Снижение ставок по депозитам повысило интерес инвесторов к инструментам, предлагающим более высокий уровень дохода, например, к покупке апартаментов.
Ситуация с вкладами в последнее время не внушает оптимизма. Так, по данным Центрального банка, максимальные ставки по депозитам в топ–10 российских банков находятся на уровне 7,4%. Весь год средняя доходность рублевых вкладов физлиц снижалась — исключение составляют вклады до востребования, но там ставка и так ниже 3%. Конечно, 7% по вкладу позволяет сохранить средства при прогнозе инфляции по итогам года 2,5–2,8%. Но говорить о прибыли в данном случае сложно, тем более что ставки в будущем, скорее всего, продолжат снижение.
По другому пути
В качестве альтернативного инструмента для инвестирования для тех, кто не готов пускаться в рискованные операции на бирже, традиционно рассматривается недвижимость. Но ситуация с доходностью сильно отличается в зависимости от сегмента. Так, по оценкам экспертов, квартира, купленная для сдачи в аренду, приносит инвестору не более 5% годовых, коммерческая недвижимость — до 10%.
Достаточно новым вариантом для рынка стали комплексы апартаментов, которыми управляет профессиональная компания, предлагающая инвесторам заранее определенный уровень доходности. "Апартаменты с хорошей локацией могут принести инвестору до 15% годовых, — рассказывает генеральный директор сети апарт–отелей YE’S Александр Погодин, — однако доходность номеров в разных объектах заметно разнится и зависит от качества апарт–отеля и наличия в нем профессиональной управляющей компании". Есть и более оптимистичные оценки. Так, по словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, если такие объекты сдавать в краткосрочную аренду, можно выйти на доходность около 17% годовых и окупаемость апартаментов в течение 6 лет. Срок окупаемости традиционной квартиры составляет около 15–17 лет.
Слагаемые дохода
Доход собственника апартаментов формируется из двух составляющих: за счет арендного дохода и капитализации актива. "За период стройки увеличение стоимости может достигать 25%, и дальше его стоимость продолжает расти, — рассказывает Александр Погодин, — например, апартаменты в нашем функционирующем апарт–отеле на старте продаж стоили 2,5 млн рублей, сейчас на вторичном рынке они продаются за 3,8 млн рублей". При этом, по его словам, стоимость апартаментов в среднем на 20% ниже жилья, а арендные ставки на сьюты существенно выше, чем на квартиры, что ставит апартаменты в более выигрышное положение. Так, в действующем апарт–отеле YE’S на ул. Хошимина ежемесячная стоимость аренды составляет 29,5 тыс. рублей, притом что однокомнатные квартиры в Выборгском районе сдаются в среднем за 20 тыс. рублей в месяц, в новом апарт–отеле YE’S инвесторам обещают гарантированный доход 34 тыс. рублей в месяц.
Стабильность дохода обеспечивается за счет прогнозируемых планов по среднегодовой загрузке, особенно если говорить о строящихся комплексах, в которые инвесторы только думают вкладывать средства. "Действующий апарт–отель, расположенный в удачной локации, способен поддерживать среднегодовой уровень загрузки 60–70%", — отмечает Светлана Московченко.
Обеспечивать постоянный поток арендаторов управляющей компании удается за счет активного продвижения апарт–отеля на рынке средств размещения, как краткосрочного, так и долгосрочного, а также благодаря работе с корпоративными клиентами, наличию базы постоянных постояльцев. "Среднегодовая заполняемость наших объектов составляет более 80%, — резюмирует Александр Погодин, — значительная часть проживающих арендуют номера на небольшой срок. Стоимость краткосрочной аренды всегда выше, но в сравнении с гостиничным размещением проживание в апарт–отеле, безусловно, дешевле".
Между тем если рынок арендного жилья уже перенасыщен, то апартаменты — достаточно новый способ инвестирования, и поэтому, хотя на рынок выходит достаточно большое количество новых комплексов, в ближайшие годы снижения доходности апартаментов не будет. Спрос и стоимость будут повышаться в пределах 2–3% в год.
