Наука строить: сколько кампусов в Петербурге осталось на бумаге

Среди крупных проектов развития университетской инфраструктуры, заявленных за последние годы в Петербурге и Ленобласти, — единый кампус СПбГУ с инновационным научно–технологическим центром "Невская дельта", "ИТМО Хайпарк", будущие кампусы Санкт–Петербургского государственного педиатрического медицинского университета и Университета Лесгафта, а также новые корпуса и проекты реконструкции НИУ ВШЭ, СПбГУПТД, СПбГМТУ, ГУМРФ имени адмирала Макарова и Консерватории.

Единой практики реализации таких проектов пока не сложилось. Проекты находятся на принципиально разных стадиях. ИТМО уже строит корпуса. СПбГУ проходит повторный цикл выбора подрядчика. Педиатрический университет располагает соглашением о предоставлении земли, но не имеет подтверждённого финансирования.

Кампус Университета Лесгафта пока остаётся масштабным мастер–планом, которому ещё предстоит пройти подготовку градостроительной документации.

Как финансируются кампусы

Общую рамку для кампусного строительства в стране задаёт федеральный проект "Создание сети современных кампусов". Он реализуется в составе национального проекта "Молодёжь и дети". К 2030 году власти рассчитывают создать 25 студенческих городков, а к 2036–му — довести их количество до 40. Первые 25 проектов уже прошли отбор, а в конце 2025 года началась подготовка четвёртой волны — ещё как минимум 15 кампусов.

На официальном сайте "Национальные проекты России" списка этих объектов не опубликовано, перечислены лишь города.

Петербурга среди них нет. Но, например, СЗГМУ им. И. И. Мечникова называет себя участником федерального проекта "Создание сети современных кампусов". При этом сообщается, что "в рамках проекта реализуется капитальный ремонт и оснащение здания общежития" на Светлановском проспекте. Масштабным такой проект назвать, конечно, сложно.

В целом в федеральном бюджете на 2026–2028 годы на создание кампусов предусмотрено около 170 млрд рублей. Однако это не означает, что государство целиком оплачивает каждый проект: модель предполагает сочетание федерального и регионального финансирования с внебюджетными вложениями.

Федерация, как правило, берёт на себя часть расходов на учебные, лабораторные и жилые корпуса. Регион может финансировать дороги, транспорт и подключение к инженерным сетям либо предоставить землю. Частный партнёр способен вложиться в общежития, гостиницы, технологические производства и коммерческие помещения. Правительство прямо предусматривает возможность использования государственно–частного партнёрства и концессионных соглашений.

При концессии инвестор может привлечь банковский кредит, построить объект и участвовать в его эксплуатации, а государство — предоставить капитальный грант, землю или долгосрочные платежи. Для бюджета это снижает первоначальную нагрузку, но не делает проект бесплатным: в итоговую стоимость входят проценты по кредиту, доход инвестора и компенсация строительных рисков.

Южный колорит

Наиболее активно сейчас реализуется проект "ИТМО Хайпарк", который создаётся в городе–спутнике Южном и включает в себя кампус университета, технологическую долину и бизнес–парк. Территория проекта занимает около 86–87 га, общий объём застройки оценивается примерно в 260 тыс. м2. Строительство уже ведётся.

Финансирование здесь наиболее прозрачно среди остальных проектов. Общая стоимость комплексного проекта предварительно оценивалась в 48,6 млрд рублей. Из них 42,9 млрд должны поступить из федерального бюджета, ещё 5,7 млрд — из бюджета Петербурга. Не менее 16 млрд рублей уже выделено.

Основные образовательные и жилые объекты "Хайпарка" оплачивает государство. Частный капитал предполагается привлекать прежде всего в технологическую долину, где должны размещаться компании–резиденты и научно–производственные площадки.

Однако даже наличие подтверждённого бюджетного источника не снимает строительных рисков. Сроки запуска первой очереди неоднократно пересматривались. Ранние планы предполагали ввод первых объектов в 2022–2024 годах, затем ориентир сместился на 2025–й. В августе 2025 года университет сообщал лишь о завершении первого этапа строительства; в двух общежитиях продолжались монолитные работы. Более поздние ориентиры относили ввод общежитий к концу 2026 года, а учебного корпуса — к 2027–му.

Продать, чтобы построить

Единый кампус СПбГУ предполагается создать в Пушкинском районе. Весь проект должен включать не менее 430–483 тыс. м2 учебных, лабораторных, жилых и общественных объектов. Он рассчитан на 20–25 тыс. студентов.

