прихожей. Например, кухонный гарнитур включает напольные и навесные шкафы, варочную панель, вытяжку, духовой шкаф, мойку со смесителем и различное наполнение для шкафов. При этом мебель для каждого заказа изготавливается по индивидуальным замерам, чтобы она вписалась в пространство квартиры.
Но все–таки приобретение мебели новоселы чаще оставляют за собой. Исключение составляют квартиры и апартаменты, приобретаемые для сдачи в аренду, — тут требования к отделке и меблировке лишены особой индивидуальности.
Для сегмента сервисных апартаментов меблировка имеет важнейшее значение. По словам Евгения Межевикина, в среднем по рынку свыше 50% покупок в апарт–отелях являются инвестиционными, а в объектах сети апарт–отелей YE’S число таких сделок доходит до 90%. "Для частных инвесторов важно максимально эффективное использование актива", — поясняет он. Приобретая полностью укомплектованные апартаменты — с полной отделкой, меблировкой, техникой и текстилем, — собственник получает возможность практически сразу сдавать апартаменты в аренду и получать доход.
