Управляющий сетью бизнес-центров "Сенатор" Дмитрий Золин - о том, как переезд "Газпрома" в Петербург повлияет на офисный рынок города и о том, почему ввод "Лахта Центра" не изменит общую картину.
До конца 2015 года все структуры "Газпрома" должны переехать в Петербург, а после ввода "Лахта Центра" все они соберутся под одной крышей, освободив ранее арендованные площади. Что ждет офисный рынок города? Взлетят ли арендные ставки сейчас? Обвалится ли рынок потом?
Мой ответ на эти вопросы — нет. Существенных изменений на рынке аренды офисов не будет. С 2008 года в Петербург переехало несколько структур "Газпрома". Тем не менее рост арендных ставок за этот же период оказался в пределах инфляции. Так что и ввод "Лахта Центра" в 2018 году не изменит общую картину. Сейчас объясню почему.
Структуры "Газпрома" сейчас арендуют в городе около 130 тыс. м2 офисов (10 зданий). За 1,5 года планируется перевести в город оставшиеся подразделения, то есть понадобится примерно столько же или немного больше квадратных метров, если измерять переезд в офисных площадях.
И эта цифра значительно меньше, чем средний объем ввода офисных площадей в Петербурге за указанный период. По нашему прогнозу, за 1,5 года в городе будет введено 350 тыс. м2 офисов.
Кроме того, вряд ли "Газпрому" удастся перевести все подразделения так оперативно. Думаю, это займет не менее 2 – 3 лет. Поэтому сейчас ожидать резкого роста арендных ставок не стоит.
Что касается второго действия разворачивающейся картины, а именно переезда корпорации в новую штаб–квартиру в "Лахта Центре", то очевидно, что переедут структуры, которым нужно 200 – 300 тыс. м2 офисов. Соответственно столько же квадратных метров освободится в бизнес–центрах по всему городу. Эта цифра меньше, чем годовой объем поглощения офисов в Петербурге (она составляет 220 – 240 тыс. м2 в год). Поэтому дыры в офисном бизнесе не будет.
Более того, есть подозрения, что все структуры и подразделения корпорации не влезут в одно здание. Также я не уверен, что всем структурам "Газпрома" будет интересна локация на границе города. Думаю, что многие структуры "Газпрома" предпочтут центр или как минимум оставят там свои фронт–офисы.
Перемещение корпорации в Петербург повлечет за собой появление в городе новых арендаторов: компаний, обслуживающих "Газпром" и живущих на его финансовых потоках. Кроме того, нельзя забывать, что Петербург также ожидает переезд Верховного суда. Это событие привлечет новых арендаторов в город. Так что в конечном счете офисный сегмент может испытать даже дефицит свободных площадей. На вопрос о том, не много ли бизнес–центров строится сейчас, ответить могу нашей статистикой. По итогам 2013 года средний уровень заполняемости наших объектов составил 96%.
И даже арендная кампания бизнес–центра на Большом пр., 80, на Васильевском острове, который сейчас испытывает проблемы с транспортной доступностью, длилась всего 1 год. За всех участников рынка, конечно, говорить не могу, но у нас проблем с клиентурой нет. И наша стратегия остается прежней — это активное расширение в центре.
