Наталья Ковтун, Артемий Анин Все статьи автора
26 апреля 2018, 01:37 20487

"Квадраты" в остатке. Доля нераспроданных квартир в готовых жилых комплексах Петербурга превысила 30%

В Петербурге растет число нераспроданных квартир в новых жилых комплексах. В настоящее время их доля превысила 30% и, по прогнозу экспертов, будет только расти.

Более 30% готовых квартир в новых жилых комплексах Петербурга стоят нераспроданными. Это тревожный сигнал для строителей. Тем более что с начала года инвесторы Петербурга получили в 5 раз больше разрешений на новые проекты жилья, чем за аналогичный период прошлого года, а их продажи за тот же период, несмотря на улучшение условий по ипотеке, выросли всего на 10–20%. Похоже, объем нераспроданных остатков продолжит расти, что чревато новыми проблемами для застройщиков.

Хрущевки расселят по–московски. Минстрой собирается распространить на крупные города России столичный опыт

Хрущевки расселят по–московски. Минстрой собирается распространить на крупные города России столичный опыт

13255
Наталья Ковтун, Артемий Анин

Дополнительная нагрузка

Эксперты Knight Frank SPb подсчитали, что почти половина готовых квартир в проектах дорогих жилых комплексов Петербурга в настоящее время не распродана. В классе масс–маркет, по их данным, в продаже остается 10-15% готового жилья.

"Это нормальный показатель, если анализировать рынок в целом. Но тревожит рост числа нераспроданных квартир в проектах, находящихся в завершающей стадии. Именно это показывает, насколько упал аппетит покупателей новостроек и насколько люди готовы платить за воздух над котлованом", — говорит гендиректор Knight Frank SPb Николай Пашков. На данный момент, по его словам, доля нераспроданного жилья на финише в сегменте массового спроса составляет около 15%, а в некоторых премиальных проектах доходит до 100%. "И эта доля растет. Причем чем выше класс жилья, тем больше нераспроданных квартир на финише. О чем это говорит? О том, что у людей есть выбор. А у людей с деньгами он еще больше. И они выбирают долго и тщательно", — говорит Николай Пашков.

"Но для строителей эти непроданные квартиры — дополнительная нагрузка. Ведь до заключения сделки это жилье находится в собственности инвестора, который платит за него налоги и несет ответственность. Если ситуация затягивается, вместо ожидаемой прибыли от продаж строитель получает убытки", — поясняет Андрей Тетыш из АРИН.

Остатки сладки

По данным "Петербургской недвижимости" (продает около 30% городских новостроек), в I квартале 2018 года в сданных домах петербургской агломерации в продаже остается 10% квартир против 13% годом ранее.

Петербургские девелоперы попали в санкционный шторм

Петербургские девелоперы попали в санкционный шторм

2465
Артемий Анин

"У каждого из участников рынка эта доля своя. Есть долгострои, где доля остатков может составить все 50%. Есть более дорогие проекты — там тоже продажи идут медленнее. Есть и просто неудачные проекты, с ошибками в ценообразовании и квартирографии, где может быть 30% остатков и больше. Но, как правило, это небольшие проекты от малоизвестных компаний", — говорит руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

По ее словам, в целом по рынку оставшиеся во введенных объектах квартиры сейчас вымываются быстрее, чем в прошлом году. "Это связано с ростом спроса на жилье в агломерации. В I квартале 2018 года он составил около 1 млн м2, что на 18% больше, чем годом ранее", — заключила она.

Опрошенные "ДП" крупные строители подтвердили, что у них объем нераспроданных остатков жилья некритичный. У "БФА–Девелопмент" в финиширующих проектах он равен 8%, у ГК "ЦДС" — 5%, в холдинге RBI — 10% (в проектах комфорткласса) и 25% (в элитных домах).

"Мы пока не видим каких–то заметных изменений в этой сфере. Хотя в сегменте массового спроса процент непроданных квартир может расти", — говорит директор по маркетингу группы RBI Михаил Гущин.

