С небес на землю: в Петербурге инвестиции в недвижимость сократились вдвое

Автор фото: Сергей Коньков

Объём инвестиций в недвижимость в Петербурге по итогам первого полугодия сократился в несколько раз. Падение связано с отсутствием сделок по участкам под девелопмент, тогда как вложения в готовые объекты растут.

Общий объём инвестиций в недвижимость Петербурга, по данным Nikoliers, за первые 6 месяцев 2022 года составил $570 млн. Это, по оценке компании, в 2,5 раза меньше результата аналогичного периода 2021 года. При этом объём сделок по существующим активам заметно вырос, составив $334 млн (это сопоставимо с показателем за весь 2021 год — $367).
Наибольший спрос — в офисном сегменте, где закрыта рекордная и долго готовившаяся сделка по покупке делового центра "Кантемировский" на Аптекарской набережной. За сумму около 5 млрд рублей его приобрела Huawei Technologies Co. Ltd. Заметным событием стала продажа британской GHP Group бизнес–центров Trinity Place и Electro, которые оцениваются суммарно в 8 млрд рублей.
Реализация этих активов никак не связана с геополитикой, их пытались "пристроить" уже несколько лет. Продажа этих трёх объектов во многом и обеспечила рекордные показатели полугодия. Опрошенные "ДП" брокеры также отмечают в числе существенных событий для рынка выставление на продажу офиса компании JetBrains на севере города. Это один из наиболее интересных офисников в городе сегодня.

Ниже себестоимости

"В целом инвесторы есть, и деньги у них есть, но количество сделок сократилось из–за выборочной политики инвесторов. Появляется много выгодных предложений, потенциальные покупатели выжидают и берут то, что им наиболее выгодно", — говорит Станислав Ступников, партнёр "БестЪ. Коммерческая недвижимость".
Цены на коммерческие объекты, такие как встроенные коммерческие помещения и апартаменты, держатся, так как это самый востребованный тип недвижимости с точки зрения доступности, а вот на крупные объекты, особенно торговой недвижимости, цена упала, отмечает он. "В среднем мы получаем предложения на покупку по 55 тыс. руб./ м2, что на сегодняшний день ниже себестоимости строительства", — говорит Станислав Ступников.
Ряд западных компаний осторожно ведут переговоры о продаже активов, однако из–за валютных ограничений, даже продав свою собственность, они не смогут вывести средства из России, рассказывает Сергей Дуванов, руководитель проектов отдела инвестиций Knight Frank St Petersburg. При этом действующие ограничения запрещают приобретать активы у нерезидентов без специального разрешения, поэтому переговоры, на взгляд эксперта, являются подстраховкой на случай дальнейшей эскалации, а не готовностью принимать какие–либо решения в настоящее время.
"Безусловно, какие–то из этих переговоров приведут к сделкам, но трендом это станет после снятия ограничений на движение капиталов. Техническое исполнение сделок с недвижимостью сейчас затруднено", — отмечает Сергей Дуванов.

Шире круг покупателей

Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers, прогнозирует что новых владельцев эти объекты найдут до конца 2022 года. "Традиционно иностранные компании владели качественными объектами офисной, торговой, гостиничной недвижимости. Это объекты институционального качества, чего Петербургу долгое время не хватало", — отмечает она.
Компания прогнозирует, что лидерство сохранят офисы, а также ждёт сделок в торговом и гостиничном сегментах. Сейчас ключевая ставка 9,5% позволяет рассматривать приобретение недвижимости с привлечением банковского финансирования, что значительно расширяет круг потенциальных покупателей, говорит она. А в первом полугодии покупателям приходилось в основном рассчитывать на собственные средства.
"Наиболее интересны сейчас гостиницы и бизнес–центры, а также склады. Очень осторожно инвесторы смотрят на торговые центры. По–прежнему основной спрос сконцентрирован в бюджете до 500 млн рублей. Также активизировались инвесторы с бюджетом более 1 млрд, но они требуют серьёзного дисконта", — комментирует Алексей Фёдоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris. По его словам, сейчас идёт плавное увеличение количества объектов, выставленных на продажу. Запрашиваемые цены остались примерно на уровне января, но продавцы стали более сговорчивы.
"В приоритете у инвестора стоит офисный, складской сегменты, встроенные торговые помещения. Есть достаточно высокий интерес к особым случаям, когда собственник коммерческого объекта недвижимости покидает Россию или некая экономическая ситуация способствует уникальному ценовому предложению", — добавляет Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.

