Олег Барков: "Раньше строили как угодно, рынок все сметал"

Олег Барков- Что происходит сегодня с рынком элитной недвижимости?

Рынок элитной недвижимости, с моей точки зрения, переживает сейчас достаточно интересный период. Он четко находится в состоянии дна, то есть все процессы падения, реструктуризации, которые происходили в прошлом году, закончились. Сейчас лучшее время для наиболее выгодной покупки. Цены стабилизировались и снижаться дальше не будут. Это объясняется двумя причинами: первая - это эффект времени, так как кризис уже длится практически полтора года. С точки зрения любого российского девелопера, это большой срок, который означает, что осталось подождать максимум еще полгода. Вторая причина в том, что положение дел на нашем рынке не настолько критично, как на московском. У нас нет ярко выраженных дефолтов и ситуаций, когда девелоперы или частные продавцы сбрасывали цены в 3-4 раза, если видели живые деньги в руках покупателя. В Санкт-Петербурге все гораздо спокойнее. Поэтому если не продается сейчас, то большинство продавцов предпочитает подождать. Тем не менее, сегодняшние цены весьма выгодные. И, если люди хотят купить квартиру, то это надо делать в течение двух ближайших месяцев. Потому что в нашей стране все происходит очень быстро: можно проснуться в понедельник и понять, что цены выросли на 10-20%. Поэтому таким людям, с моей точки зрения, надо спешить.

Рынок не умирал никогда. В первую очередь это касается больших дорогих покупок и проектов. В 2009 году были покупки с очень большим бюджетом, со стоимостью около 15-18 и даже 20 тыс. долларов за квадратный метр. Да, естественно, обороты рынка упали и в денежном, и в количественном выражении (в единицах квартир). Но сделки были, и были постоянно. Ушедший год характеризовало то, что люди очень и очень тщательно выбирали. Они приходили на просмотр один, два или три раза, сравнивали варианты. Как говорили немцы в те времена, когда основной денежной единицей была еще немецкая марка: «Долго вертели марку в кармане».

- Остались ли в Петербурге покупатели элитной недвижимости? И кто сегодня покупатель элитного жилья в Петербурге?

Покупатели элитной недвижимости остались, они ни куда не делись. По большому счету, если мы возьмем ситуацию на любом рынке недвижимости, то она характеризуется следующим образом: в 2009 году полностью, то есть 100% ушли так называемые «инвестиционные покупки». И они еще не вернулись. Если же очистить показатель 2008 года от этой инвестиционной составляющей, то реальное количество сделок упали не более, чем на 20-30 %. То есть люди, которым надо было купить и которые не испытывали каких-то чрезвычайных финансовых трудностей, покупали и покупают. Но делают это гораздо спокойнее и дольше по времени, отлично осознавая, что текущая ситуация пока полностью на их стороне. Сейчас время еще есть, но поезд уже может начать двигаться в любой момент.

Сегодня покупатель элитного жилья в Санкт-Петербурге - это человек, который покупает для себя, при чем подходит к сделке крайне тщательно и осознанно. Он хочет купить новую высококлассную квартиру либо дом, семейный очаг на долгий срок. Исчезли люди, которые быстро «вынимали» деньги из бизнеса для инвестиционных сделок, покупавшие по 2-3 квартиры. Таких уже нет. Но на рынке периодически проходят очень крупные сделки, когда приобретаются действительно дорогие квартиры. Мне очень запомнилась одна семья, когда два поколения - родители и их очень взрослые сорокалетние дети (дочь и зять)- захотели жить рядом друг с другом и купили 4 квартиры. Они располагались на двух смежных этажах, одна над другой, и в результате объединения получились две очень большие комфортабельные квартиры. Вот это и является для меня символом покупателя 2009 года.
Наши клиенты достаточно часто смотрят на западную недвижимость, на тот уровень и те стандарты качества, и это тоже накладывает свой отпечаток на их поведение. Все чаще покупатели сталкиваются с ситуацией, когда в результате они просто не могут найти нужного объекта в продаже. Таким образом, получается, что интерес есть, а качественного предложения не найти. Ведь современный покупатель – это покупатель, который ищет идеальную квартиру. Он стал очень требовательным, поскольку хорошие, достойные проекты можно пересчитать по пальцам.

- В прошлом году вы создали Клуб экспертов элитной недвижимости "Золотой квадрат". Чем обосновано было это решение в период спада спроса на элитную недвижимость? И каковы цели Клуба?

