Как формируется доходность сервисных апартаментов Санкт–Петербурга

Такую оценку рынку вынесли участники пятого бизнес–завтрака в рамка конкурса "Доверие потребителя — 2026" по теме "Рынок апартаментов в Санкт–Петербурге в 2026 году. Синергия умных технологий, гибридных форматов и мастерства управления".

В мероприятии участвовали представители ведущих девелоперов, руководителей отельных операторов, архитекторов и инвестиционных брокеров, а также СМИ.

Эксперты обсудили итоги первого полугодия 2026 года, трансформацию спроса, реальную себестоимость эксплуатации и эффективные стратегии генерации доходности.

Модератором встречи выступила Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета конкурса "Доверие потребителя". Она подчеркнула, что в фокусе внимания профессионального сообщества находятся исключительно сервисные апартаменты — доходный инвестиционный инструмент под профессиональным отельным управлением, а не квазижилье.

Аналитика рынка

На бизнес–завтраке были озвучена аналитика Консталтингового центра "Петербургская Недвижимость", за первое полугодие 2026 года динамика рынка остается умеренной. Спрос и вывод новых лотов находятся в относительном балансе — около 1 000 апартаментов в год. При этом общий объём экспозиции на первичном рынке составляет 5 600 юнитов, что даёт широкий выбор покупателю.

"Увеличение средних цен во многом обусловлено структурными изменениями в предложении — более высокими ценами (350-450 тыс. руб. за м²) в новых стартах, а также увеличением цен в проектах, расположенных в наиболее статусных локациях, с ростом их готовности, — комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость". Важно отметить, что несмотря на небольшой прирост средней цены квадратного метра по рынку, лидеры продаж не только сохраняли цены, но и делали скидки, максимально стимулируя спрос".

Александр Ружинский, советник собственника по развитию апарт–отеля ФОМИН, исполнительный директор Межрегиональной ассоциации апарт–отелей (МААО), обратил внимание на разрыв между декларируемыми в аналитических отчётах медианными показателями и реальными рыночными прайсами.

Так, озвученная аналитиками средняя цена свыше 300 тыс. руб. за м² для многих реальных проектов является завышенной планкой. На практике к этой отметке даже в развитых околоцентральных локациях (например, в Приморском районе) проекты подходили лишь на финальных этапах реализации.

Стратегии инвесторов

По мнению Александра Погодина, директора и основателя управляющей компании WELL, происходит смена профиля покупателя. Доля розничных инвесторов с бюджетом около 10 млн рублей на одну студию сокращается. Растёт объём оптовых сделок со стороны системных клиентов, формирующих комплексные арендные портфели.

Как напомнила исполнительный директор ИСК Inreit Елена Терешина, основным продуктом девелоперской компании остаются доходные студии в действующих и строящихся апарт–отелях сети Port Comfort. С марта по август объём продаж в денежном выражении вырос на 10%. Средний чек сделки поднялся на 17% при незначительном снижении числа проданных инвесторам юнитов на 6%. Растёт доля покупателей из регионов.

По мнению Дмитрия Челнокова, заместителя операционного директора Vertical Hotels, профессиональный гостиничный оператор управляет не только эксплуатацией, но и доходностью актива: загрузкой, ADR, RevPAR, дополнительной выручкой, развитием бренда, комплаенсом и капитализацией объекта.

Где закладывается маржинальность

Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI), уверена, что оптимальная точка входа в проект УК — этап архитектурной концепции, когда можно гибко скорректировать планировки и служебные площади под стандарты классификации без удорожания сметы. Именно на этом раннем этапе всегда начинается взаимодействие управляющей компании и девелопера в случае с проектами сети ARTSTUDIO от Группы RBI.

Анна Лукьянчук, директор по продажам компании ELEMENT, представила кейс проекта "17/33 Клаб" на Петровском острове — премиального клубного отеля на 169 сервисных номеров. Проект реализуется в партнёрстве с профессиональным оператором MOSS Hospitality с привлечением консьержей международной гильдии "Золотые ключи".

Яна Вирченко, коммерческий директор ГК "Полис", поделилась первым опытом по выходу в сегмент инвестиционной недвижимости — строительству многофункционального комплекса (МФК) с юнитами и офисной инфраструктурой в Московском районе Санкт–Петербурга.

