Завышенный уровень ожиданий

Севастополь не только стратегически важный город, он еще является и одним из главных центров туристического притяжения Крыма. Поэтому жилье здесь покупают не только местные жители. Приток иногородних покупателей стал одной из главных причин значительного роста цен на жилье в регионе. При этом нельзя сказать, что здесь ведется очень активное строительство. Так, по данным Минстроя России, за первое полугодие 2015 года было сдано 78,8 тыс. м2 жилья в Крыму и 53,7 тыс. м2 жилья в Севастополе. При этом российские власти до сих пор не ведут учет строящегося жилья в регионе.

Архитектурное прошлое

В 1890 году Севастополь официально объявили главной базой Черноморского флота и крепостью. В Севастополь из Николаева перебазировали штаб и другие органы управления Черноморского флота. С возрождением Черноморского флота возникла необходимость иметь и соответствующую береговую базу. В городе начали активно строить здания военного порта, причалов, казарм, складов для хранения флотского имущества, боеприпасов, топлива.

Морское и военное ведомства возводили здания для органов управления флота, порта и крепости, а также общественные здания. Украшением центральной части города стали здания Морского собрания, Морской библиотеки и Дома для главного командира Черноморского флота.

Архитектурный облик центральной части города формировали также культовые постройки. На Екатерининской улице, которая сейчас носит название улицы Ленина, были возведены Адмиралтейский собор св. Николая и церковь св. архистратига Михаила. На Центральном городском холме в 1888 году завершилось сооружение Владимирского собора, в 1889 году была восстановлена Петропавловская церковь.

В конце XIX столетия в городе началось массовое строительство частного жилья. Особенно быстро застраивались улицы городского кольца, Центральный городской холм, Артиллерийская и Корабельная слободки. Для застройки центральной части Севастополя конца XIX века был характерен тип доходного дома, значительно реже встречались дома–особняки, служившие для жизни одной семьи.

И уже в конце позапрошлого века в городе началось активное промышленное строительство — вокзал, портовые и складские помещения, фабрики и заводы, здания для органов управления флота и крепости, общественные здания Морского ведомства. Городское управление строит здания учебных заведений, больницу, благоустраивает улицы и площади Севастополя.

Дорогая Россия

После того как Севастополь стал российским, цены на жилье начали расти и, достигнув максимума к февралю 2015 года, приблизились к московским. На рынок одновременно пришло много покупателей с большими объемами средств.

Но после вхождения Крыма в состав России возникло множество проволочек с оформлением недвижимости. В этот момент наблюдалась ситуация одновременного отложенного спроса и предложения. Рынок стоял из–за отсутствия государственной регистрации прав собственности — это еще больше подогревало цены. Рост стоимости также объяснялся и запланированным строительством Керченского моста, а также созданием свободной экономической зоны в Крыму, что привело в регион российских инвесторов. А это, в свою очередь, также сказалось на ценах за квадратный метр. Однако многие эксперты называют основной причиной повышения стоимости объектов завышенный уровень ожиданий застройщиков относительно емкости спроса.

Повлияли на рост цен также транспортно–логистические проблемы. Цены на стройматериалы выросли, соответственно увеличив и себестоимость строительства.

При этом до вхождения региона в состав России цены на жилье здесь формировались в валюте, в частности в долларовом эквиваленте. А рубль сильно просел за последнее время. Однако многие сделки планировались именно в долларах. Поэтому, когда пришло время оформлять куплю–продажу, многие покупатели стали отказываться от квартир. Продавцы же не понижали цен, ожидая повышенного спроса в будущем. Все это в итоге привело к тому, что к началу 2015 года цены на недвижимость в Крыму взлетели, по разным оценкам, на 70%.

Ближе к морю

Севастополь по площади и населению является самым большим городом Крыма.

По своей архитектуре Севастополь неоднородный город. Здесь есть микрорайоны многоэтажной застройки и крупные массивы частного сектора. В центре города в основном расположены дома сталинской постройки. Специфической особенностью жилья здесь является его стоимость. Традиционно в городах цены на жилье выше в центральных районах, а ближе к окраинам стоимость "квадрата" снижается. Севастополь в этом отношении заметно выделяется. Дело в том, что город не только административный центр, но еще и курорт. Очень много квартир покупаются гражданами из других городов, которые используют их исключительно для отдыха.

Варианты такого жилья, как правило, находятся ближе к морю и пользуются повышенным спросом, поэтому и цены на квартиры в Севастополе в этих районах выше. Некоторые квартиры возле моря покупают и для дальнейшего их использования в коммерческих целях, например для посуточной сдачи в аренду. Если сравнить цены на квартиры в Севастополе с ценами на квартиры в Симферополе, то они выше примерно на 15 – 20%.

По данным агентства "Росриэлт", в августе 2015 года средняя стоимость 1 м2 на первичном рынке жилья составляла 76,3 тыс. рублей, прибавив по сравнению с июлем 4%, на вторичном — 102,6 тыс. м2, что выше июльских цен на 6,5%. Заметнее всего выросли цены на частные дома в Севастополе — они стали дороже на 131% за месяц, достигнув в среднем 30,6 млн рублей за дом. Также значительно подорожала земля — +109%, до 711,6 тыс. рублей за сотку.

Справка

Город–герой Севастополь расположен на юго–западе Крымского полуострова, на побережье Черного моря. Его площадь составляет 864 км2. В Севастополе расположена главная военно–морская база Черноморского флота Российской Федерации. Севастополь — незамерзающий морской торговый и рыбный порт, промышленный, научно–технический, рекреационный и культурно–исторический центр. Извилистые берега самой длинной Севастопольской бухты более чем на 8 км уходят в глубь полуострова. Скалистые мысы являются естественными цитаделями. Севастопольская бухта считается одной из нескольких самых удобных бухт в мире.

Датой основания современного Севастополя считается 3 (14) июня 1783 года. В этот день под руководством контр–адмирала Фомы Фомича Мекензи были заложены первые четыре каменные постройки Севастополя. Но еще в 1878 году решением Александра Суворова на берегах Севастопольской бухты были построены первые земляные укрепления и размещены русские войска. Первоначально поселение называлось Ахтиар, по имени бывшей на месте города крымско–татарской деревни Ак–Яр. 10 (21) февраля 1784 года Екатерина II своим указом повелела Потемкину устроить на его месте большую крепость и назвать Севастополем. Город строился на средства, полученные Потемкиным с новороссийских земель. Административно Севастополь вошел в состав Таврической области, образованной в составе Екатеринославского наместничества.