"Деловой Петербург". Жилую застройку пропололи

Автор фото: Евгений Асмолов

Смольный отклонил 90% поправок в генплан по поводу новых проектов жилья. В списке пострадавших - "Адамант" и "Балтрос". Девелоперы, впрочем, сдаваться не собираются.

Подготовка поправок к генплану Петербурга выходит на финишную прямую. Комиссия по подготовке изменений в генплан уже рассмотрела предложения по всем районам города. Всего собственники земельных участков, госструктуры и частники подали 2,5 тыс. инициатив по корректировке генплана, из них одобрено не более 10%.
"Все проекты, предусматривающие строительство большого объема жилья — по 300–500 тыс. м2 отклонены", — констатировал ответственный секретарь комиссии, глава отдела реализации и мониторинга генплана КГА Александр Мюльберг.
Чиновники считают, что такое количество новых жилищных проектов (навскидку, речь о строительстве не одной сотни миллионов квадратных метров недвижимости) городу просто не нужно. "В Петербурге уже согласованы проекты строительства 60 млн м2 жилья. Этого более чем достаточно. Город не может обеспечить такое количество жилой недвижимости инфраструктурой", — заявлял ранее глава КГА Олег Рыбин. А возглавляющий строительный комплекс вице–губернатор Марат Оганесян недавно расширил эту мысль тезисом о том, что он лично против проектов комплексного освоения территорий. Так что исход работы по подготовке поправок в генплан для участников рынка сюрпризом не стал.

Сосчитать по пальцам

"ДП" проанализировал поправки в генплан. Счастливчиков, которым удалось перевести свои участки под высотную массовую застройку, можно сосчитать по пальцам. Самый крупный такой проект — город–спутник Южный (2,5 тыс. га под Пушкином) компании "Старт Девелопмент".
Поздравить можно и ГК "Самсон", аффилированную с Московским индустриальным банком, который контролируют граждане Чеченской Республики. Им перевели под жилье 48 га на Московском шоссе. Успехом увенчались также бизнес–инициативы "ВТБ Капитал" (застроит жильем 210 га в Шушарах), холдинга RBI (два участка по 8 га в Каменке и в Невском районе) и компании "Л1" (18 га на Кондратьевском пр.).
Счастливчики дружно заявили, что их успех — результат долгого и кропотливого труда и что у них тоже не все так безоблачно, как может показаться со стороны.
"Наша территория имела статус, условно разрешающий строительство жилья. Мы хотели большего, поскольку "условный" статус чреват техническими проблемами. Однако город не пошел нам навстречу, зато узаконил участки под рекреацию и инженерию. Это значительно облегчит нашу работу. Но нам с 2011 года не согласовывают план планировки территории (ППТ) по этому участку, так что мы не можем начать стройку", — говорит Владимир Вишневский, управляющий директор "ВТБ Капитал управление активами".
"А вот, например, компании "Л1" изменили статус участка только потому, что город захотел разместить в их квартале школу. Иначе возникла бы правовая коллизия", — сообщил источник, знакомый с ситуацией.

Заход на второй круг

Среди тех, кому поправки в генплан не согласовали, оказались не только десятки строительных фирм, но также районные администрации (например, Красногвардейский район просил изменить статус 126 га на Охте) и даже комитет по строительству. Последний хотел изменить статус сотни гектар, указанных в региональной программе "Стимулирование развития жилищного строительства 2011–2015 годах".
В числе крупных компаний, чьи поправки не одобрил КГА, значатся ЛСР, "Дальпитерстрой", "Балтрос" и "Адамант". Правда, в группе "ЛСР" (в марте КГА отказал в изменении статуса 15 га, принадлежащих входящему в группу ПО "Баррикада" на Охте и 9 га — ГДСК на Московском шоссе) сообщили, что ситуация уже изменилась. "Работа над жилищными проектами на данных территориях ведется", — утверждают в ЛСР.
Остальные девелоперы наличие проблем с участками подтверждают. "Нам не объяснили причины отказа в переводе 33 га в Парголово, где мы хотим построить 500 тыс. м2 жилья. Это странно. У нас там свои инженерные сети, мы сами готовы строить социальные объекты", — говорит генеральный директор "Дальпитерстроя" Аркадий Скоров. По его словам, компания подаст новую заявку в КГА.
Готовится к заходу на второй круг и совладелец ХК "Адамант" Евгений Гуревич — у него завис проект на 23,2 га в Ломоносове. "На нашем участке жилье — оптимальная функция (сейчас это зона деловой и промышленной застройки. — "ДП"). И нагрузка по инфраструктуре там небольшая. Тем более что мы сами готовы ее строить", — говорит он.
"Адамант", по словам Евгения Гуревича, собирается привлекать партнера для развития этого участка. "Но, пока ситуацию со статусом земли не уладим, переговоры не продвинутся", — сетует он.
Снова идти в Смольный собирается и генеральный директор УК "Сателлит–девелопмент" Сергей Румянцев (ему не согласовали перевод под жилье 59 га в Стрельне, где планировалось построить 300 тыс. м2). "Думаю, это случилось потому, что мы недостаточно хорошо и не с теми людьми проводили разъяснительную работу", — предполагает он.
Сергей Румянцев надеется, что через год власти города вернутся к рассмотрению заявок от бизнеса. "Я вообще рад, что хоть какое–то движение в болоте по изменению генплана началось", — говорит он.
Константин Симаков, вице–президент "Балтроса" (у компании зависли 100 га в Шушарах), заявляет, что решение о повторном обращении в Смольный пока не принято. "Мы хотели разнообразить застройку Новой Ижоры. Из 286 га выделили 100 га под многоквартирные дома. Если договориться не удастся, остановим проект на достигнутом", — заявил он.

Нерыночная сила

Застройщики, которых инициатива КГА не коснулась, считают, что попытки Смольного регулировать рынок могут обернуться для него бедой.
"Рынок сам знает, какие проекты и в каком количестве ему нужны. На 3–5 лет девелоперам запасов земли хватит, и в это время жилье сильно дорожать не будет. А что дальше?" — рассуждает Андрей Вересов из "Нового Петербурга". "Застройщики уже голосуют ногами, уходя в Ленобласть", — добавляет Лев Гниденко из "Ойкумены". "Очевидно, что власти держат курс на снижение объема застройки. Но готовы ли они сами обеспечить жителей города жильем?" — сомневается генеральный директор ИСК "Сфера" Тарас Кручинин.
Общественные слушания по корректировке генплана состоятся в 2014 году. Затем документ должен утвердить парламент.
То, что разрешения на смену статуса земли выдаются не поголовно, свидетельствует, что у Смольного есть четкое понимание того, при каких условиях можно начинать проекты, чтобы не создавать новые "спальные поселения". И генплан — всего лишь верхушка айсберга, под которой колоссальная работа по проектированию, обкатыванию концепций и т. д. У нас 2 года ушло на создание проекта города–спутника Южный в том виде, который устроил всех. И только тогда его согласовали. А то, что нам не позволили изменить категорию застройки в Гуммолосарах… Значит, пока не понятно, как там решать социальные и транспортные проблемы. Повторно заявку мы подавать не будем.
Андрей Назаров
гендиректор "Старт Девелопмент"
Есть важнейший проект застройки картофельных полей за Пушкином — город–спутник Южный. Остальные отмели, иначе кто же купит там квартиры? Не так важно, перевели ли мои 140 га из индивидуальной застройки в многоэтажную. Хотя было бы неплохо перевести, ведь существующая зона подразумевает строительство там таунхаусов, а они россиянам не нужны. В КГА об этом не знают. Но настоящая проблема в том, что по участку уже 4 года не утверждают ППТ. Мы судились, но три инстанции не увидели в этом бездействия властей. Можно попробовать продать землю. Но кто ее купит? Наверное, только те, у кого есть мегаадминистративный ресурс. Нам таких предложений не поступало.
Игорь Водопьянов
управляющий партнер УК "Теорема", совладелец "Ленптицепрома", "Новых кварталов Петергофа"