Жильё на паузе

Из общей суммы инвестиций по итогам первого полугодия, по оценкам Nikoliers, $166 млн приходится на участки под новые жилые проекты. Для сравнения: за первое полугодие 2021 года девелоперы потратили на эти цели около $1,1 млрд. "Наибольший интерес сейчас вызывают девелоперские проекты жилой застройки с разрешением на строительство. Это связано с тем, что прогнозируется снижение ключевой ставки ЦБ РФ и дальнейшее субсидирование льготной ипотеки", — говорит Сергей Дуванов.
В феврале–марте процесс закупки земли мог замедлиться, но он никогда не останавливался совсем, отмечает Николай Пашков, директор по развитию Группы RBI. Текущая турбулентность на рынке заставляет ещё более скрупулезно и ответственно, чем всегда, относиться к расчётам показателей проекта и к формированию предложения для собственника земли.
"Каких–то драматичных изменений на рынке земельных участков мы не видим. Да, происходит некая переоценка предложения со стороны девелоперов, связанная с пересчётом себестоимости, с ограничениями на импорт, усложнением логистики поставок. Всё это, конечно, отчасти влияет на те условия, которые девелоперы могут предложить собственникам участков. Но я бы пока не оценивал это влияние как существенное. Объём предложения на рынке также не претерпел больших изменений: мы не видим какой–то массовой заморозки переговоров со стороны собственников или девелоперов", — говорит он.

Будет лето — поеду на дачу

Ситуация на петербургском рынке не уникальная. По данным CORE.XP, в первом полугодии 2022 года объём вложений в площадки под жильё на российском рынке составил всего 62 млрд рублей (–48% к аналогичному периоду 2021 года).
"Мы прогнозируем рост интереса к земельным участкам для загородного и малоэтажного строительства. Закрытие границ, отмена перелётов, невозможность приобретения валюты, повышение стоимости туров подстегнуло спрос на загородные земельные участки по всей России. Развитию рынка также способствует запуск льготной ипотеки для строительства такого жилья своими силами", — комментирует Ирина Ольшанникова, заместитель генерального директора Российского аукционного дома.
Субсидирование кредитов застройщикам также должно оживить рынок и подстегнуть спрос на новостройки и землю в целом, отмечает она. Для поддержания объёмов строительства жилья правительство РФ выделило 35 млрд рублей на субсидирование кредитов застройщикам.
На наш взгляд, инвестиционный рынок жив и даже развивается, за исключением некоторых отраслей, связанных с импортом и экспортом. Мы работаем на внутреннем рынке, поэтому продолжаем инвестировать.Инвесторам, как и прежде, интересны прибыльные проекты, поэтому спрос на высоколиквидные активы сохраняется стабильным. В девелоперской среде идёт интенсивная купля–продажа активов. Не заметил, чтобы кто–то откладывал сделку ради создания ажиотажа и повышения цены. Мы, как инвесторы, всегда пытаемся договориться о скидке и обосновываем свои требования нестабильной экономической ситуацией. Это нормальная практика: сейчас все стремятся минимизировать свои риски и добиться более выгодных условий сделки. Конечно, на ценные и перспективные объекты скидку обычно никто не даёт, поскольку на них достаточно легко найти другого покупателя. Но на менее привлекательные предложения вполне можно получить дисконт. Новые проекты рассматриваем еженедельно: просчитываем их экономическую эффективность и финансовые показатели. Если какой–то из них попадает в нашу финансовую модель, мы его приобретаем.Вряд ли в ближайшее время мы заметно увеличим количество новых сделок, но и отказываться от инвестиций не планируем. Все бизнес–процессы сейчас работают достаточно стабильно, поэтому мы надеемся, что в таком же темпе продолжим двигаться и дальше.
Руслан Гайсин
председатель совета директоров ХК "Сити 78"
Пациент скорее жив, по крайней мере если сравнивать с состоянием рынка в марте–апреле этого года. Сейчас на нём происходят и крупные сделки (продажа бизнес–центров Trinity, Electro), и приобретения для собственных нужд (покупка бизнес–центра "Нобель" сетью "Петрович"). Ведутся переговоры по другим объектам. Спрос инвесторов на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время в основном направлен на объекты с арендным потоком, значительно сократился интерес к земельным участкам под апартаменты.
Дмитрий Абрамов
партнёр Jensen Group
Коммерческие объекты сейчас достаточно активно меняют владельцев, прорабатываются будущие сделки, в том числе при участии компаний, заявивших об уходе с рынка. Можно предположить, что активность в этом сегменте рынка будет высокой и дальше. Легко объясняется и осторожность застройщиков, которые взяли паузу и менее активно пополняют земельные банки. Прошлый год стал рекордным с точки зрения сделок под девелопмент, поэтому существенного влияния на рынок эта пауза не окажет.
Елена Бодрова
исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов