Часть первая:
Многие убеждены в том, что покупка помещения в стандартном понимании ПСН (помещение свободного назначения) является самой безопасной и лучшей покупкой. Данные помещения чаще всего находятся на первых этажах жилых домов. Их покупают инвесторы в недвижимость, как на первичном рынке (цикл строительства), так и на вторичном рынке, все ищут ГАПЫ (годовой арендный поток). Проблема в том, что на рынке всегда не хватает готового продукта. Ни для кого не секрет, что хорошее помещение редко люди захотят продать.
Каждый раз мы слышим вопрос, почему продаёт собственник данное помещение и ответов не так много:
1. Действительно нужны деньги по различным причинам, у кого-то переезд или кредитное плечо стало слишком большим, бывает люди делят бизнес и другие причины жизненного характера.
2. Это покупка более большого объекта.
3. Самая частая история, люди считают, что можно купить что-то получше, часто менять приходится арендаторов, или проблемы с жильцами, перепланировкой или другие трудности, или реальные сложности с объектом.
2. Это покупка более большого объекта.
3. Самая частая история, люди считают, что можно купить что-то получше, часто менять приходится арендаторов, или проблемы с жильцами, перепланировкой или другие трудности, или реальные сложности с объектом.
Бывают исключения, и мы действительно находим золотую иголку в стоге сена и становимся счастливыми обладателями надежного коммерческого помещения на проходной улице с шикарными витринами и достойным сетевым арендатором, так еще и купили его по броской цене, поистине великая удача.
Но все же чаще всего покупатели принимают решения из выбора, какое зло наименьшее, либо покупают приличный объект с очень низкой окупаемостью 12-14, а то и все 16 лет. Или рискуя по тем или иным причинам, покупают объекты с окупаемостью 8-10 лет, зачастую просто не зная о своих рисках. Есть еще категория инвесторов, которая воспроизводит свой продукт для конечного покупателя, покупая помещения на ранних стадиях пустующие давнее время или осуществляют постройку магазина на земельном участке, производят брокередж данного объекта и продают как готовый бизнес. Очень нужный в наше время продукт, но людей готовых принимать данные риски на себя не так много.
Вследствие чего возвращаемся к нехватке хороших предложений на вторичном рынке, именно по данной причине в больших городах России существует довольно много агентств именно по коммерческой недвижимости и все они не плохо зарабатывают. Агенты каждый день трудятся в сфере недвижимости и зачастую так же создают своей деятельностью продукт для продажи и соответственно покупки инвестором.
Автор статьи: Сигов Даниил Августович, Директор
Агентства Недвижимость "Северо-Запада"
