Конфисахор, Ковтун, Мягченко Все статьи автора
26 августа 2015, 00:23 3534

Холдинг "Империя" выкупил у группы "ВТБ" здание на Большой Морской с большим дисконтом

Фото: Trend/ Евгений Иванов

В кризис рынок недвижимости ждет большая распродажа непрофильного банковского имущества. Такие сделки, которые, как правило, заключаются с дисконтом, могут уронить цены на активы на 20% уже в этом году. Наступает время покупателя, говорят эксперты.

На фоне кризиса растет число сделок по продаже банками непрофильного и залогового имущества: кредитные организации активно выставляют его на торги для пополнения ликвидности. Многие объекты продаются с дисконтом, достигающим сегодня 40% от рыночной оценки. Это, с одной стороны, стимулирует активность немногочисленных покупателей, а с другой — добивает и без того лежащий на боку рынок недвижимости. Эксперты считают, что интенсивный вброс на рынок таких активов может привести к снижению цен на коммерческую недвижимость в Петербурге на 5–15% к концу года. Падение цен на данный момент они оценивают в 10% к прошлогоднему уровню.

Сестра владельца сети бизнес-центров "Сенатор" создала свой девелоперский холдинг

Сестра владельца сети бизнес-центров "Сенатор" создала свой девелоперский холдинг

4513
Роман Романюк, Александр Аликин

Крупная сделка

Как стало известно "ДП", одну из самых крупных сделок года по приобретению банковского имущества в Петербурге закрыл на днях холдинг "Империя" Андрея Фоменко, владеющий сетью бизнес–центров "Сенатор". Холдинг выкупил у группы "ВТБ" историческое здание бывшего Русского торгово–промышленного банка на Большой Морской ул., 15, площадью 6,3 тыс. м2. Это будет бизнес–центр класса А, его ввод в эксплуатацию запланирован на 2016 год. В "Империи" комментировать сделку отказались, но информацию о ней подтверждают данные Росреестра.

Группа ВТБ планирует перевести свои структурные подразделения в Петербурге в новое здание - бизнес-центр "Невская Ратуша", сообщили в пресс-службе компании.

"Другие избыточные площади будут реализованы.  Но сейчас говорить о конкретных объектах рано", - сказали там.

Эксперты не исключают, что продажа здания связана с планами банка по переезду в "Невскую ратушу" в конце 2016 года. Там ВТБ займет 40 тыс. м2, и потребность в других офисных помещениях у него снизится. Кроме того, стратегия группы "ВТБ" предусматривает объединение банков, входящих в нее, под единым брендом. В частности, Банк Москвы, который раньше владел этим зданием, войдет в состав ВТБ и уже с мая 2016 года утратит свой бренд.

Рынок покупателя

Ранее историческое здание на Большой Морской ул., 15, планировали отреставрировать и передать под представительство Банка Москвы. Но в 2010 году, после отставки Юрия Лужкова, у банка начались проблемы, и через год его поглотил ВТБ. А в начале 2013 года объект выставили на продажу, и реставрационные работы там были приостановлены. Два года назад эксперты оценивали здание в 1,2 млрд рублей. Сейчас его стоимость, по мнению гендиректора Knight Frank Spb Николая Пашкова, составляет 450–500 млн рублей.

Банкам будет тяжело избавиться от залоговых дилерских центров

Банкам будет тяжело избавиться от залоговых дилерских центров

2471
Александра Конфисахор, Елена Зборовская

"Условия на рынке диктуют покупатели, а их немного. Так что время для покупок весьма удачное. Собственники стали сговорчивей", — говорит он.

С коллегой не согласна директор по продажам УК Docklands Екатерина Запорожченко: "Вряд ли дисконт по этому зданию был больше 5–10%. Все–таки это исторический центр, где спрос на отдельно стоящие здания всегда высок, а предложение ограничено". По ее мнению, здание продали за 1–1,1 млрд рублей. "Хотя дисконт на отдельные объекты коммерческой недвижимости в Петербурге сегодня достигает 40%", — говорит она.

Кризис — катализатор

В кризис банки активнее распродают непрофильные активы. "Во–первых, их становится больше, поскольку многие заемщики не могут платить по кредитам и банки получают их заложенную недвижимость в собственность. Во–вторых, держать ее на балансе банкам невыгодно, особенно в кризис, поэтому они стараются быстрее от нее избавиться", — поясняют в Ассоциации банков Северо–Запада. После кризиса 2008–2009 годов, например, был продан десяток земельных участков компании "Л1", заложенных по кредитам в нескольких банках. Совокупный долг девелопера перед кредиторами составлял почти 6 млрд рублей, и в результате этих продаж он был практически полностью погашен.

