Павел Никифоров Все статьи автора
30 августа 2021, 07:21 11387

Детский сад какой–то: строителей апартаментов нагрузят обязательствами

Все новые проекты строительства апартаментов в Петербурге будут рассматриваться на градостроительной комиссии и нагружаться соцобязательствами. Это вызовет рост себестоимости строительства, а значит, и цен.

Нововведение коснётся всех проектов: и сервисных апартаментов, которые строятся как гостиницы, и псевдожилья. Начавший работать совсем недавно коллегиальный орган — градостроительная комиссия — станет определять размер социального "оброка", который девелоперы должны отдать городу, чтобы реализовать проект.

Апартаменты в Петербурге потеряли предложение, но выросли в цене

Апартаменты в Петербурге потеряли предложение, но выросли в цене

31698
Павел Никифоров

Впрочем, как рассказал главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев на круглом столе "Делового Петербурга", власти намерены подходить к разным объектам дифференцированно.

Бесконтрольный сегмент

Как объяснил главный архитектор города, проблема в том, что по действующему законодательству есть три типа зданий, в которых могут проживать люди: это жилые дома, гостиницы и общежития.

"Для всех типов есть чётко прописанные нормы и правила, обеспечивающие комфортное проживание для населения. Один из факторов — наличие социальных объектов в пешеходной доступности — в частности, школ, детских садов и поликлиник.

Апартаменты также заполняются людьми с детьми, семьями. А поскольку для них не строятся дополнительные социальные учреждения, повышается нагрузка на уже существующие и происходит дисбаланс", — уверен Владимир Григорьев. По его мнению, это противоречие необходимо разрешить.

При этом, как считает главный архитектор, девелоперы апарт–проектов не всегда честны с властью.

"Я неоднократно слышал уверения, что у нас в апарт–отелях детей быть не может. Я не поленился, проехал, прошёл во двор — там много детей и мам. Это факт", — поделился он собственными наблюдениями.

Портрет изменился, спрос остался: тенденции рынка апартаментов

Портрет изменился, спрос остался: тенденции рынка апартаментов

731

По мнению главного архитектора, для решения проблемы необходимо прежде всего менять нормативно–правовую базу. Сейчас это уже происходит на федеральном уровне.

Внесённые весной на рассмотрение Госдумы поправки к Градостроительному кодексу РФ предполагают ввести понятие многофункционального здания (в котором есть жилые и нежилые помещения) и определить правила прописки в них. По оптимистичным прогнозам, до конца года соответствующий закон будет принят парламентом.

Во многом проекты апартаментов не уступают по качеству архитектуры жилым зданиям, а некоторые даже их превосходят, признаёт г–н Григорьев.

"Но сейчас нам надо решить простую задачу: если люди живут в доме достаточно длительный срок, они должны быть обеспечены всеми социальными гарантиями. Если это помещение кратковременного проживания, то требования к ним уже другие.

К сожалению, у нас нет чётко прописанного компромисса между интересами населения и бизнеса. К счастью, у нас не так давно была образована Градостроительная комиссия, куда входят представители всех городских комитетов.

Они и будут принимать коллегиальное точечное решение по каждому из проектов. Пока у нас нет достаточной нормативной базы, все проекты в обязательном порядке будут выноситься на её обсуждение. Это правильное и единственное решение", — резюмировал он.

С коллегой солидарен глава Госстройнадзора Владимир Болдырев, который призвал девелоперов быть честными.

"Когда нам приносят прошедший экспертизу проект спортивной базы с гостиницей в восемь подъездов и двух–трёхкомнатными номерами, общей площадью 80 тысяч “квадратов”, мы всё понимаем. И разрешение на подобный проект не дадим, так как он не укладывается в региональные нормативы строительного проектирования (РГНП)", — заявляет он.

С каждого по соцобъекту

Напомним, многострадальная Градостроительная комиссия, о которой долго говорили чиновники, была утверждена в начале мая. Через неё должны проходить все будущие жилые стройки.

Именно на заседании комиссии чиновники, в соответствии с РГНП, должны определить размер социального "оброка", который должен внести для обеспечения социальной и инженерно–транспортной инфраструктурой каждый из девелоперов для своего проекта.

Возглавляет комиссию губернатор Александр Беглов. Рабочую группу (на которой отсеиваются предварительные заявки) — глава комитета по строительству Игорь Креславский.

В начале июля комиссия собралась на первое заседание, где были решены процедурные вопросы: регламент работы, зоны ответственности и полномочия. На втором утвердили первые обязательства для компаний РСТИ и "Строительный трест". По оценкам экспертов, сумма социальной нагрузки составила 20–22 тыс. рублей за каждый квадратный метр улучшений.

Ранее власти официально не заявляли, что все проекты апартаментов будут в обязательном порядке выноситься на Градкомиссию. Зато начиная с ноября прошлого года на получение новых разрешений для строительства апарт–проектов был наложен мораторий.

Впрочем, было исключение: разрешение получил проект МФК у Ладожского вокзала, который реализует GloraX совместно c владельцем "О'Кея" Борисом Волчеком (№52 в Рейтинге миллиардеров "ДП"). Но, как предполагают эксперты, в данном случае соцобязательства за апартаменты были приплюсованы к жилой части проекта.

По данным Colliers, всего по состоянию на июль 2021 года объём предложения на рынке находится на уровне 645 тыс. м2. Это 19 тыс. лотов в 30 проектах городского формата классов "комфорт" и "бизнес".

При этом превалирующая доля объёма — 86%, или 556 тыс. м2, — приходится на сервисные проекты. Зонами концентрации всего предложения городских апартаментов являются Московский (34%), Невский (20%) и Выборгский (14%) районы.

При этом за первое полугодие 2021 года рынок апартаментов пополнился шестью сервисными объектами (разрешения на эти проекты были получены до введения моратория) общей площадью 33 тыс. м2, или 1226 лотов. Компания ПСК вывела на рынок два проекта в составе сети Avenir — Moskovsky Avenir и Kirovsky Avenir. Компания Orange Group пополнила портфель проектов реконструкцией трёх исторических зданий.

А китайская компания "Хуа–Жэнь Интернешнл" начала продажи юнитов в апарт–отеле Shine рядом со зданием ранее построенной гостиницы "Нихао". До конца года запланирован выход на рынок проекта ARTSTUDIO M103 (RBI) у Московских ворот, а также третьего апарт–отеля под брендом Avenir — Putilov Avenir.

Разморозить рынок

По оценкам Colliers, за первое полугодие 2021 года было продано 2,7 тыс. лотов (80 тыс. м2). В сравнении с аналогичным периодом 2020 года объём проданных городских апартаментов увеличился почти в 2 раза. А дефицит предложения за первые 6 месяцев составил 47 тыс. м2.

Марк Лернер, гендиректор компании "Петрополь", говорит, что проще согласиться на соцобязательства, чем иметь замороженные проекты.

Генеральный директор ООО "Вало сервис" и председатель экспертного совета по апарт–отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Константин Сторожев дополняет: "Главное, чтобы власти дифференцированно подходили к проектам в зависимости от их назначения. Чтобы не было лишних обязательств для проектов чистых гостиниц. Мы готовы в качестве экспертов от РГУД принимать участие в оценке проектов и предлагать свои рекомендации".

При этом у некоторых игроков рынка есть обоснованные сомнения в востребованности предполагаемой социальной инфраструктуры.

"Мы планировали в составе лофт–квартала Docklands сделать детский сад. Но, опросив покупателей апартаментов и арендаторов, отказались от этой инициативы — в группу записалось лишь 10 человек. Он был бы просто не востребован", — говорит коммерческий директор Docklands development Екатерина Запорожченко.

Как признаются участники рынка, "соцоброк" в размере 20 тыс. рублей за м2 — неприятная, но не критичная цифра. В конце первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов превысила отметку 200 тыс. руб. / м2, что на 26% выше показателя на июль 2020 года.

При этом в сегменте сервисных апартаментов средний показатель за год вырос до 200 тыс. руб. / м2 (+28%). В сегменте несервисных апартаментов — до 214 тыс. руб. / м2 (+23%).

Сейчас на фоне решения властей проводить все проекты апартаментов через Градостроительную комиссию, вероятно, дефицит новых объектов усугубится. Поэтому мы ожидаем увеличения интереса со стороны частных инвесторов к существующим проектам с понятной концепцией, которые ориентированы на краткосрочную аренду. Скорее всего, в ближайшее время цены на апартаменты в таких комплексах будут расти.
Светлана Кузьменко
Светлана Кузьменко
Менеджер по развитию проекта Shine
Градкомиссия, как вновь появившийся согласовательный орган, определяет социальную нагрузку на девелоперов и способы её компенсации. В том числе для малых проектов. Где, например, по нормам требуется 20–30 мест в детсаду или школе, но такого размера объекты строить смысла нет. Со стороны видится, что ключевая задача комиссии — сокращать дефицит и обеспечивать город объектами инфраструктуры. Создаётся впечатление, что рынок апартаментов рассматривается как рынок псевдожилья и только. Следовательно, соцнагрузка на каждый строящийся апарт–отель будет пропорционально определена. Её придется закладывать в себестоимость строительства. Следовательно, вырастет в стоимости и квадратный метр для конечного покупателя.
Сергей Софронов
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Новости партнеров
Реклама