Квартирный рынок идет в гору

<BR><BR>Рост цен на жилье на вторичном рынке за год — с июля 2000 г. по июль 2001 г. — составил почти 13%. При том, что в прошлом году наблюдался спад цен на жилье. <BR><br>Повышение цены в начале года может объясняться действительным увеличением спроса на жилье, возникшим в результате улучшения финансового положения жителей, а также сторонними инвестициями в наш город. Объем предложений объектов вырос примерно на 10%. <BR><br>На вторичный рынок попадает вся недвижимость, выставляемая владельцами — частными лицами, которые либо приобрели квартиру в строящемся доме, а спустя какое–то время решили ее продать, либо прожили в квартире некоторое время и тоже решили выставить ее на продажу. <BR><br>При этом необходимо учесть один нюанс: зачастую продавец на рынке жилья является одновременно и покупателем. Сохранится ли при подобных темпах роста цен покупательская способность или же число сделок у риэлтеров начнет падать — на этот вопрос ответить пока трудно. <BR><B><br>Снизу вверх</B><br>За первую половину 2001 г. средняя стоимость 1 м2 жилья выросла на 7,1% и составляет $377 (см. схему). Риэлтеры уже отпраздновали завершение прошлогоднего спада: тогда, в первом полугодии 2000 г., общая стоимость жилья по городу снизилась на 3,7%. <br>В этом году рост цены идет практически линейно, правда, с колебаниями по месяцам. Прирост на 1,7% в феврале компенсировался 0,3% в марте («праздничное» замедление роста). Затем в апреле — снова плюс 1,7%. Майские праздники снизили темпы до 1,1%, однако июнь восстановил позиции на уровне 1,6%. Если следовать этой тенденции, то отсутствие длительных праздников вплоть до конца года может привести к дальнейшему линейному увеличению цены на вторичное жилье, хотя, возможно, лето временно приостановит этот процесс. Однако специфика рынка недвижимости не позволяет делать каких–либо долгосрочных прогнозов. Ситуация здесь меняется под воздействием различных внешних факторов, причем не так стремительно, как на товарных рынках. <br>Что касается правовой стороны жилищного вопроса, то, по мнению юристов, изменения, которые появились с этого года в вопросах льгот по налогообложению, никаким образом пока не повлияли ни на объем рынка, ни на ценообразование. <BR><B><br>Однокомнатный рай</B><br>Рассмотрим рост цен подробнее, основываясь на средней стоимости 1 м2 в зависимости от числа комнат в продаваемой квартире. Если сравнить самое начало года (январь) и середину (июнь), то бросается в глаза следующая тенденция: значительно (на 9,4%) выросла стоимость однокомнатных квартир (см. рис. 3). При этом по сравнению с июнем прошлого года динамика составила 15,3% (см. табл. 4). Увеличился разрыв между стоимостью одного квадратного метра в однокомнатных квартирах и в квартирах с количеством комнат две и более: если, например, в январе разница в цене одно– и двухкомнатных квартир составляла в среднем $18 за м2, то в июне разрыв составил $25 в пользу однокомнатных. <br>Меньше всего выросли цены за единицу площади многокомнатных квартир (всего на 4,2%), в то время как год назад они, наоборот, подешевели на 4,1%. <br>Если условно распределить квартиры по ценовым категориям, то получится три основные группы (см. схему).<br>Самые дорогие квартиры — однокомнатные, причем как в абсолютных, так и в относительных величинах (та же картина была и год назад). Можно предположить, что спрос на это жилье достаточно высок. <br>Средняя ценовая группа объединяет двух– и многокомнатные квартиры, причем рост цен на последние сравнительно небольшой, а в мае–июне 2001 г. вообще прекратился. Тот факт, что двухкомнатные квартиры выходят на второе место по популярности, объясняется оптимальным соотношением возможностей и потребностей основной массы покупателей. А вот снижение цен на многокомнатные квартиры объясняется двумя возможными причинами. Если рассматривать коммуналки, составляющие значительную часть этой товарной категории, то при низком качестве выставляемых на продажу квартир цена их будет, соответственно, ниже. <br>С другой стороны, многокомнатные квартиры появляются в домах и коттеджах, построенных несколько лет назад. А число потенциальных покупателей на такие квартиры не настолько высоко, чтобы компенсировать низкую стоимость коммунальных квартир и вывести многокомнатные квартиры в более дорогую нишу.<br>В 2000 году категорию средних по стоимости квартир объединяли двух–, четырех– и многокомнатные квартиры, причем двух– и многокомнатные квартиры также оказывались схожими по цене. <br>И, наконец, самое дешевое (по средней стоимости 1 м2 ) жилье объединяет трех– и четырехкомнатные квартиры. Причем средняя цена единицы площади в этой категории практически одинаковая и приближается к стоимости метра в многокомнатных квартирах. <br>Однако не стоит торопиться объединять эти позиции в одну: скорее всего, квартиры из трех–четырех комнат и дальше будут выделяться в отдельную группу. Вопрос только в том, каким окажется развитие цен в этой нише. <br><BR><B><br>Что дальше</B><br>Развитие событий на рынке вторичного жилья целиком зависит от поведения потребителей, а не формируется каким–либо крупным игроком. Здесь такого игрока просто нет. Правительство страны усиленно продвигает идею стабилизации политической обстановки в сочетании с экономическим подъемом. Если такое давление на умы будет продолжаться, то можно ожидать нарастания интереса потребителей к недвижимости в целом. Таким образом, продолжится сближение стоимости жилья и реальной рыночной цены. Однако ценообразование на вторичном рынке жилья складывается не только из непосредственного соотношения спроса и предложения, даже и с учетом качественных характеристик предлагаемого товара. Поэтому более точные прогнозы можно будет строить ближе к осени. <BR> <br>Анализ стоимости жилья проведен на основе данных сервера www.eip.ru. Статистика ценообразования ведется здесь с 1995 года еженедельно. Объем данных, по которым проводился анализ, включает ежемесячно более 35 тыс. объектов вторичного рынка жилья. <br><BR><BR>