Дом для машины. Паркинги в жилье массового спроса со временем превращаются в низколиквидные активы

Минимальное количество парковочных мест в новостройках Петербурга регламентируется местным законодательством. Застройщики обязаны обеспечить одно машино–место на каждые 80 м2 жилья. Это могут быть подземные, заглубленные, наземные многоуровневые, механизированные паркинги.

"Застройщики в крупных проектах помимо размещения машино–мест на прилегающей территории стараются строить крытые парковки. В последнее время на смену подземным паркингам приходят многоуровневые отдельно стоящие парковки", — говорит Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".

Из–за низкой востребованности на старте проекта девелоперы чаще всего делают выбор в пользу встроенно–пристроенных паркингов. Себестоимость строительства такого паркинга ниже, чем подземного, который требует затрат на фундаментные работы. Грамотная планировка проекта позволяет эксплуатировать кровлю встроенно–пристроенного паркинга, разместив на ней зоны отдыха, детские и спортплощадки.

Классовые неровности

Спрос на парковочные места напрямую зависит от класса объекта. "Большинство покупателей квартир масс–маркет, особенно привлекающих ипотеку, считают приобретение места в паркинге нецелесообразным. За 300–500 тыс. рублей клиент предпочтет квартиру большей площади. Поэтому закономерно, что в массовом сегменте предложение по паркингам превышает спрос. Хотя часть покупателей возвращается к решению данного вопроса после заселения", — комментирует Екатерина Пчелкина, начальник отдела маркетинга РСТИ.

Многие девелоперы начинают реализовывать парковочные места ближе к концу строительства, когда покупатели уже осознали необходимость приобретения места. "Продажи растягиваются и после завершения объекта. Так, на этапе строительства мы реализуем 70–75% от общего количества машино–мест", — поясняет Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

"Если речь идет о покупателях студий и однокомнатных квартир, то у них просто нет денег на паркинг. А часть клиентов не хочет обременять себя низколиквидной недвижимостью, которую при переезде будет тяжело продать. В домах класса "стандарт", где преобладают студии и однушки, покупателей парковочных мест просто нет", — добавляет Елена Гутман, начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА–Девелопмент".

Совсем другая ситуация в проектах бизнес– и премиум–класса. "В высоком сегменте клиенты гораздо более требовательны к своему комфорту и готовы покупать места для авто. Более того, они хотят подниматься из паркинга на лифте до своего этажа, иметь дополнительные места хранения, а покупателям элитного жилья и вовсе требуется больше одного машино–места на семью. К моменту сдачи дома, как правило, все места уже выкуплены, поэтому девелопер может позволить себе строительство даже подземного гаража", — уточняет Екатерина Пчелкина.

Цена покоя

Стоимость парковки зависит от класса жилого комплекса, от размера машино–места, его расположения, типа, этажа, близости к выезду. "В последние 7–10 лет средняя стоимость места в паркингах жилых объектов массового спроса находится на неизменном уровне — около 800 тыс. рублей для города и 450–500 тыс. рублей для пригородных локаций. В июне средняя цена места в объектах бизнес–класса составила 1,98 млн рублей, а для элитного сегмента — 2,9 млн рублей", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

"В наших проектах цены на парковочные места начинаются от 290 тыс. рублей при условии единовременной оплаты. Машино–места, как правило, покупают обладатели двухкомнатных и трехкомнатных квартир. Люди купили квартиру непосредственно для себя, и они хотят получить определенный уровень комфорта от постоянного проживания", — добавляет Ирина Соловьева, директор по продажам "Эталон ЛенСпецСМУ".

"Темпы продажи паркингов в сегменте бизнес и премиум идут гораздо активнее, там покупатели стремятся приобрести по несколько парковочных мест на одну квартиру", — свидетельствуют исследования КЦ "Петербургская недвижимость".

"Для обострения спроса и увеличения цены на паркинг застройщики реализуют в ЖК меньше машино–мест, чем должно быть согласно классу проекта", — выяснили аналитики "М2Маркет" (исследовал 30 проектов, обеспечивших 70% объема продаж паркингов за год). "Темпы продажи паркингов никак не соотносятся с темпами продажи жилья. Не понимаю тех застройщиков, которые открывают продажу машино–мест сразу после открытия продаж квартир. Нужно реализовывать паркинги через год после старта проекта. Как правило, в первые 2 месяца на отложенном спросе продается 20–30% от всего объема машино–мест. Если их недостаточно в жилом комплексе, то можно на старте продать и половину объема. Но потом этот показатель выравнивается, и продается пять–семь машино–мест в месяц. Такой темп сохраняется до ввода дома в эксплуатацию. Затем жильцы начинают делать ремонт, заселяются и покупают оставшиеся парковочные места, которые стоят уже дороже. Например, в ЖК Golden City машино–место продается сейчас по 900 тыс. рублей, а после ввода объекта в эксплуатацию будет стоить уже 1,2–1,5 млн рублей", — резюмирует Роман Строилов, директор по развитию, партнер "М2Маркет".