Квартиры в Петербурге подешевеют на треть

Если собрать все заявленные в Петербурге крупные проекты комплексного освоения территорий, окажется, что городу обещано от 35 млн до 40 млн м2 жилья. При этом, сейчас в Петербурге жилищный фонд составляет примерно 120 млн м2.

В ближайшую пятилетку девелоперы обещают построить минимум 15 млн м2: и это только те комплексные проекты, где были заявлены конкретные сроки, и без учета современного точечного строительства, и так приносящего Петербургу 2,5 млн м2 ежегодно.

На рынке формируется мнение, что со временем произойдет вымывание и замещение: вымывание небольших строительных компаний с отдельными проектами и замещение их крупными, с комплексной застройкой. Пока же этого не произошло, а продажи в больших проектах уже начинаются. Ударные темпы строительства могут привести к любопытным последствиям, одно из которых - снижение цены.

Те из застройщиков, кто принимает непосредственное участие в комплексном освоении, предпочитают не комментировать перспективу удешевления жилья. Тем не менее, для того чтобы продать все намеченное, им, скорее всего, придется прилагать серьезные маркетинговые усилия, возможно, и вплоть до снижения цен. Инкогнито в строительных компаниях соглашаются, что цены могут быть несколько ниже рыночных, но не более того.

"Компания "Кудрово-Град" планирует продать в Кудрово за 10 лет 1 млн м2 жилья, - говорит начальник информационно-аналитического отдела группы компаний "Бюллетень Недвижимости" Сергей Бобашев. - Одновременно на соседней территории компания "СВП-Инвест" возведет еще 1,2 млн м2. Если иметь в виду соблюдение намеченных сроков, это около 200 тыс. м2 жилья ежегодно (или по 10 квартир в день, исключая праздники и выходные)". Тем временем, по данным портала "БН.ру", во всем Невском районе, который соседствует с Кудрово, каждый год продается 200 тыс. м2 жилья (в прошлом году - 2950 квартир).

Кудрово - это место за пределами административной черты Петербурга, в Ленобласти, без социальной и транспортной инфраструктуры, и как сформировать платежеспособный спрос - вопрос, ответ на который может дать только время.

Та же картина рисуется в масштабе города. В Петербурге количество заключаемых сделок с жильем последние годы не меняется: 100 тыс. ежегодно, невзирая на ценовые взлеты и падения, рост ипотеки и благосостояния народа. В пропорции, которая тоже принципиально не меняется: 50-15-35, где первая позиция - вторичный рынок, вторая - комнаты и третья - первичный рынок.

За несколько лет количество сделок на стадии строительства зданий менялось от 28 до 35 тыс., но без какого-то акцентированного роста. Тем временем компания "Петербургская Недвижимость" прогнозирует рост продаж на первичном рынке до 50 тыс. квартир уже через 2 года. Основывается она на оценке платежеспособного спроса, потенциал которого равен отставанию Петербурга от Европы по обеспеченности жильем населения. 24 м2 на человека у нас против 36 м2 у них позволяют смотреть в будущее с оптимизмом.

Если бы не 2 "но".

В Европе изрядное число людей живут в собственных домах, и не следовало ли бы в таком случае присовокупить к петербургской обеспеченности еще и дачный фонд? Но самое главное - это постоянное число сделок при росте сдаваемого жилья, которым и исчерпывается реальный покупательский спрос. Поэтому прогноз этот, безусловно, верен для предложения: именно столько и выходит, если проекты-миллионники начнут реализовываться в заявленных сроках и объемах. Те самые 50 тыс. квартир в год и будут продаваться. Как сделать, чтобы они покупались?

Пример в Кудрово относится к многоэтажной массовой застройке. Очевидно, что и этот проект, и все остальные должны сформировать предложение некоего иного качества, которое сподвигнет покупателя переезжать в абсолютно новый пригород или другой, в Юнтолово, например, Красное Село или Шушары. Можно предположить, что застройщики - и петербургские, и пришедшие в город московские, в состоянии это сделать, но даже в таком случае им придется преодолевать не только инерцию покупательского спроса, но и последствия деятельности своих предшественников.

Дело в том, что на вторичном рынке растет доля предложения в новых домах. А к 2012 году доля таких квартир, если сохранятся нынешние темпы их появления на рынке, составит 50%. Половина вторичного рынка - это будет жилье, построенное не по советским серийным проектам, а по новым стандартам, и с этим жильем, готовым для заселения, а иногда даже меблированным, предстоит конкурировать застройщикам.

Есть ниша малоэтажного жилья, массовым строительным рынком толком еще не занятая. Масштабно работает здесь компания "Балтрос", которая строит поселок Новая Ижора на 500 тыс. м2. По словам Сергея Бобашева, на этом проекте, чтобы следовать графику, застройщику предстоит продавать по три-четыре не квартир, а домов в день. В поселке Янино (Национальная жилищная корпорация СПб), гораздо меньшем по масштабу, но позиционирующемся также в нижних ценовых категориях, продается по 13-14 объектов в месяц.

В более дорогом поселке Сторожевая гора ("РОДЭКС Северо-Запад") проходит по шесть-семь продаж в месяц, здесь с февраля по начало июля продали 32 объекта по цене от 8,7 до 14,8 млн рублей.

Строительная компания "Константа" заключает от двух до пяти сделок в месяц в каждом из трех своих строящихся поселков. Это - реально существующий спрос, по тем ценам, которые есть сегодня.