На конец сентября 2019 года на рынке элитной недвижимости Петербурга в продаже находилось 153 тыс. м2 жилья в 23 жилых комплексах — за год предложение сократилось на 2%. Одной из ярких тенденций стал выход в продажу элитного жилья более низкого подкласса и двукратное сокращение премиального жилья.
В целом в последние 2–3 года общий объем предложения в этом классе менялся незначительно — с первого взгляда, все более–менее стабильно. Одной из ярких тенденций стал выход в продажу элитного жилья более низкого подкласса, что неминуемо отразилось на структуре предложения. Так, доля наиболее дорогостоящего жилья подкласса А+ за последние 3 года уменьшилась более чем в 2 раза, составив в 2019 году 21%. Последний проект из высокобюджетного подкласса А+ вышел в продажу в первой половине 2017 года — речь идет о клубном доме Esper Club.
Упрощение строптивых
Изменения эти связаны с тем, что постепенно происходит упрощение концепций элитного жилья за счет квартирографий, сокращения затрат на инженерию, исключения объектов внутренней инфраструктуры. За последний год (III квартал 2018 года — III квартал 2019 года) в продажу вышло три новых объекта: "Петровская Доминанта", Futuris и Neva Haus — все они, согласно классификации жилья Knight Frank St Petersburg, относятся к подклассу А. В результате вывода на рынок объектов более низкого подкласса средняя площадь квартиры в продаже сократилась с 137 м2 в 2015 году до 128 м2 в 2019–м.
При этом пул застройщиков в элитном сегменте практически не меняется уже много лет. В 2019 году на элитном рынке появился новый игрок — группа "Эталон", для которой "Петровская Доминанта" стала первым комплексом в данном классе, хотя у компании значительный опыт работы на петербургском рынке в сегментах жилья массового спроса и бизнес–класса. Крупный объект позволил группе "Эталон" оказаться сразу на второй строчке в рейтинге девелоперов по объему предложения в продаже — 14%, сразу после "Группы ЛСР" (22%). Замыкает тройку лидеров RBI (12%).
Локация во главе угла
Сыграло свою роль и развитие локаций. Еще 3 года назад о Петровском острове говорили как о новой перспективной элитной территории, но уже сейчас становится понятно, что второго Крестового острова не получится.
Сегодня мы отмечаем отчетливую тенденцию смещения основного объема предложения на Петровский остров, где, по данным на III квартал 2019 года, экспонируется около 40% элитного жилья. Именно здесь возводится основной объем достаточно крупных элитных объектов более низкого подкласса А.
На втором месте — локация Петроградской стороны (29%). Вслед за корректировками, происходящими в предложении элитного жилья по локациям, меняется и структура продаж. Основной объем спроса также сместился с объектов Крестовского острова и Центрального района в сторону Петровского острова и Петроградской стороны.
В целом по рынку в период с III квартала 2018 года по III квартал 2019 года было реализовано около 56 тыс. м2 элитного жилья. Продажи идут равномерными темпами, и за последние 2 года объем мало менялся. Более доступное по цене предложение на элитном рынке привело к появлению новых покупателей. Граница между нижним подсегментом элитного жилья и хорошим бизнес–классом практически размылась, поэтому многие клиенты, выбирая между двумя объектами, отдают предпочтение элите. Кроме того, это подтверждается тем, что на рынке отмечается рост доли сделок с привлечением ипотечных средств — с 8% в 2015 году до 28% в 2019 году. В 2018 году доля таких покупок была еще выше — 34%. Тем не менее более половины сделок (57%) на рынке элитного жилья все еще проходят со 100%–ной оплатой.
Одновременно с сокращением средней площади квартир в предложении сократилась и средняя площадь проданной квартиры — в III квартале 2019 года она составила 125 м2, в III квартале 2018 года была чуть выше — 129 м?. Изменение этого показателя за последние 5 лет (166 м? в 2015 году) только подтверждает тезис о том, что все большую долю на рынке и в предложении, и в спросе занимают элитные объекты более низкого подкласса.
Могут позволить
Портрет покупателя по возрасту практически не изменился — большинство покупок совершают люди 30–40 лет (34%), чуть меньшая доля у покупателей в возрасте 40–50 лет (32%). В основном спрос на квартиры формируют покупатели Петербурга, однако за 5 лет вдвое выросла доля покупателей из Москвы (14%) и жителей из других регионов (8%).
Большинство покупателей (40%) по–прежнему приобретают квартиры с целью расширения жилой площади. Мы отмечаем, что увеличивается доля клиентов, стремящихся переехать в более подходящий район, в то время как снижается доля квартир, приобретаемых для детей / родителей и под представительские цели. Доля покупок элитных квартир в качестве инвестиций незначительно увеличилась.
В силу того что предложение наиболее высококлассных квартир А+ ограничено, потенциальные покупатели подобного жилья вынуждены выбирать между остатками в продаже и "новой вторичкой".
Ценное предложение
Средневзвешенная цена предложения на элитное жилье по итогам сентября 2019 года составила 345 тыс. руб. / м?, что на 2% ниже показателя в III квартале 2018 года. Это связано с выходом в продажу более низких по цене объектов. Наиболее дорогое жилье традиционно представлено на Каменном острове (1 000 тыс. руб. / м2), где предлагаются к продаже только клубные проекты А+, наиболее низкая цена квадратного метра — в новой локации на Петровском острове (282 тыс. рублей).
Если рассматривать все сделки, совершенные на рынке элитной недвижимости в период с октября 2018 года по октябрь 2019 года, то основная доля продаж (41%) находилась в диапазоне 30–55 млн рублей, показатель стабилен в последние 2 года, все корректировки долей находятся в пределах 2–3 п. п.
Не менее популярны квартиры с бюджетом 15–30 млн рублей — 34%. Покупки с бюджетом более 100 млн рублей были крайне редки — лишь 2%, в основном речь идет о квартирах в таких комплексах, как "Привилегия", Hovard Palace, "Леонтьевский мыс" и Art View House. Отметим, что еще в 2015 году таких сделок было практически в 4 раза больше.
Средняя стоимость сделки уменьшается — 40,5 млн рублей в III квартале 2018 года и 37,6 млн рублей в III квартале 2019 года. Это также связано с преобладанием в структуре предложения жилья более низкого подкласса с меньшей площадью квартир.
Премиальные перспективы
Сложившаяся конъюнктура рынка дает основания предполагать, что данная тенденция расслоения элитного класса усилится — точечные объекты в интересных локациях с более просторной квартирографией и качественными характеристиками спроса будут предлагаться по максимальным для рынка ценам, в то же время элитные объекты квартальной застройки будут идти по пути упрощения квартирографии и снижения средних площадей квартир, а также максимальной экономии на архитектурных, инфраструктурных и дизайнерских решениях проектов.
До конца текущего года мы ожидаем старт продаж нескольких элитных проектов общей площадью около 30 тыс. м2. Основная доля — также в более низком подсегменте, однако как минимум один–два проекта все же пополнят предложение элитного жилья А+.
Николай Пашков, генеральный директор
Knight Frank St Petersburg
