Рынок новостроек Петербурга оживился в июне

Несмотря на снижение ставок по ипотеке, застройщики в июне продали жилья в Петербурге в 2 раза меньше, чем год назад. Впрочем, есть позитивная новость: по сравнению с маем продажи чуть выросли.

По данным портала Dataflat, количество договоров долевого участия (ДДУ) в Петербурге снизилось в предыдущем месяце на 57% (год к году). Если в июне 2021 года было заключено 5,56 тыс. ДДУ, то в июне 2022–го — всего 2,4 тыс. В Ленинградской области продажи упали на 43% — с 1,6 тыс. до 0,94 тыс. договоров.
Выручка застройщиков в Петербурге в июне 2022 года составила 23,4 млрд рублей, что на 48% меньше, чем год назад (41,1 млрд). А в Ленобласти застройщики за июнь собрали 6,5 млрд рублей — на 18% меньше, чем в прошлом году (7,3 млрд).

Не без позитива

Вместе с тем по сравнению с маем продажи выросли на 4% в городе и на целых 34% в области. При этом в Петербурге средняя стоимость "квадрата" за месяц увеличилась с 209,9 тыс. до 218,4 тыс. рублей, а в Ленобласти — с 144,6 тыс. до 145,2 тыс. Средняя площадь проданных квартиры за месяц увеличилась в Петербурге на 4,3 "квадрата" (41,8), в области — на 1,8 м2 (41,3). Кстати, оба региона продолжают держать первенство в России по малометражности жилья.
Как объясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), низкие показатели по сравнению с прошлогодними объясняются высокой базой 2021 года. "В июне 2021 года завершалась программа льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых и все потенциальные покупатели, уже определившиеся с проектом, спешили заключить сделку до конца месяца. Поэтому очевидно, что именно на июнь в прошлом году пришёлся всплеск продаж", — говорит она.

Ипотека рулит

В нынешнем году ситуация другая. О снижении льготной ставки до 7% было объявлено только во второй половине месяца, затем рынок ждал соответствующих решений от банков. И только к концу июня, когда стали ясны ипотечные условия, стартовали активные продажи. Спрос начал оживать.
При этом, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", доля ипотечных сделок в июне выросла до рекордных 84% и большая их часть заключалась с использованием субсидированных программ застройщиков и банков.
Это подтверждают, к примеру, в ВТБ: спрос на льготные ипотечные кредиты заметно увеличился — каждый день в организацию в среднем подают 1,2 тыс. заявлений, это на 70% больше, чем неделей ранее. При этом, как рассказывают в банке, некоторые заёмщики переоформили ранее полученное одобрение банка по новым условиям, часть петербуржцев вернулись к планам по улучшению жилищных условий, которые пришлось отложить весной.
Похожие цифры и в банке "Открытие". "Число заявок петербуржцев на выдачу ипотечных кредитов с 20 по 26 июня выросло по сравнению с неделей, предшествовавшей изменениям, в 1,8 раза, а число заявок на выдачу ипотеки с господдержкой и вовсе увеличилось почти в 3 раза", — говорит Маргарита Кирикова, территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо–Западного филиала банка "Открытие".
По её мнению, средняя сумма ипотечного кредита продолжит расти, хотя и не такими темпами, как в конце прошлого — начале этого года. И к концу 2022–го, скорее всего, будет находиться на уровне 5,5 млн рублей. Вместе с ростом суммы кредита по–прежнему будет увеличиваться и срок займа.
На оживление спроса отреагировали и застройщики: в июне были открыты продажи квартир и апартаментов в шести новых проектах и в 13 ранее вышедших на рынок новостройках. При этом минимальные предлагаемые бюджеты покупки в городе и Ленобласти практически сравнялись. В Петербурге самое доступное предложение — квартиры за 3,4 млн рублей в Пушкинском районе, а в области — жильё от 3,45 млн во Всеволожском районе.

Хуже уже не будет…

Начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Светлана Денисова надеется, что рынок прошёл самые низкие показатели, а принятые меры поддержки являются адекватными. "Конечно, следует учитывать, что сейчас — традиционно низкий сезон, в конце июня проходили выпускные в школах, держалась сильная жара. Поэтому рынок в июне показал ответ на меры поддержки скромнее, чем можно было бы ожидать", — полагает эксперт.
Индикатором оживления спроса участники рынка называют тот факт, что опять появились спонтанные запросы, которые быстро конвертируются в сделку. Покупатель оперативно принимает решение, не пребывая длительное время в размышлениях и колебаниях.
Девелоперы считают, что оживление рынка произойдёт естественным путем даже при нынешних ценах и ставках. "Но чудес ждать уже не надо, 2019 год не повторится. В Петербурге тогда было больше всего сделок. Рынок оживёт, когда появятся люди, которым необходимо купить жильё", — уверен Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
"Можно в первую очередь ожидать роста спроса на квартиры в удобных городских локациях, хорошо обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой. Здесь дефицит предложения будет нарастать, так как пятен под застройку почти не осталось, а интерес покупателей высок", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию Л1.
"К концу лета возможно усиление интереса региональных покупателей к петербургским жилым комплексам. Часть из них будут присматривать квартиру для детей–студентов, а другие вернутся из отпусков и начнут решать жилищные вопросы", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.
Вероятно, в скором времени на рынок вернутся и инвесторы. Так, согласно опросу, который "Дом.РФ" провёл совместно с ВЦИОМ, на всей территории России жильё у граждан по–прежнему остаётся самым популярным способом вложения денег: при наличии крупной суммы 49% респондентов выбрали бы покупку недвижимости. При этом 66% опрошенных приобрели бы квартиру для себя, а не под сдачу в аренду. 29% граждан, готовых вкладываться в жильё, хотели бы в будущем сдавать его. При этом 72% респондентов полагают, что вложения в квадратные метры выгоднее банковских вкладов. Полтора года назад так считали 66%.

