07:3524 июля 2026
Прокуратура Ленобласти оспорила более 20 сделок по продаже земли по преимущественному праву выкупа — за 15% от кадастровой стоимости участков.
Прокуратура Ленобласти с начала этого года подала в суды 22 заявления, оспаривая сделки по отчуждению земельных участков, расположенных на территории области. Об этом ДП" рассказал первый заместитель прокурора области Павел Данилов. Как следует из его ответа изданию, речь идёт о нарушениях при преимущественном праве выкупа государственной или муниципальной земли, установленном пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ. Арендатор, построивший на таком участке здание, имеет возможность приобрести землю за 15% от её кадастровой стоимости.
Примером работы прокуратуры может служить решение Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, в конце 2025 года признавшего недействительной сделкой продажу администрацией Колтушского поселения (Всеволожский район Ленобласти) 11 тыс. м2 земли ИП Евгению Анисимову. Вид разрешённого использования участка — автостоянки и гаражи (придорожный сервис). При кадастровой стоимости 14,6 млн рублей в 2024 году земля была продана за 2,18 млн рублей. На участке Анисимов построил административное здание (52 м2) и гараж (300 м2).
Надзорное ведомство усмотрело несоразмерность площади объектов выкупаемому по льготной цене участку: площадь зданий составляет 3,17% от размера земли. Суд обязал стороны вернуть друг другу полученное по этой сделке.
Разницу подходов к оценке таких сделок у чиновников и прокуроров адвокат юридической компании "Иммунитет" Александр Белов объясняет разным подходом к толкованию закона. По его словам, среди муниципалов превалирует формальный подход.
Читайте также:
Гигантский участок земли в Ломоносове выставили на продажу за 1,8 млрд рублей
В Петербурге развернулся спор за участок возле Троицкого собора
Участок в Буграх ищет новых владельцев за 350 млн рублей
Девелопер AAG купил участок в Курортном районе Петербурга
В Петербурге обострилась борьба за участок под спортивный комплекс
“
"Наличие у арендатора капитального строения служит для них основанием продать весь участок ради пополнения бюджета, не утруждая себя проверкой реальной потребности в такой площади, — поясняет эксперт. — Прокуратура же защищает публичные интересы и принципы конкуренции. Ведомство проверяет соразмерность площадей, указывая, что покупка огромной территории под небольшой склад является незаконной схемой обхода публичных торгов, нарушающей баланс интересов общества и государства".
Муниципалитеты занимаются хозяйством, а прокуратура — нет, поэтому местная администрация может услышать предпринимателя, так объясняет сложившееся положение дел старший юрист практики строительства и недвижимости консалтинговой группы VERSUS Алексей Кулаков. "Прокуратура ориентируется на правило “участок под обрез здания, строения”, сотрудники прокуратуры имуществом, вероятно, никогда не управляли и могут не осознавать причины использования предпринимателем определённой площади", — рассуждает юрист.
По оценкам экспертов, сегодня судебная практика по аналогичным спорам складывается однозначно в пользу прокуратуры. Суды опираются на разъяснения Верховного суда РФ: исключительное право на приватизацию без торгов распространяется лишь на ту часть земли, которая занята зданием и объективно необходима для его функционального использования, подчёркивает Белов.
По мнению Кулакова, сдвинуть ситуацию в пользу бизнеса могло бы изменение бремени доказывания в данной категории дел: "Правильнее было бы обязать прокуратуру доказать, что предприниматель обманул администрацию и использует земельный участок незадекларированным способом".
Защитить сделку от прокурорского оспаривания бизнесу может помочь предварительная процедура кадастрового раздела исходного арендуемого участка и выделение для льготного выкупа ровно той территории, которая обоснованно необходима для обслуживания здания по нормативам.