"Если бы 50% квартир было не продано в объектах, которые сдаются в 2018 году, ситуация была бы очень тревожная. Но, поскольку речь идет о рынке в целом, то есть в статистику попадают показатели продаж недавно вышедших на рынок жилых комплексов (они традиционно невысокие), это не критично. Обычно к вводу в эксплуатацию в любом доме остается 15–20% квартир в свободной продаже", — поясняет гендиректор "ПСК–Недвижимость" Сергей Мохнарь.

"У нас в проекте Royal Park на Петровском острове продано около 50% жилья. Но в этом году продажи увеличились на 30%", — сообщила коммерческий директор ГК "КОРТРОС" Елена Громова.

"Мы планировали продать 100% квартир к моменту передачи ключей покупателям. Но, когда получили проектное финансирование в Сбербанке, зависимость от средств дольщиков упала, и мы скорректировали стратегию — увеличили период продаж на 6 месяцев. Думаю, после внесения поправок в ФЗ–214 подобным образом поступят и другие застройщики", — говорит руководитель департамента реализации недвижимости холдинга AAG Анастасия Осипова.

Нет денег — нет сделок

Объем нераспроданных остатков жилья в Петербурге, по прогнозу экспертов, в ближайшее время вырастет. "В течение 2–3 лет он может увеличиться до 50–60%, в том числе до 40% в завершающихся жилых комплексах", — прогнозирует один из собеседников "ДП".

Сейчас на территории Ленобласти действуют разрешения на строительство 9,1 млн м2 жилой недвижимости, в Петербурге — не меньше чем на 18 млн м2.

Но за первые 3 месяца 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 2,5 млн м2 жилья в агломерации. Это в 5 раз больше, чем за I квартал прошлого года.

Дело в том, что с 1 июля в России вступят в силу поправки в ФЗ–214 о долевом строительстве, которые ужесточат правила игры на рынке. Поэтому застройщики торопятся делать запасы проектов, которые можно будет реализовывать по старым правилам. Значительная часть этих жилых комплексов выйдет на рынок в ближайшее время, что резко увеличит объем предложения жилья.

При этом последние 3 года продажи жилой недвижимости в агломерации не превышали 4,4 млн м2 в год. Причем в прошлом году спрос на квартиры в Петербурге, по данным Knight Frank SPb, снизился на 5%, до 1,9 млн м2, а в пригородной зоне Ленобласти — на 8%, до 2,2 млн м2 (см. схему).

При этом почти в 2 раза выросло число сделок с ипотекой, условия которой стали более гуманными для заемщиков. В I квартале было зарегистрировано 16,4 тыс. таких сделок в регионе против 9 тыс. за аналогичный период прошлого года.

"Да, сейчас продажи поддерживает ипотека. Но когда–то закончатся люди, у которых есть деньги на первый взнос. И тогда продажи резко сократятся. Боюсь, что это произойдет уже очень скоро, поскольку реальные доходы населения снижаются. Так что рост объема остатков не за горами", — переживает один из собеседников "ДП".

Когда мы бросаемся страшными цифрами — 40–50% непроданного жилья, необходимо сразу понимать, о каких реальных цифрах идет речь. Доля жилья премиальных сегментов составляет всего 8–9% от общего объема застройки (или 5 тыс. квартир). Это не такая страшная сумма. Что касается объектов массового спроса, то здесь уже давно существует тенденция зависания так называемых неликвидных квартир. В наших проектах на этапе заселения остаются непроданными не более 5% всего объема предложения. И этот остаток реализуется в течение 3–4 месяцев.
Арсений Васильев
Генеральный Директор ГК "УНИСТО Петросталь"
В домах комфорткласса от Setl Group, которые уже введены в эксплуатацию, как правило, в продаже остается не более 4–5% квартир. Год назад в сданных объектах мы отмечали примерно такое же количество непроданного жилья. Эти квартиры довольно быстро находят своих покупателей. Как правило, их берут люди, которым необходимо переехать прямо сейчас. В домах более высокого сегмента после сдачи остается порядка 15–25% квартир, так как многие их покупатели нацелены на покупку готового жилья.
Наталья Луговская
Заместитель Председателя Правления Холдинга Setl Group
Новости партнеров
Реклама