…и лучше тоже

Но показателей продаж двух прошедших лет достичь в ближайшее время не получится, уточняют застройщики. "В период активного действия госпрограммы–2020 платёжеспособный спрос исчерпал себя на 2 года вперёд. На данный момент население закредитовано, реально располагаемые доходы не растут. Двузначная инфляция вынуждает потребителей все средства тратить на товары первой необходимости, откладывая капиталоёмкие покупки на неопределённый срок", — рассказывают в ЗАО "Балтийская жемчужина".
Кроме того, жёсткая денежно–кредитная политика ЦБ практически остановила вторичный рынок, продажи на котором были источником средств для многих покупателей новостроек. Из–за отсутствия спроса снизился интерес к инвестиционным покупкам. Для оживления вторичного рынка нужно дальнейшее понижение ставок и время.
Покупка квартир от застройщика даже по субсидированным ставкам 0,1% требует наличия свободных средств от 1,5 млн рублей, выделить которые в текущей ситуации массовому потребителю проблематично. К тому же даже такие низкие ставки подразумевают переплату до 20% от стоимости квартиры. Опасаясь неплатежей в кризис, банки ужесточают требования к заёмщикам, и, как следствие, сокращается количество ипотечных займов.
Эксперты полагают, что исключительно понижением ипотечных ставок ситуацию не спасти. Необходима макроэкономическая стабилизация, снижение инфляции, преодоление кризиса и стимулирование экономического роста. Обычно население задумывается об улучшении жилищных условий в период увеличения доходов. Покупки надёжной недвижимости из–за негативных ожиданий уже исчерпали себя, полагают опрошенные "ДП" эксперты.
Сейчас спрос ниже, чем прогнозировался в начале года. Покупатели жилья заняли выжидательную позицию, так как не до конца понимают ситуацию, сложившуюся на строительном рынке, несмотря на снижение ипотечной ставки. Многие по–прежнему рассчитывают на уменьшение стоимости квадратного метра, более выгодные акции от застройщиков и дальнейшие шаги от ЦБ и банков по снижению кредитных ставок. Падение реальных доходов населения не позволяет стабилизировать ситуацию, хотя тенденция к незначительному увеличению спроса на первичном рынке наметилась уже в июне, интерес к проектам сохраняется на приемлемом уровне. В следующие месяцы укрепление данной тенденции продолжится и покупатели будут принимать решения более активно. Пока нет оснований говорить о катастрофических замедлениях продаж и возможных заморозках уже начатых проектов. Запас прочности у застройщиков сохраняется, цены на строительные материалы стабилизируются, восстанавливаются логистические цепочки. Крупнейшие компании, которые контролируют более половины рынка Санкт–Петербурга и Ленинградской области, в строю и активно работают. А вот новые проекты от небольших застройщиков могут быть заморожены.
Екатерина Аргунова
Директор АН "Запстрой недвижимость"
Имеющиеся на сегодня данные по регистрациям ДДУ нельзя считать окончательными. Договоры, заключённые в последние полторы недели июня, ещё в процессе регистрации Росреестром. А именно на конец месяца пришёлся пик сделок — произошло снижение ключевой ставки, включились субсидированные предложения от застройщиков. Мы видим оживление спроса в июне в сравнении с майскими результатами. Все принятые меры однозначно дают эффект и бодрят рынок. Да, наибольшая активность заметна в бюджетах до 15 млн рублей, но и клиенты с высоким чеком постепенно выходят в сделки. Это нельзя назвать взрывом покупательской активности, но на рынок стали выходить те, кто в предыдущие месяцы в постоянно меняющихся условиях не решался на это.
Ксения Садкова
Директор по продажам Legenda
Результаты продаж в июне в целом положительны. Мы практически вернулись к выполнению плановых докризисных показателей. Если сравнивать с прошлым месяцем, то объём и сумма сделок выросли в 2,5 раза. Доля ипотеки в июне достигла 95%, из них 87% приходится на субсидированные программы. Плюс сработали специальные предложения для IT–специалистов и большой выбор льготных программ. Самой популярной стала ипотека 0,01% на весь срок кредитования. Мы опять вернулись к ситуации, когда выплачивать ипотеку за собственное жильё дешевле, чем платить аренду за аналогичную квартиру.
Егор Фёдоров
директор по продажам группы "Аквилон"