О том, почему падает доходность строительного бизнеса, как разрушается стена недоверия между девелоперами и градозащитниками и отчего несчастливый миллиардер не может ничего дать окружающим, "ДП" рассказал Эдуард Тиктинский, президент группы RBI (входят компании RBI и "Северный город").
Компания RBI много строит в историческом центре и в непосредственной близости с объектами культурного наследия. Почему? Ведь вы не устаете повторять, что доходность подобного бизнеса минимальна?
— Мы никогда не плачемся на эту тему. Что касается ОКН, то эта часть объекта всегда убыточна, а вот в реконструкции и новом строительстве доходность всегда присутствует. Я говорю скорее о том, что доходность девелоперского бизнеса в целом снижается, а в последнее время стала довольно низкой. Из–за аппетитов собственников земельных участков, из–за роста себестоимости, из–за невозможности поднять продажные цены. А для тех, кто осваивает центр, еще и высокие затраты на архитектуру. Но мы любим то, что делаем, и гордимся, что в городе появляются новые объекты там, где вчера еще была разруха.
Существует ли в девелоперском бизнесе понятие "доверие"? И что это значит для вас?
— В бизнесе вообще, не только в девелоперском, без доверия нельзя. К членам своей команды однозначно должно быть доверительное отношение. К партнерам и клиентам презюмируется доверие — если человек никогда тебя не обманывал и не подставлял, то ты можешь доверять ему. Правда, это не исключает тщательной юридической проработки договоров, но это уже как гигиена. Хотя в целом на рынке доверия не хватает. Это выражается, например, во взаимоотношениях девелоперов и общественников. Есть авторитетные горожане, у которых сердце болит за сохранность центра города, но в вопросах охраны памятников и в строительстве они не разбираются — у них на это не хватает времени. И тогда встает вопрос: кому они доверяют? Некоторые из них попадают под влияние идейных борцов со строительством — тех, кто против любых работ в центре без объяснений и разбирательств. И тогда начинается противостояние депутатов, деятелей культуры, журналистов и застройщиков, выплескивающееся в публичное поле. Девелоперы не должны этого допускать!
RBI старается разрушать стены недоверия с помощью прямого диалога и открытости. Мы приглашаем депутатов, деятелей культуры, СМИ и градозащитников к себе на стройплощадки, показываем, в каком состоянии находятся исторические объекты, рассказываем, что и как будем делать. Познакомившись с реальной картиной, многие меняют свое мнение. Хотя есть и экстремисты, готовые бороться ради самой борьбы, — тут уж мы бессильны.
Вскоре рынок будет работать только на проектном финансировании. Вызовет ли это трудности у RBI?
— У нас традиционно устойчивое финансовое положение и положительные чистые активы, то есть количество денег на счету превышает размер кредитов. Компания никогда не гналась за объемами в ущерб экономике проекта, поэтому мы развиваемся поступенчато, шаг за шагом. Мы никогда не покупаем участки, если это сопряжено с экономическими рисками, поэтому на каждый проект у нас есть три банка–партнера, желающих нас профинансировать. Наша репутация завоевывалась годами — за 25 лет мы не просрочили ни одного платежа. Но если для RBI новые правила проблем не представляют, то в целом для рынка это тяжелое испытание. Как говорил Уоррен Баффет: "Начнется отлив, и мы увидим, кто вошел в воду без плавок".
Сколько объектов было построено группой RBI за счет проектного финансирования?
— Всего мы построили 65 проектов, используя в качестве финансовых инструментов и облигационные займы, и кредиты, и собственные средства. В последние 10 лет на каждую нашу стройку открывалось проектное финансирование. Другое дело, что на 75% этих проектов из банков не выбрано ни копейки.
Сегодня тонкая грань между жильем бизнес–класса и элитой размыта настолько, что даже опытный эксперт может впасть в заблуждение. В чем, на ваш взгляд, главное отличие?
— Грани между классами недвижимости размываются: комфорткласс, комфорт плюс, бизнес–класс и так далее. Мы премиальный девелопер, поэтому смело заявляем, что в наших проектах все немного лучше, чем оговаривается в стандартах. Так, наш бизнес–класс тяготеет к элите. В целом же по рынку квалификация застройщика должна позволять ему увидеть, понять и правильно оценить место проекта, от которого в большей степени будет зависеть и класс жилья. Именно здесь нужно попасть в десятку. Иногда застройщики ошибаются в локации и переоценивают свой продукт, тогда продать его очень сложно.
Вы вывели на рынок несколько нетипичных для Питера проектов, в том числе и апартаменты для людей творческих профессий. Удается ли намеченное? Как идут продажи?
— Продажи идут хорошо: и по ценам, и по объемам — выше плана. В ближайшее время мы начнем ближе знакомиться со своими клиентами. Создали компанию, которая будет управлять коммерческой недвижимостью, в том числе и апартаментами. Мы хотим понять, что интересует наших покупателей, что они хотят от нас получить. Среди наших клиентов действительно много людей творческих профессий.