Цена красивого решения

Архитектор, основатель и руководитель компании "Рэдикал Дизайн" Никита Репин отметил, что эстетика в апарт–отеле должна работать на показатели загрузки и RevPAR (среднюю выручку, приходящуюся на один доступный для бронирования номер за определённый период). Задача архитектора — понять целевую аудиторию и сценарии использования пространства.

Владимир Гаврилов, тренинг–менеджер компании OMOIKIRI (кухонная и сантехническая продукция), считает, что качество сантехнического оборудования влияет на репутацию отеля. Гость не знает точной стоимости оборудования в санузле, но его поломка формирует негативное впечатление и отрицательные отзывы.

Как заметил Антон Фролов, коммерческий директор FIT–OUT (подрядчик RES PROJECT), после частичного ухода международных гостиничных сетей рынок столкнулся с поляризацией: остались либо сверхдорогие сетевые подрядчики, либо подрядчики эконом–сегмента, где возникают рекламации уже через месяц эксплуатации.

На отельный рынок приходят подрядчики из сегмента высококлассных офисов, где стандарты износостойкости и прочности (рассчитанные на интенсивную эксплуатацию большим количеством сотрудников) позволяют делать качественный ремонт отелей 4–5* по сбалансированной смете без переплат.

Практика продаж

Елена Дементьева и Елена Кушнир, эксперты–консультанты и практикующие брокеры по инвестиционной недвижимости, разобрали практические сценарии входа инвесторов в проекты Avenue Apart Pulkovo и "Артель 1752" / One Hotels.

Отвечая на вопрос модератора, спикеры выделили ключевые аргументы покупателей, почему апартаменты выигрывают у банковских депозитов под высокий процент:

Защита от долгосрочных рисков. Высокие проценты по вкладам нивелируются инфляцией и высокими рисками обесценивания денег, тогда как ликвидная недвижимость сохраняет капитал и даёт регулярную ренту.

Синхронизация платежей с графиком вкладов. Инвесторы не закрывают депозиты одномоментно — гибкие рассрочки от девелоперов (с небольшими промежуточными платежами от 100 тыс. руб. в месяц) позволяют вносить основные суммы по мере завершения сроков вкладов.

Локация и порог входа. В историческом центре Петербурга жильё стало недоступным по цене, тогда как сервисные апартаменты дают возможность войти в топовую локацию в адекватном бюджете.

Статусный мотив для регионов. Приобретение апартаментов в Санкт–Петербурге для регионального покупателя — это вопрос высокого статуса ("быть инвестором стильного отеля в центре Петербурга, а не владельцем рядовой квартиры в спальном районе").

Прозрачность отельного управления. Доверие инвестора формируется абсолютной открытостью девелопера и партнёра в виде УК:
— наличием личного кабинета, с возможностью связи с ответственным лицом (личным менеджером),
— регулярными отчётами с "закрывающими" бухгалтерскими актами и гарантией того, что актив не требует личного времени собственника.

В ходе бизнес–завтрака был проведён блиц–опрос руководителей УК

В экспресс–дискуссии приняли участие Евгения Мироненко (PM RBI), Елена Терешина (Inreit) и Дмитрий Челноков (Vertical Hospitality).

Выводы:

Баланс аренды. В зависимости от масштаба объекта и локации соотношение краткосрочной и долгосрочной аренды летом составляет до 70–80% в пользу посуточного формата. Зимой крупные комплексы наращивают долгосрок до 50–70% для удержания гарантированного денежного потока.

Прямые продажи. Доля прямых бронирований (через собственные сайты и корпоративные контракты, минуя сторонние ОТА–агрегаторы) у ведущих операторов достигает 60%.

Прозрачность договоров. Скрытых комиссий в договорах нет. Мелкие эксплуатационные расходы (в пределах 3000–5000 руб. на номер) направляются на текущее поддержание фонда и подтверждаются детальными отчётами со счетами–фактурами в личном кабинете собственника.

Защита от демпинга. Руководители УК сошлись во мнении, что грань между динамическим ценообразованием и опасным демпингом лежит в чётком знании себестоимости обслуживания номера и работе revenue–менеджеров. Удержание заявленного тарифа при высоком качестве сервиса предпочтительнее "игры на понижение".

Общий вывод участников дискуссии — доходность сервисных апартаментов сегодня формируется комплексно: через профессиональное управление, правильное проектирование, загрузку, тарифную политику, сервис, маркетинг и капитализацию.