Члены клуба экспертов «Золотой квадрат», который мы создали, считают, что кризис – это очень хорошее время для переоценки ценностей. Я считаю, что, если забыть про ряд сложностей, которые принес кризис, то он оказал на рынок недвижимости во всех сегментах оздоравливающее влияние. В связи с этим перефразирую название одного известного фильма С.Говорухина: «Так, как развивался рынок до кризиса, так жить нельзя». Потому что цены, которые росли на 40% в год, прощали любые ошибки. Можно было строить что угодно и как угодно, рынок все сметал. Сейчас, я говорил это с самого начала и продолжаю повторять, считаю, что основное требование, которое будет доминировать на рынке – это соотношение цена-качество. Строиться будет меньше, продаваться труднее, и необходимо будет строить все существенно лучше и качественнее прежнего. Поэтому самое время для того, чтобы создать площадку, на которой ведущие девелоперы, эксперты рынка могли бы встречаться, обмениваться своими мнениями. Необходимо это и для того, чтобы понимать, как должен развиваться наш рынок. Если мы возьмем, к примеру, рынок элитной недвижимости, то он развивался в предыдущие 15 лет стихийно, на основании интуиции, каких-то внутренних убеждений, не было системного подхода, не было нормального анализа зарубежного опыта. Нам нечего стесняться: наша история элитной недвижимости прервалась в 17 году двадцатого века. Есть очень хороший принцип: «Спросить – это позор на 5 минут, а не знать – это позор на всю жизнь». Поэтому надо спрашивать, надо изучать зарубежный опыт, надо очень внимательно присматриваться к московскому опыту. Во-первых, потому что Москва - это русский город, они похожи на нас по ментальности и потребительским запросам, хотя есть очень существенная столичная специфика; во-вторых, объективно тенденция развития их рынка, в особенности на рынке элитной недвижимости, такова, что они как минимум на три-четыре года опережают нас. Кроме того, в Москве гораздо более денежный покупатель и, существенно более требовательный. Нам есть чему поучиться. Поэтому мы ставим такую задачу перед клубом экспертов «Золотой квадрат» (напомним, что это некоммерческий проект), как обмен мнениями, которые должны оказывать влияние на выработку новых концептуальных подходов к развитию рынка элитной недвижимости, в первую очередь, с точки зрения проектирования, концепции, управления, маркетинга и т.д. Так же в клубе мы рады видеть экспертов из всех смежных отраслей: дизайнеров, мебельщиков, декораторов. Наша основная задача в том, чтобы наш продукт, наш рынок соответствовал самым высоким требованиям, учитывал абсолютно все достижения, которые есть на мировом рынке, во всех мировых столицах, в тех местах, где живут богатые люди. Но обязательно с пониманием того, что мы живем именно в Петербурге, даже не в Москве, у нас есть свои исторические и культурные особенности, своя ментальность. Поэтому мы должны выработать формат элитной недвижимости (городской и загородной), который оптимальным образом подойдет для Санкт-Петербурга на ближайшие 10-15 лет.

- Некоторые застройщики, позиционировавшие свои жилые объекты в сегменте бизнес- и комфорт-класса, репозиционируют их в объекты эконом-класса. Считаете ли вы такое решение оправданным?

Что же касается перепозиционирования жилых объектов из бизнес-класса в комфорт- и эконом-класс, я считаю, что если на это и можно идти, то только в том случае, если такое решение реализуемо в принципе и не приводит к большим финансовым потерям. Если это хороший дом бизнес-класса, то он, конечно же, существенно отличается от дома эконом-класса. Как бы не говорили, что себестоимость подобных домов соизмерима, она все же существенно отличается. У объектов бизнес-класса большие площади квартир и высота потолков, другие планировки, а также совершенно иные требования к отделке холлов, фасадов, уровню лифтового оборудования, качеству стеклопакетов, инженерии и прочих элементов инфраструктуры. Поэтому, если есть возможность, я рекомендую девелоперам перетерпеть. Хотя дотерпеть до возобновления спроса и не сбрасывать по-дешевке такие объекты сложно, но нужно отчетливо понимать, что перепозиционирование означает одно – очень существенное понижение цены. К примеру, если до кризиса было 110 -150 тыс. рублей за кв.м, то сейчас 60 – 70 тыс. И разница, практически, в 2 раза. Хотя понятно, что бизнес- и комфорт-класс, как в городском жилье, так и в загородном, пострадал больше всех. Элита пострадала, но осталась жива, люди с деньгами никуда не делись. Рынок бизнес-класса и комфорт-класса всегда соответствовал людям, которые двигались наверх, они уже вышли из эконом-класса, но еще не достигли финансовой возможности, позволяющей покупать премиальную недвижимость. И именно эти люди пострадали больше всего в результате кризиса, именно по среднему классу пришелся основной удар. Если взять на рассмотрение типовую покупку в эконом-классе сейчас, то очень часто встречается ситуация, когда человек продал имеющуюся двухкомнатную квартиру, купил трехкомнатную. И сейчас такие сделки, как правило, не связаны с какими-либо банковскими заимствованиями. То есть люди оперируют своими собственными оборотными средствами. Комфорт-класс – это, как правило, была ипотека, это была мечта. Даже если мы берем элитную недвижимость, очень часто люди оперировали собственными средствами. И сейчас ситуация такова, что, до 90% случаев – это собственные деньги, не заемные.

