Новогоднее обострение

Невский институт языка и культуры  (НИЯК), который обитает в здании на Большой Разночинной ул., 27, накануне Нового года подвергся "атаке". Как сообщили очевидцы, около 6 утра в здание через окно проникли 15 человек во главе с Денисом Котляром, гендиректором ООО "Приморский†Строй", которое последние 3 года является собственником здания. Они демонтировали батареи, сантехнику, отопительную систему и водомерный узел, оставив без тепла и воды не только институт, но и соседний детский сад №83 для слабовидящих детей.

"Непонятный метод разрешения ситуации с недвижимостью, больше похожий на рейдерский захват, чем на цивилизованный диалог", — прокомментировали ситуацию в пресс–службе администрации Петроградского района.

Денис Котляр в свое оправдание сообщил, что таким образом компания пыталась "подтолкнуть" руководство вуза к выселению. "У нас лопнуло терпение: с 1 ноября вуз не платит за помещения, при этом собирает со студентов деньги на будущий семестр", — возмущается Денис Котляр. Десятого ноября Арбитражный суд в последней инстанции принял решение о прекращении договора аренды с НИЯКом.

Тем не менее с помощью полиции арендатору удалось выдворить собственника из здания, пригрозив статьей "за самоуправство". Денис Котляр заверяет, что скоро вернется с приставами и НИЯК будет выселен. "Мы готовы оплатить работы по восстановлению коммуникаций и компенсировать ущерб детскому саду, но от своих прав на здание не откажемся", — говорит он.

Ректор НИЯКа Марина Диброва, в свою очередь, сообщила, что вуз оспаривает решение о прекращении арендных отношений с компанией "Приморский–Строй" в Высшем арбитражном суде.

"Нам есть куда переехать. Но, пока судебное разбирательство не завершено, мы останемся на месте", — говорит она. Руководитель практики по недвижимости компании "Качкин и Партнеры" Дмитрий Некрестьянов говорит, что, учитывая решение Арбитражного суда, нахождение НИЯКа в здании является незаконным. "Но способ "вломиться и все разломать", выбранный собственником, законодательством тоже не предусмотрен", — отмечает он.

Управляющий партнер юрфирмы "Дювернуа Лигал" Егор Носков добавляет, что исполнять решение суда может только Служба судебных приставов, а ни в коем случае не одна из сторон спора лично. "Такие действия абсолютно точно подпадают под статью "самоуправство", — полагает он.

Скандал в Петроградском районе попал в поле зрения губернатора Георгия Полтавченко, к которому обратились студенты и преподаватели института. "Дано поручение проверить обстоятельства ЧП. Отдельно будет разбираться ситуация с продажей здания и земли", — сообщил пресс–секретарь губернатора Андрей Кибитов.

Споры вокруг двухэтажного здания на Большой Разночинной ул., 27 (бывший детский садик), которое с 1998 года занимает НИЯК, не утихают почти 4 года.

Институт арендовал здание у компании "Лентрансгаз", которая, в свою очередь, получила недвижимость в счет погашения задолженности города за потребленный газ. Институт привел аварийную недвижимость в порядок, вложив около 100 млн рублей в ее ремонт и текущее содержание, и платил аренду по льготной ставке — 15 тыс. рублей в месяц. Но в 2008 году "Лентрансгаз" (уже сменивший название на "Газпромтрансгаз Петербурга") продал здание (его площадь — 1973 м2) за 197 млн рублей ООО "Приморский–Строй". А через год та же компания купила и земельный участок площадью 8439 м2 под зданием всего за 181,9 тыс. рублей.

По оценке заместителя гендиректора АН "АРИН" Владимира Спарака, в нынешнем состоянии цена здания с землей составляет $10–15 млн.

Марина Диброва утверждает, что новый собственник разными способами вынуждал НИЯК досрочно расторгнуть договор аренды. "Сначала повысили ставку до 2 млн рублей в месяц, но по суду ее удалось отыграть до 600 тыс. рублей. Потом замучили проверками контролирующих органов. Но никаких нарушений не нашли", — говорит она.

По словам Марины Дибровой, участку еще в 2009 году изменили статус с "целевого назначения" (для объектов образования) на "жилую застройку". "Мы явно мешаем новому проекту", — сетует она.

Денис Котляр не скрывает, что у компании есть планы снести старое здание и построить на его месте жилой комплекс со встроенными помещениями. Тем более что у него уже есть проекты рядом с участком НИЯКа. По данным ЕГРЮЛ, он владеет по 50% в ООО "Бета" и ООО "Бета–Инвест", которые недавно завершили строительство 10–этажного жилого дома по Резной ул., 18/10. Совладелец этих фирм Александр Лавренко владеет крупным холдингом "Промреконструкция" пополам с тремя женщинами с фамилией Котляр. "Это мои родственницы", — подтверждает Денис Котляр.

"На участке НИЯКа можно построить жилой комплекс бизнес–класса площадью 30–42 тыс. м2, вложив около 1,2 млрд рублей. Цена квартир в этом месте составляет 75–80 тыс. рублей за 1 м2", - говорит директор по маркетингу и продажам компании "КВС" Наталья Агрэ. Таким образом, реализовав этот проект, инвестор сможет заработать 1,5–1,8 млрд рублей.

Екатерина Епанчинцева, юрист Северо-Западного юридического центра:

"У собственников не очень много возможностей воздействия на нерадивых арендаторов в правовом поле. Главный рычаг — поддержка судебных приставов, которые по решению суда обязаны выселить арендатора, если тот отказывается покинуть помещения добровольно. Если у собственника есть договоры с третьими лицами по вопросам коммунального обслуживания здания, он может их расторгнуть. Тогда арендаторы не смогут воспользоваться коммунальными услугами и примут решение о переезде быстрее".

Ольга Морозова, коммерческий директор ООО "Центр Согласований":

"Цена земельного участка, занятого НИЯКом, составляет сейчас около $1 тыс. за 1 м2 и зависит в большей степени от возможных площадей возводимых улучшений. По нашим оценкам с учетом зонирования и иных ограничений на данном земельном участке можно разместить жилой комплекс общей площадью 27 000м2, жилой площадью 17000 кв.м. Ажиотаж вокруг земли понятен: таких участков в центре города практически не осталось. Плюсом актива является отсутствие обременений в виде зданий исторической застройки на земельном участке. Но инвестору придется перед стартом проекта получить заключение КГИОП о соответствии нового строительства требованиям режима зоны регулирования застройки".