Мухтов Ильнур Газинурович — о возможном пузыре на рынке недвижимости

Какую роль в росте цен на недвижимость сыграли перекупы, воспользовавшиеся льготной ипотекой.

Перепродажа квартир в новостройках потеряла привлекательность, считает инвестор с 14-летним стажем Мухтов Ильнур Газинурович. Рынок демонстрирует признаки раздувания ценового пузыря, а новые условия льготной ипотеки делают ее недоступной для больших городов.

История вопроса
Остановка экономики — едва ли не самое негативное последствие пандемии. Правительства по всему миру искали средства запустить ее обратно. В России среди прочего ввели новую государственную программу льготной ипотеки на новостройки.

"Строительство — крайне сильный мультипликатор, — объяснил Мухтов Ильнур Газинурович. — Когда вы помогаете девелопменту, вы также даете жизнь бизнесам, находящимся в цепочке: подрядчикам, логистам, геодезии и многим другим. Отдача от строительства как сферы экономики наиболее высокая".

Программа льготной ипотеки мотивировала потребителей вкладывать деньги в квартиры, так экономика получила мощный стимул. Ввели и ограничения по сумме кредита: 3 млн руб. для регионов и 8 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Ставка единая — 6,5 %.

Однако это не спасло от колоссального роста цен.

О перепродаже
Сложно сказать, сколько человек воспользовались программой для агрессивных инвестиций, ожидая спекулятивного роста цен. Подобную статистику никто не вел.

"Я общался с риелторами в Казани, и некоторые признавались, что треть квартир в новостройках берется для перепродажи, — рассказал Мухтов Ильнур Газинурович. — Как правило, это "однушки" и реже "двушки". Если зайти на сайты вроде Авито, можно увидеть кучу предложений в новых ЖК".

На старте льготной ипотеки подобная стратегия работала, ведь в предыдущие годы ставка 10 % считались отличным вариантом. В Правительстве говорили, что каждая пятая ипотека в стране — в рамках программы. На первичном рынке — свыше 80 %.

Будущие перспективы
По статистике, в среднем по городам России рост цены "квадрата" со старта льготной ипотеки составил 32,9 %.

Скорректированную госпрограмму продлили до 1 июля 2022 года: ставка вырастет до 7 %, а предельная сумма кредита станет единой — 3 млн руб. По оценке аналитического центра ЦИАН, под новые требования попадет только пятая часть новостроек в крупных городах.

Ценовому пузырю просто некуда надуваться дальше. Вероятно, рынок ждет корректировки, и тогда перекупы будут вынуждены снижать цены.