Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций имени Бонч-Бруевича ведет судебную борьбу с ООО "Санита", основанным бывшим гендиректором Ruric Management Вячеславом Балабаевым. Бизнесмен при бывшем ректоре вуза Александре Гоголе арендовал под реконструкцию на 25 лет разрушенное общежитие вуза на Английском пр., но при новом руководстве стал вузу в тягость.
Во вторник, 24 января 2017 года, тринадцатый арбитражный апелляционный суд отказал ООО "Санита" в иске к Санкт-Петербургскому госдуарственному университету телекоммуникаций имени Бонч-Бруевича (СПб ГУТ) о признании прав аренды на здание площадью 2,5 тыс. м2 на Английском пр., 3, в соответствии с договором аренды этого здания, заключенным компанией и вузом в 2004 году. Дело в том, что 13 лет назад компания арендовала на 25 лет (до 1 января 2028 года) разрушенное здание университетского общежития площадью 1788 м2 по очень низкой ставке ($1290 в месяц за весь объект) с правом провести в нем капремонт. Что она и сделала: вложила в строительные работы 14 млн рублей и затем 10 лет использовала здание как офисный центр класса С. Это приносило ей стабильный годовой оборот в те же 14 млн рублей, из которых чистая прибыль составляла от 2 до 8 млн рублей (см. фото).
Ректором университета тогда был Александр Гоголь, а гендиректором и совладельцем "Саниты" — петербургский девелопер Вячеслав Балабаев (до 2013 года возглавлял ООО "Рюрик менеджмент", а до 2012 года — НП "Русэкошина", консультировавшее производителя шин "Кордиант"). Компания провела реконструкцию, в ходе которой площадь объекта выросла более чем на 700 м2, составив 2433 м2 (в обороте были задействованы чердак и подвал).
Новый ректор
Однако в мае 2011 года Александр Гоголь ушел в отставку, ректором СПб ГУТ стал Сергей Бачевский. По словам представляющего интересы "Саниты" Ивана Афанасьева, управляющего партнера фирмы "Легал СПб", вскоре после смены руководства "Бонч-Бруевич" обратился к арендатору с требованием оформить право собственности РФ на здание с новой общей площадью. "Вуз настаивал на оформлении этой передачи в судебном порядке, мы не возражали", — говорит юрист.
Соответствующий иск был подан университетом в 2012 году, и в мае 2013 года был удовлетворен. Здание площадью 2,4 тыс. м2 признано самостроем и принято в собственность РФ. Университет по суду получил право оперативного управления объектом. "Но потом мы обнаружили, что при внесении объекта в ЕГРП исчезли данные об обременении в виде нашего договора аренды, — говорит Иван Афанасьев. — Мы подали иск к Росреестру, и запись в реестре сразу появилась".
После этого в 2015 году СПб ГУТ провел оценку реконструированного здания (оценщик — ООО "Оценка на Миллионной") и подал иск об изменении договора аренды и установления новой арендной ставки: 560 рублей за 1 м2 в месяц. Однако суд в иске отказал, а апелляция подтвердила решение.
Тогда вуз подал другой иск: он потребовал от арендатора освободить "незаконно занимаемые" компанией помещения площадью 700 м2, появившиеся в здании после реконструкции, как не предусмотренные исходным договором аренды, а также взыскать с него неосновательное обогащение (его размер определил привлеченный вузом оценщик "Ленэксп") в 13 млн рублей. Суд удовлетворил оба требования, а в декабре 2016 года апелляция подтвердила его выводы. "Санита" готовит кассацию.
В ответ "Санита" подала иск о взыскании компенсации за неотделимые улучшения объекта — 14 млн рублей. Однако суд отказал компании, сочтя пропущенными сроки давности иска: мол, подавать его надо было еще в 2012 году, когда по суду признавалось право госсобственности на объект. Здесь апелляция также встала на сторону вуза, "Санита" готовит кассационную жалобу.
"Наличие арбитражного спора между нашими организациями является правовым механизмом урегулирования взаимоотношения сторон по взаимным обязательствам", — прокомментировал спор ректор СПб ГУТ Сергей Бачевский.
“
Похоже, в данной ситуации арендатор изначально не озаботился тем, чтобы в договоре аренды предусмотреть, что вновь созданные помещения будут сдаваться по той же ставке, что и помещения по основному договору. К нам недавно обращались люди с похожим случаем, там было джентльменское соглашение, которое арендодатель предпочел забыть. И мы не смогли придумать, как помочь арендатору в этой ситуации.
Иван Решетников
управляющий партнер "Апелляционного центра"
"Вообще-то в нашем договоре четко сказано, что мы арендуем здание, а не помещения, - комментирует Вячеслав Балабаев. - Это то же самое здание, его объем не изменился, а в таких случаях по давно сложившейся практике Верховного суда арендная ставка по договору аренды действует на все помещения, в том числе и на те, которые возникли в результате реконструкции. Но наши доводы суд как будто не слышал. Они даже не были проанализированы в судебных решениях".
Новый арендатор
С 2016 года "Санита" принадлежит, по данным СПАРК, Владимиру Суслину, который также владеет ООО "Керстен хаус" (БЦ "Тусар" на ул. Красного Курсанта, 25, оборот 40 млн рублей), ООО "Галеон" (оптовая торговля рыбой, оборот 283 млн рублей), ООО "Партнер" (поставщик металлолома, оборот 40 млн рублей), ООО "Ультратех" (поставщик промышленного оборудования, оборот 720 млн рублей). А основным бизнесом Вячеслава Балабаева, по его словам, сейчас является ООО "Прогресс менеджмент" — торговая онлайн-площадка "Акано", которая, впрочем, только готовится к запуску.
