Подход к задаче: какие факторы сегодня влияют на успех проекта

Обыграть метрами

Компания : ГК "ПСК"

Задача : перейти с контрактного на собственное производство, в результате чего — увеличить скорость внедрения новых версий продукции, снизить её себестоимость, обеспечить наличие товара в нужный клиенту момент. Реализовать концепцию площадки, объединяющей цех и гостевую зону в формате шоурума. Наладить процессы для последующего масштабирования, создавать продукт на уровне мировых лидеров индустрии

Старт реализации : апрель 2023 года

По данным экспертов рынка недвижимости, девелоперы некоторое время назад пришли к идее "не универсального" коммерческого помещения, ориентированного на различные, в том числе специфические, запросы будущего собственника и арендатора. Одновременно, отмечают специалисты, повышается потребность в оптимизации пространства со стороны арендатора.

В ГК "ПСК" изучили текущие тренды и запросы — и сформировали предложение, основанное на особенностях характеристик коммерческих помещений в апарт–отеле Ladozhsky Avenir, где высота первого этажа — и потолка, соответственно, — составляет 6 м. Это позволяет покупателям (и их арендаторам) увеличить площадь коммерческого помещения за счёт устройства второго полуэтажа — мезонина или антресоли.

В результате высота первого этажа будет 3 м, а полуэтажа — 2,48 м. Соответственно, помещение площадью 261,7 м2 может быть увеличено на 164 м2 — до 452,7 м2. То есть более чем в 1,5 раза. У арендаторов появляется возможность разместить дополнительные посадочные места в кафе и ресторанах, устроить дополнительные рабочие места для персонала, шоурумы и т. д. Кроме того, представители архитектурно–проектных бюро считают, что такое решение не только отличается функциональностью, но и позволяет оригинально обыграть дизайн пространства. В оформлении полуэтажа допустимо использование самых различных материалов в зависимости от основной концепции: от дерева до стекла.

При этом девелопер берёт на себя согласования и узаконивание устройства таких доработок в соответствии с действующими нормами. С собственника и его арендатора снимаются эти заботы. Опция пропорционального увеличения пространства есть во всех шести коммерческих помещениях апарт–отеля Ladozhsky Avenir, исходная площадь которых варьируется от 120,7 до 261,7 м2.

"Насколько мы видим по открытому предложению, коммерческие помещения с организацией полуэтажа в Петербурге почти не предлагаются. Это нечастое, но удобное для арендаторов решение увеличения полезной площади и эффективности его использования, возможность самостоятельно проектировать внутренний объём помещения, его настроение и функциональность, гораздо шире зонировать помещение и в целом выделяться интерьером", — комментируют в ГК "ПСК".

Роковой подряд

Компания : "Интех"

Проблема : стоимость подрядных работ превысила план

Последствия : потеря финансовой устойчивости и банкротство компании

Весной 2023 года в Петербурге обанкротилась строительно–монтажная группа "Интех" (ITM Group), которая более 20 лет была крупным игроком на региональном рынке промышленного строительства. Основанный в 1990–х годах командой выходцев из Всесоюзного треста "Гидроэлектромонтаж", в 2000–х холдинг сконцентрировал все активы в ЗАО "Интех". В качестве подрядчика компания выполняла часть работ по строительству крупных заводов, таких как табачная фабрика Philip Morris Izhora, нефтеналивной терминал в Приморске, Тихвинский вагоностроительный завод, автозаводы Toyota и Hyundai.

В конце 2020–го "Интех" взял генподряд на часть работ по модернизации завода "Северстали" в Череповце. Вероятно, итоговая стоимость выполненных работ превысила первоначальный рабочий проект. В 2022–м "Интех" предъявил заказчику иск на 415 млн рублей. Рассмотрение этого дела затягивается: в нём назначена экспертиза. Тем временем холдинг не смог сохранить финансовую устойчивость: выручка ЗАО "Интех" сократилась с 1,4 млрд рублей в 2020 году до 959 млн в 2021–м, а небольшая чистая прибыль превратилась в убыток более 300 млн.

Принимать итоговое решение в судебном споре суд, скорее всего, будет на основе результатов экспертизы. Её в течение нескольких месяцев будет готовить Северо–Западный региональный центр судебной экспертизы Минюста России. Впрочем, маловероятно, что положительный исход дела (если будет таковой) поможет "Интеху" выйти из процедуры банкротства. Арбитраж уже ввёл в компании конкурсное производство.

Из–за специфики промышленного строительства допзатраты, изменения работ и материально–технических ресурсов часто согласовывают постфактум, говорят эксперты. Подрядчики идут на риск, чтобы получить крупный контракт, и, как следствие, не могут согласовать ни справедливые условия контрактов, ни своевременное изменение цены на дополнительный объём.

Особняк в осаде

Компания : ООО "Северная земельная компания"

Проблема : противодействие градозащитного сообщества реконструкции исторического особняка

Последствия : срыв сроков проекта, негативный информационный фон

По иску группы градозащитников суд отменил распоряжение КГИОП "Об определении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения "Дом Салтыковой", выпущенное в 2016 году.

Это распоряжение снимало с охраны дворовые постройки дома Салтыковой на Большой Морской ул., 51. Летом прошлого года их начали сносить, против чего выступили градозащитники, которые даже вышли на объект, чтобы воспрепятствовать демонтажу. Один из них во время попытки съёмок процесса сноса был избит, после чего к конфликту подключился Следственный комитет. Работы приостановили. Далее начались судебные тяжбы.

Хотя отменённое распоряжение имело принципиальное значение только по флигелям, решение суда (если оно не будет оспорено) окажет принципиальное влияние на весь ход реализации проекта. Дело в том, что проект инвестора по приспособлению здания–памятника под гостиницу, очевидно, разрабатывался с учётом того, что дворовых построек не будет. Теперь его придётся перерабатывать и заново согласовывать. С учётом непростой текущей экономической ситуации велик шанс, что от идеи просто откажутся. А с учётом продолжающегося давления со стороны градозащитного сообщества существует риск, что Смольный и вовсе отменит постановление о передаче объекта для приспособления под гостиницу. Другой нерадостный для инвестора, но вполне возможный сценарий — непродление постановления о проведении работ по приспособлению для современного использования. Документ вышел в середине 2020 года, по нему завершить работы надо за 4 года. За оставшийся год инвестор даже не успеет заново выйти на объект, а значит, у Смольного будет велик соблазн пойти по этому пути.

Соглашение о реконструкции здания было заключено с ООО "Северная земельная компания", которому принадлежит небольшая часть площадей в особняке. В 2020 году единственным учредителем общества был кипрский офшор. В сентябре прошлого года владельцем компании стал Виктор Тырышкин, собственник и глава подмосковной Корпорации ВИТ, крупнейшего застройщика в Пушкино.