Вы продолжаете развивать свой бизнес по доставке еды?
— "Партия еды" активно развивается. Сегодня это самый крупный игрок на рынке доставки продуктов с рецептами. Мы обогнали всех конкурентов, и бизнес устойчиво растет. Я очень доволен. Мы постепенно приучаем потребителей Петербурга и Москвы к пониманию новой услуги. Не все пока знают, что вместо традиционной пиццы или доставки продуктовой корзины можно заказать наборы продуктов с рецептами для самостоятельного приготовления ужина.
Какую долю прибыли приносит доставка еды?
— Если речь о масштабах бизнеса, то он микроскопический по сравнению с бизнесом группы RBI. Это несопоставимые категории. Но, несмотря на это, у данного бизнеса огромный потенциал общероссийского масштаба. Мы всегда открыты к новым предложениям и ждем потенциальных инвесторов.
Сами вы пользуетесь услугами "Партии еды" и где вообще предпочитаете ужинать?
— Время от времени я пользуюсь услугами доставки продуктов, но сам не готовлю — в этом я не большой эксперт. Разве что каша, омлет, яйцо сварить… Если говорить об ужинах, то в 80% случаев мы всей семьей предпочитаем собираться дома. Ну а в 20% случаев — ресторан.
А откуда тогда идея по доставке еды с рецептами?
— В данном случае я просто инвестор. Не я придумал эту идею — концепция родилась в Скандинавии лет десять назад. В нашей стране ниша была практически пустой.
Есть ли у вас новые идеи для инвестиций?
— Есть, но я никогда не оглашаю то, что еще не реализовано. У нас есть новые проекты, как только они заработают — мы все вам расскажем. Могу сказать, что они связаны с группой RBI или развиваются вокруг нее.
Вы много пишете в блогах об образовании, воспитании, психологии. Не задумывались о том, чтобы стать коучером, заняться обучением?
— Я пишу о том, что для меня важно. Если говорить о развитии в этой области, то у нас есть проект "Школа будущих лидеров". На него мы делаем большую ставку. Прошел первый год, и мы увидели, насколько молодые люди увлечены, насколько хотят получать дополнительное образование. Здесь, как и в бизнесе, важно было отобрать правильных людей, и нам это удалось. Мы не просто даем знания, мы учим их критически мыслить, иметь независимое мышление, противостоять манипуляциям извне — всему, что пригодится лидеру в реальных условиях. Скоро мы начнем набирать следующий курс, но также планируем поддерживать контакт с выпускниками. Мы хотим создать клуб для людей с правильными, на наш взгляд, ценностями, любящих страну и стремящихся сделать ее лучше.
Чем занимается Эдуард Тиктинский, когда рабочий день и рабочая неделя заканчиваются?
— Я в какой–то мере человек ритуалов и традиций: сутки я провожу на даче — это футбол с друзьями, баня, вечерние посиделки с песнями и разговорами о смысле жизни.
Пришлось ли вам пережить кризис среднего возраста?
— Я, безусловно, проходил свои кризисы. Что такое кризис среднего возраста — это кризис смыслов. Например, успешный человек с должностью, квартирой, машиной всю жизнь стремился к новой точке и вот, получив все что хотел, останавливается в неком томлении духа перед вопросом: а дальше что? У меня также возникали к себе вопросы, я отвечал на них и шел дальше.
Не секрет, что вы входите в список миллиардеров "ДП". Как вы относитесь к этому?
— Интересоваться чужим богатством ради пустого любопытства бессмысленно. Я вижу смысл списка миллиардеров в том, чтобы социально успешные люди могли делиться с другими людьми своим опытом и секретами успеха. Правда, бывает очень высокий уровень жизни, но качество этой жизни остается низким, и в таком случае даже миллиардерам нечего дать окружающим. Чтобы делиться с другими, нужно быть не только богатым, но и счастливым.
Справка
Группа RBI работает на девелоперском рынке с 1993 года и объединяет несколько брендов:
RBI (элитная недвижимость и бизнес–класс), "Северный город" (комфорткласс), "Управление комфортом" (эксплуатация недвижимости), "Отдел–мастер" (отделочные работы). За 25 лет работы группой построено свыше 1,3 млн м2. В стройке и проектировании — порядка 700 тыс. м2. В 2018 году группа RBI была удостоена звания "Девелопер года", победив в главной номинации независимой федеральной премии в сфере недвижимости Urban Awards. RBI работает с лучшими российскими и иностранными архитекторами: Рикардо Бофилл, Евгений Герасимов, Михаил Мамошин и др. Два объекта RBI (жилые комплексы "Таврический" и "Четыре горизонта" / "Дом на излучине Невы") включены в Белую книгу Всемирного клуба петербуржцев. Надежность компании подтверждена сотрудничеством с ведущими банками страны.