Контракт на строительство первой очереди заключили в 2024 году, но уже в 2025–м его расторгли. Сейчас заключён новый, соответственно, сроки пришлось переносить.

Финансовая модель всего проекта сложнее обычной бюджетной стройки. В 2022 году СПбГУ и Газпромбанк договорились о сотрудничестве по проекту "Территория развития СПбГУ". Банк должен выступить инвестором и старшим кредитором при строительстве ряда объектов, включая общежития, гостиницы, спортивный комплекс, конгресс–центр и клинику. Общий объём заявленных инвестиций превышает 98,8 млрд рублей.

Другой источник средств — реализация части высвобождаемой недвижимости Университета. В официальном ответе СПбГУ от апреля 2026 года говорится о планах передать объекты в агентирование "Дом.РФ". Счётная палата ранее указывала, что поступления от продажи имущественного комплекса могут составить 47–54 млрд рублей в ценах 2023 года.

Фактически модель предполагает, что часть расходов на новую территорию будет покрыта не только кредитными и бюджетными средствами, но и за счёт монетизации старых активов. Для вуза это способ превратить разрозненный имущественный портфель в источник капитала.

Однако стоимость имущества на бумаге ещё не равна свободным деньгам. В составе объектов СПбГУ находятся десятки памятников, часть которых требует реставрации. По оценкам Счётной палаты, дополнительная потребность в ассигнованиях на выполнение требований по объектам культурного наследия в 2024–2026 годах превышала 22 млрд рублей. Это означает, что отдельные здания могут потребовать значительных вложений до продажи или передачи новому владельцу.

Есть земля, нет денег

Новый кампус Санкт–Петербургского государственного педиатрического медицинского университета также планировали разместить в городе–спутнике Южном. Проект предполагает строительство не менее 100 тыс. м2 недвижимости на участке площадью 40 га. Здесь должны появиться лаборатории, клинические отделения, общежития и другие объекты для 13–14 тыс. студентов. Предварительная стоимость оценивалась в диапазоне 20–30 млрд рублей.

Наиболее определённая часть модели — земельная. По соглашению с вузом оператор Южного готов передать ему участок площадью 40 га, помочь с разрешительной документацией, а также обеспечить преподавателей и работников жильём и социальной инфраструктурой в первых очередях города–спутника. Сам университет должен выполнить архитектурно–строительное проектирование, пройти экспертизу, заключить договоры на подключение к сетям и возвести кампус.

Если с землёй ситуация понятна, то источники финансирования непосредственно корпусов и распределение расходов между участниками проекта до сих пор не определены. Как рассказали собеседники "ДП", близкие к вузу, поездки ректора в министерство образования пока не принесли результата: деньги на проведение работ не найдены.

Физкульт–привет

На ещё более ранней стадии находится крупнейший заявленный проект Ленинградской области — строительство кампуса Национального государственного университета физической культуры, спорта и здоровья имени П. Ф. Лесгафта. Его планируют создать на бывшей территории Ржевского полигона во Всеволожском районе.

Мастер–план охватывает 536 га. Совокупная площадь учебных, спортивных, жилых, медицинских и общественных объектов может превысить 1,1 млн м2. Однако масштаб концепции пока не подкреплён сопоставимой по детализации финансовой моделью.

Проект рассчитывает на участие в федеральной программе создания современных кампусов. При этом размер возможной федеральной субсидии, вклад Ленинградской области, стоимость земли, участие частного партнёра и форма привлечения инвестиций публично не определены. До начала полноценного строительства необходимо оформить земельные отношения, завершить изыскания, разделить проект на очереди и определить, какие объекты будут бюджетными, а какие смогут получить коммерческую или инвестиционную модель.

Как отмечают участники рынка, для такого кампуса потенциально подходит смешанная схема. Федеральный бюджет мог бы финансировать учебную и спортивную инфраструктуру, область — дороги и сети, частные партнёры — общежития, гостиницы, медицинские, реабилитационные и коммерческие помещения. Однако пока это лишь возможная конструкция.

Теория малых дел

Впрочем, не все проекты кампусов столь масштабны. Многие вузы расширяют свою инфраструктуру за счёт покупки объектов в городе, а также строительства и реконструкции существующих зданий.

Наиболее завершённый пример — новый корпус НИУ ВШЭ — Санкт–Петербург в бывшем Канатном цехе завода "Красный гвоздильщик" на Васильевском острове. Здание площадью около 21,7 тыс. м2 рассчитано более чем на 4 тыс. студентов. Инвестиции в реставрацию и приспособление оценивались примерно в 3 млрд рублей.

Финансовая модель отличается от строительства университетского городка с нуля. Объект реконструировала Setl Group, после чего университет сначала арендовал его, а потом выкупил. Такой вариант позволяет быстрее получить готовые помещения в районе, где уже есть транспорт, жильё, торговля и городские сервисы.

СПбГУПТД представил концепцию модернизации кампуса на Вознесенском проспекте с горизонтом реализации 3–5 лет. Предполагается смешанная модель с участием корпоративных партнёров, среди которых назывались VK, "Сбер" и "Газпром нефть", однако стоимость проекта и обязательства компаний пока не раскрыты.

Санкт–Петербургский государственный морской технический университет готовит новый учебно–лабораторный корпус площадью более 11 тыс. м2 для факультета морского приборостроения. Проект получил положительное заключение экспертизы, однако сроки строительства, стоимость и контракт с подрядчиком в открытых материалах пока не обозначены.

Продолжается поэтапное обновление городка ГУМРФ имени адмирала Макарова на Малой Охте. Отдельным примером остаётся реконструкция Консерватории, где длительный строительный и реставрационный цикл показал, что работа с памятником может оказаться не менее рискованной, чем освоение нового участка.

Сопутствующие эффекты

Для рынка недвижимости наиболее быстрым последствием запуска кампуса становится спрос на аренду. Студенты, аспиранты, преподаватели, исследователи и сотрудники компаний–резидентов не обязательно готовы сразу покупать квартиры, но заинтересованы в жилье рядом с местом учёбы или работы.

Как отмечают участники рынка, близость к крупному университетскому кампусу может стать для жилого комплекса источником дополнительного спроса. Часть преподавателей и студентов заинтересованы как в покупке, так и в аренде квартир рядом с вузом. Последний фактор способен привлечь дополнительный поток инвесторов, ориентированных на получение стабильного и прогнозируемого дохода от сдачи жилья.

Первой на появление университета реагирует небольшая арендная недвижимость. Затем возникает спрос на семейные квартиры для преподавателей и научных сотрудников, апартаменты и гостиницы для гостей, офисы технологических компаний, кафе, спортивные объекты и бытовые услуги.

По его оценке, университетский городок также создаёт спрос на гостиницы и апартаменты, а научная специализация привлекает стартапы и предприятия, заинтересованные в сотрудничестве с вузом. В таком случае кампус становится не социальным объектом при жилой застройке, а источником рабочих мест.

"Кампус способен заметно перестроить окружающую территорию — зачастую сильнее, чем другие инфраструктурные объекты. Причина не столько в притоке студентов, сколько в появлении новой аудитории: исследователей, преподавателей, технологических предпринимателей и участников акселерационных программ. Под их запросы постепенно меняется коммерческое окружение — открываются кафе и коворкинги, развиваются спортивные пространства, улучшается пешеходная среда. В итоге трансформируется не абстрактная привлекательность района, а состав людей, которые живут и работают в радиусе 2–3 км от кампуса", — указывает бизнес–партнёр TrendAgent Санкт–Петербург Вера Голубева.

Эта аудитория неоднородна. Студенты создают спрос преимущественно на аренду и компактные квартиры. Преподаватели, учёные и менеджеры технологических компаний могут приобретать жильё среднего и более высокого ценового сегмента. Отдельную группу составляют родители, которые покупают квартиру ребёнку до поступления или на первых курсах.

Для девелопера такая локация требует специального продукта. Здесь выше ротация арендаторов, важнее небольшие планировки, коворкинги, сервисы на первых этажах, качественная пешеходная среда и быстрый доступ к общественному транспорту. Обычный спальный квартал может оказаться менее конкурентоспособным, чем проект, изначально рассчитанный на мобильную аудиторию.

При этом, по словам участников рынка, рост стоимости не следует непосредственно за началом строительства. В полной мере эффект проявляется через 3–5 лет после запуска кампуса, когда вокруг складывается живая среда, а не просто строительная площадка. В сформировавшихся городских районах прибавка к цене скромнее — порядка 5–10%, поскольку базовый уровень уже высок. В периферийных или депрессивных локациях кампус способен стать катализатором трансформации и обеспечить более заметный рост.