Из–за долгов перед Сбербанком , возникших в ходе того же кризиса, был продан и участок Первой проектной компании на наб. Робеспьера, 32. Эту землю в конце прошлого года за 300 млн рублей (в 2007 году она оценивалась в 1 млрд рублей) приобрел московский девелопер "Садовое кольцо", а позже перекупил холдинг "БТК" Таймураза Боллоева.

Теперь продажа недвижимости банками вновь активизировалась. Так, ЗАО "ПСХ", подконтрольное Дмитрию Мисюре и его партнерам, этой весной выкупило у Россельхозбанка имущество крупного звероводческого комплекса "Северная пушнина", заложенное по кредиту на 400 млн рублей. Агентство по страхованию вкладов (АСВ) готовится продавать имущество банков, ликвидированных ЦБ. "Продавать будут и залоги, и собственные объекты. На продажу готовится около 2 тыс. лотов по всей стране", — сообщили "ДП" близкие к АСВ источники.

Также на днях стало известно, что Sberbank Europe AG (дочерняя структура Сбербанка, управляющая сетью из девяти банков в восьми странах Центральной и Восточной Европы) начинает с помощью Российского аукционного дома (РАД) избавляться от непрофильного имущества в Старом Свете. "Первыми будут пущены с молотка объекты в Венгрии и Хорватии. А общее число лотов — более 20. Это девелоперские проекты, коммерческие объекты и жилье, которые были залогами по кредитам", — уточнили в РАД.

В Сбербанке информацию не комментируют. В РАД рассчитывают, что активы Сбербанка в Европе заинтересуют российских граждан. "Учитывая, что Сбербанк под санкциями, это было бы экономически оправданно и даже патриотично", — считают в РАД.

Давление банков

Эксперты беспокоятся, что появление большого числа непрофильных банковских активов на рынке может опрокинуть цены на коммерческую недвижимость и землю.

"В прошлый кризис, который был более стремительным, чем нынешний, цены упали на 50% в течение года. В том числе из–за давления на рынок распродаваемых банковских активов. В этот раз ситуация может повториться. Но спад будет более плавным", — прогнозирует Сергей Терентьев из ГК "ЦДС".

Директор Astera Людмила Рева отмечает, что банки не заинтересованы в продаже имущества по бросовой цене: "Неликвидные объекты уходят с дисконтом. Но обычно банки стараются продать их хотя бы по залоговой цене".

"Вброс на рынок имущества банков с той же интенсивностью, что и сейчас, может привести к снижению цен на коммерческую недвижимость в Петербурге еще на 5–15% к тем 10%, которые потеряны с начала года", — заключил исполнительный директор ГК "С. Э. Р." Павел Бережной.

С учетом кризисных явлений и спада в экономике ухудшаются показатели рентабельности и прибыли, снижаются темпы кредитования, растет сумма просроченных кредитов, но я бы не связывал кризисные явления и санкции с распродажей активов. Банки всегда оптимизировали расходы и сокращали издержки. Например, использование новых технологий, автоматизация процессов приводят к излишку площадей, которые держать нет смысла. Что касается реализации залоговых активов, то этот процесс идет всегда, вне зависимости от ситуации.
Владимир Джикович
президент Ассоциации коммерческих банков Санкт–Петербурга
Сейчас рынок недвижимости находится в зоне турбулентности. Продавцов много, а покупательский спрос на нуле. Если у компании есть несколько проектов, закредитованных в банках в долларах, то она, естественно, испытывает трудности. В этой ситуации лучшей стратегией будет продать один из активов, пусть и с дисконтом, и покрыть долги. И пока есть немногие, кто может купить, надо продавать. Цены на недвижимость сейчас крайне нестабильны, и, возможно, продав объект даже за половину стоимости, компания выиграет в перспективе.
Иван Фатеев
финансовый директор Mirland Development Corporation
Очевидно, что сделка прошла на максимально выгодных условиях для девелопера, а итоговая стоимость позволит окупить объект достаточно быстро. Кризис — это всегда удачное время как с точки зрения цены активов, так и с точки зрения их дальнейших перспектив. "Империя" давно работает на рынке, это профессиональная компания, которая будет соблюдать охранные ограничения, а также максимально эффективно использует здание. Локация статусная и востребована арендаторами, но оптимальный вариант — сдать здание целиком крупной компании под официальное представительство.
Марина Агеева
директор по продажам УК "Теорема"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама