"Деловой Петербург". Руслан Юсупов: "Жуликоватых в стройке почти не осталось"

Руслан, какие события, на ваш взгляд, оказали самое сильное влияние на строительный рынок города в прошлом году?

— Думаю, ротация кадров в профильных комитетах Смольного худо–бедно приближается к логическому завершению. Те, кто пришел управлять отраслью — вице–губернатор Марат Оганесян и глава комитета по строительству Михаил Демиденко, — опытные управленцы. С ними можно работать, поскольку они готовы слушать строителей. Но позицию они заняли довольно жесткую.

Вы имеете в виду решения по социальной инфраструктуре?

— Да. Нигде не написано, что застройщики должны ее построить и подарить городу. Экономика должна быть экономной. В некоторых проектах — как правило, больших — на это согласиться можно. Но должен быть юридический механизм и понимание, как это должно происходить, чтобы мы не платили двойные налоги. Перед глазами пример Ленобласти, где эта ситуация отработана. Надеюсь, в наступившем году и городские власти найдут решение этой проблемы.

Законодательное собрание Петербурга в январе приняло региональные нормативы градостроительного регулирования, где и социальной инфраструктуре уделено много внимания. Вы согласны с тезисами этого документа?

— Его разрабатывала рабочая группа, куда не вошел, к сожалению, ни один застройщик. Что странно. Ведь именно нам по этому закону жить и работать. Многие нормативы в нем довольно спорные. Очень многие говорят о той пользе, которую принесет принятие этого документа, поскольку без него невозможно было утверждать проекты планировок. Но мне кажется это странным. Работали же все годами без него, и проекты планировок (ППТ) все–таки разрабатывались, утверждались. Так что не в его отсутствии или наличии дело… Насколько он необходим, покажет время.

Строительный рынок, судя по отчетности, стагнировал. По данным Смольного, ввод нового жилья в 2013 году составил 2,5 млн м2, что повторило результат предыдущего года. Но застройщики рапортуют о кратном увеличении объемов продаж. Что происходит?

— Здесь ряд причин. Основная — значительное увеличение объемов строящегося жилья в Ленобласти. Количество введенных метров по Петербургу, может, и падает, но зато оно растет в соседнем регионе.

Продажи при этом растут. На рынке присутствует стабильно растущий спрос. Все больше застройщиков переходит от точечной застройки к квартальной, выводя одномоментно в продажу большие объемы жилья, что позволяет удовлетворить практические любые желания покупателя.

У вас тоже продажи выросли?

— Да. По сравнению с прошлым годом примерно на 40%. Сейчас в работе 15 проектов в Петербурге и Ленобласти общей площадью около 1,2 млн м2.

Большой у компании земельный банк?

— На данный момент он позволяет построить 4 млн м2 жилья. Весь прошлый год мы активно покупали участки. И продолжим эту работу в текущем году. Некоторые из новых участков находятся на территории Ленобласти, в перспективе мы сможем построить там 1,3 млн м2 плюс к тем 0,5 млн м2, которые уже строим в Мурино.

Когда запустите новые проекты?

— Точно не в этом году — потребуется время для решения вопросов с документами, инженерией и дорогами. А дальше все зависит от динамики продаж квартир в Мурино. Наш новый земельный актив неподалеку. И нет смысла выводить на рынок сразу много жилья в одном месте, чтобы создавать конкуренцию самим себе.

Конкурировать все равно придется. В этом районе заявлено много проектов от разных компаний…

— Конкуренция развивает здоровый европейский рынок. Когда у покупателя есть возможность вдумчиво выбирать квартиру — пощупать, понюхать, — застройщики вынуждены придумывать разные фишки: отделку, различные удобства, проектирование дворового пространства. Это повышает планку рынка в целом.

У администрации Ленобласти были претензии к застройщикам Мурино как раз по качеству создаваемой среды. Вас они коснулись?

— Нет. ППТ для застройки западной части района, где находятся наши проекты, был разработан грамотно. Там не завышены аппетиты инвесторов и учтены нормативы по социальной инфраструктуре. Мы, например, уже строим детский сад.

Не планируете со временем стать областным застройщиком?

— Нет, конечно. На Петербург приходится 70% проектов в нашем портфеле. В городе чувствуется нехватка жилья, а конкуренции проектов практически нет. Квартиры улетают, как пирожки. Особенно это касается небольших проектов в районах сложившейся застройки. Так что мы продолжаем искать землю в городской черте. Изучаем возможность развития бывших промышленных территорий.

Вас не смущает позиция городских властей, которые считают, что заводы должны оставаться на своих местах?

— Если у вас есть квартира, которую вы хотите продать, вам же не важно мнение ТСЖ по этому поводу. А почти у всех предприятий есть частные собственники, которые выбирают редевелопмент. И этот процесс не остановить.

"Лидер Групп" вела переговоры по поводу покупки территории завода "Пигмент" на Октябрьской наб. На каком они этапе?

— В сделку пока не вошли. Там есть и другие желающие — тот же московский "Кортрос".

Но у "Кортроса" дела в Петербурге не слишком ладятся. Компания в конце года отказалась от проекта на "Морском фасаде"…

— Петербургский рынок особенный. Здесь шашкой рубить нельзя. Кто быстро на него влетает, может так же быстро вылететь обратно…

А "Лидер Групп" свои проекты на намыве не корректировала?

— Нет. У нас там два земельных участка общей площадью 11 га. Земля в собственности и в аренде с правом выкупа. Один корпус — ЖК "Капитан Немо" уже строится. А в марте начнем возводить еще три.

В прошлом году мы не начинали строительство оставшихся трех очередей, так как не был решен вопрос, кто и как будет строить на намыве инфраструктуру. Сейчас понимание достигнуто.

Как удалось договориться по этому больному вопросу?

— Весь прошлый год искали с властями компромиссный вариант. Договорились, что все сети на намыве будут строить городские структуры — ГУП "Водоканал Санкт–Петербурга" и ОАО "Теплосеть", но за счет платежей застройщиков.

В ближайшее время комитет по тарифам должен рассчитать индивидуальный тариф на присоединение к инженерным сетям на намывных территориях. Подписание договоров на присоединение состоится в феврале.

Много сейчас застройщиков на намыве?

— Кроме нас на уже намытой территории представлены выходцы из Вологды — компания Seven Suns Development (землю площадью 2 га под проект "Я — романтик" они купили у ПСБ. — "ДП"). Там же был участок "Кортроса". Сейчас он, кажется, выставлен на продажу. И "Доринда" рядом купила 2 га под гипермаркет. Но есть еще ненамытая территория — четыре земельных участка под жилье, которое "Терра Нова" будет осваивать в партнерстве с "Ренессанс Констракшн". Пожалуй, все.

На какой срок рассчитаны ваши проекты на намыве?

— Мы планируем все закончить к 2016 году. Так что строить будем активно. Время поджимает.

Вы строите жилье по 214–ФЗ?

— У нас есть опыт работы по схеме ЖСК. Но все больше объектов мы начинаем по 214–ФЗ. В условиях конкуренции это преимущество для застройщика. Два года назад, когда строителей стали активно заталкивать в рамки этого закона, никто не хотел так работать. Но время показало, что в этой схеме нет ничего страшного. Есть трудности бумажного характера, но зато банки активнее кредитуют покупателей такого жилья. И таким застройщикам больше доверия покупателей. Хотя кризис серьезно подчистил рынок. Жуликоватых организаций в стройке почти не осталось.

А много объектов коммерческой недвижимости в портфеле "Лидер Групп"?

— Пока один — офисная башня "Лидер Тауэр" на пл. Конституции. Мы сдали ее в эксплуатацию в декабре. Сейчас это самое высотное здание в Петербурге — 140 м. Общая площадь небоскреба — 50 тыс. м2. Он уже на 80% заполнен арендаторами. Это в основном крупные компании, которые арендовали или выкупили минимум этаж. Офисов мелкой нарезки в этом проекте нет. Наша штаб–квартира тоже будет там — на 40–м этаже.

Я знаю, что у "Лидер Групп" в собственности еще один участок рядом с небоскребом. Что там будет?

— Да, у нас есть еще 6 тыс. м2 земли по соседству. Там тоже будет бизнес–центр. Но не такой большой — 11 этажей, 17 тыс. м2 арендопригодной площади. Все документы уже готовы. Хотели начать строительство в 2013 году. Но проезд к основной площадке "Лидер Тауэр" был через эту территорию. Так что проект отложили до 2014 года.

А на какой стадии ваш проект строительства жилья на освобожденной земле завода "Электросила"?

— Это проект "СМ–Девелопмент" ("дочка" "Силовых машин"). Мы всего лишь выполняем функции технического заказчика, генпроектировщика и генподрядчика. В этом году сдадим первую очередь проекта, приступили к строительству очередей с фасадом на Московский пр. Это нестандартная для нас роль. Но надеюсь на продолжение сотрудничества.

Как развивается ваше производство ЖБИ в Янино?

— Завод активно строим. В этом году введем в эксплуатацию первую очередь мощностью 200 тыс. м2 жилья в год. Пока будем обеспечивать ЖБИ собственные стройплощадки. Но позже планируем расширить производство.

В Москве у "Лидер Групп" такие же серьезные планы по строительству жилья, как в Петербурге?

— Даже более амбициозные. Неудовлетворенный спрос на жилье там превышает петербургский на 15%. Так что это перспективный для развития регион. В течение 3 лет мы намерены войти в десятку его крупнейших застройщиков, хотя вышли на рынок только год назад.

Уже сформировали земельный банк на 3 млн м2 жилья, создано действующее подразделение компании. В прошлом году стартовали два пилотных проекта в Химках и Марушкино общей площадью 110 тыс. м2. С начала этого начали еще один в Мытищах. В этом году начнем строительство еще семи жилых комплексов на 600 тыс. м2. Стоимость этих проектов оценивается в $1,5 млрд.

Другие региональные планы есть?

— Понятно, что другие регионы тоже надо развивать. Но пока вся власть и весь бизнес сконцентрированы в двух столицах, без воли сверху этого никто делать не будет. Не тот спрос, не те цены. Неинтересно.

Чем для души занимаетесь?

— Мы с супругой киноманы. Каждый вечер смотрим какой–нибудь хороший фильм. И природу очень люблю. У меня дача в медвежьем углу Ленобласти. Устанешь за неделю как собака. Но стоит отъехать километров на 30 от города, любой стресс и усталость моментально как рукой снимает. Ум ясный, душа спокойная.