Добиться перевода помещений в панельных домах в нежилой фонд в Петербурге можно только через суд

Проблемы с переводом квартир из жилого в нежилой фонд в Петербурге начались весной прошлого года. Наиболее сложна ситуация с помещениями на первых этажах панельных домов, выкупленными инвесторами специально для перевода в коммерческую недвижимость.

Отказы от районных администраций получают даже те собственники, чей проект уже согласовали в КГА, КГИОП, комитете по благоустройству, Роспотребнадзоре и районной межведомственной комиссии (МВК).

Районные администрации ссылаются на то, что расширение проемов, создание отдельных входов и витрин в панельных зданиях противоречит требованиям постановления Госстроя № 170 от 2003 года. Последние 9 лет этот документ не мешал чиновникам менять назначение объектов. Внимание на него обратили только после проверки городской прокуратуры.

Пошли в суд

Предприниматели, вложившие средства в расселение квартир на первых этажах, чтобы открыть там магазин или салон красоты, начали обращаться в суд, чтобы признать незаконными отказы. К сегодняшнему дню выиграно по меньшей мере пять дел. Так, например, недавно вступило в силу решение Петербургского городского суда, обязавшее администрацию Приморского района издать распоряжение о переводе квартиры в доме на пр. Сизова в нежилой фонд. Истец Людмила Синьковская смогла доказать, что создание отдельного входа с улицы не противоречит правилам и нормам эксплуатации жилого фонда (решение суда есть в распоряжении редакции). В первой инстанции дело было проиграно, но городской суд отменил решение Смольнинского районного суда.

Владелице квартиры в доме №21 на Искровском пр. удалось добиться победы в Невском районном суде — чиновников обязали перевести помещения в нежилой фонд. Основания те же: часть ненесущей стены можно разобрать без ущерба для всего здания. Администрация района подала апелляцию, но городской оставил ее без удовлетворения. Сейчас, по данным dp.ru, в суды поданы десятки аналогичных исков.

"С 1997 года, когда в Петербурге стал возможен перевод в нежилой фонд, это уже пятый раз, когда перевод резко затруднен. Каждый раз возобновление процедуры приводило к росту сборов, согласований, а если говорить честно — то и взяток. Единственная реальная причина возникновения препонов — это повышение аппетитов чиновников. Радует, что на сей раз преодоление идет законным путем, через суды", — отмечает председатель совета директоров компании "Легион–Недвижимость" Максим Чернов.

Вынужденный простой

До получения решений суда в квартире нельзя легально провести перепланировку и вести бизнес. При этом квартиры в кирпичных домах все–таки переводят в нежилой фонд. Однако сроки согласований значительно увеличились — с 6 месяцев до 1,3–1,5 года. Предприниматели за каждый месяц вынужденного простоя теряют десятки тысяч рублей.

По оценке исполнительного директора риелторской компании "Русский Дом" Алексея Слокотовича, средний размер помещения для перевода в нежилой фонд составляет 45–50 м2, средний размер арендной платы — около 75 тыс. рублей в месяц. С учетом того, что раньше в городе переводили в нежилой фонд примерно 40–50 квартир в месяц, к 2013 году в подвешенном состоянии находится около 400 объектов. Таким образом, общий объем упущенной выгоды петербургских предпринимателей превысил 200 млн рублей.

При этом сложности с переводом не привели к ощутимому увеличению спроса на нежилые помещения в строящихся домах, отмечают в КЦ "Петербургская Недвижимость". По их данным, средняя цена на коммерческие помещения в черте города составляет 100–120 тыс. рублей за 1 м2.