- Почему, на ваш взгляд, россияне сегодня являются самыми активными покупателями зарубежной недвижимости, но при этом не спешат покупать недвижимость в России?

Все предыдущие 20 лет изменили наш характер и выработали очень проактивную инвестиционную позицию у людей, которые располагают денежными средствами. При этом «кризисные» покупки недвижимости зарубежом можно поделить на два периода. Первая половина 2009 года была охарактеризована состоянием истерики для довольно большого количества людей с деньгами, говорю об этом абсолютно ответственно на основании личного общения. Люди очень часто сбрасывали по-дешевке квартиры в Москве и Санкт-Петербурге и собирались абсолютно серьезно на ПМЖ в Лондон, в Париж. Это была первая волна. Вторая волна – это инвестиционные покупки. Пусть не в разы, но все же цены снизились и в Лондоне, и в Западной Европе. Недвижимость стала очень привлекательной с точки зрения вложения средств, в особенности с учетом того, что квартира не стоит пустая, она сдается и создает денежный поток. Мы своим клиентам, как весьма консервативная компания, чаще всего предлагаем классическую Западную Европу: Великобританию, Францию, Швейцарию. Хотя цены упали там не столь драматично, но зато активизировался рынок аренды. И цены уже начали расти, стал расти спрос. Все в совокупности дает неплохую и надежную доходность. Если мы возьмем, к примеру, такие регионы как Кипр, Испания, Америка, где цены упали гораздо существеннее, то здесь надо быть готовым к игре “в долгую”. Слишком много подешевших квартир и домов было выброшено на рынок, оживать он будет гораздо медленнее.

Многие наши клиенты до кризиса активно инвестировали в российскую недвижимость. Сейчас это не так интересно как прежде, поэтому денежный поток перенаправлен заграницу.

Наш рынок был привлекательным, потому что был бешеный рост цены. Стоимость квартиры, которая после строительства представляла собой неотделанное помещение, в процессе строительства росла в разы. Естественно, что это было выгодное инвестирование. Сейчас есть выбор – или вы покупает готовую квартиру в Лондоне, которую сразу же можете сдать в аренду, или вы покупаете квартиру в элитном жилом комплексе, в которой сначала должны выполнить отделку. А затем, даже если сдадите ее в аренду, возможно, вы поймете, что выгоднее было эти деньги положить в Сбербанк. Поэтому у нас, к сожалению, происходит так, что аренда не дает той высокой доходности, которая могла бы сравниться хотя бы с банковским депозитом.

- Каким для вашей компании был 2009 г.? Какие антикризисные меры пришлось предпринять? Каковы ваши ожидания от этого года?

2009 год был для нас, естественно, сложным, непростым, никто этого не скрывает, поскольку существенно упали обороты рынка по всем направлениям услуг. К счастью, мы вовремя почувствовали надвигающиеся события. В этом нам очень помогли наши лондонские коллеги, для которых за более чем столетнюю историю компании это уже «157-ой» кризис в жизни, они уже привыкли, есть наработанные сценарии поведения в подобных ситуациях. Кроме того, все события, которые у нас произошли с августа по декабрь 2008 г., начались, например, в Западной Европе, в Лондоне гораздо раньше. Они были растянутыми по времени и начались в ноябре 2007 года. Да, мы провели жесткие внутренние меры, была сокращена часть персонала, были существенно сокращены расходы. Но это позволило нормально прожить 2009 год, сохранить бизнес, сохранить позиции и даже развить определенные новые направления. Что же касается ожиданий от 2010 года, то их можно охарактеризовать, как реалистичный оптимизм. Мы считаем, что рынок должен начать расти. Он не может находиться в неподвижном состоянии такое длительное время. Кроме того, наша компания очень существенные доходы получает в так называемой преддевелоперской стадии, до начала строительства. И мы четко фиксируем, что многие люди возвращаются к отложенным проектам, начинают предметно обсуждать обновленные планы, их реализацию. И мы настойчиво советуем нашим клиентам активизировать эту деятельность – сейчас лучшее время для этого. Если это была концепция, то необходимо провести реконцепт, если это была уже проектная документация, то провести ее анализ и понять, нужно ли проводить перепроектирование или нет, если нужно, то можно без спешки и нервов начинать этот процесс.
Также достаточно успешно идут сделки в других традиционных сегментах нашего бизнеса – продажи элитного жилья, офисный и складской брокеридж, операции с земельными участками.
Мы создали в 2009 г. отдел оценки, бизнес развивается хорошо. Поэтому мы считаем, что 2010 год должен быть для нас более успешным, чем 2009 и последним годом с отметкой “кризис”.