Центр Петербурга интересует только фанатов и "массажные салоны"

За последние 5 лет с жильем в центре Петербурга произошла любопытная метаморфоза. В 2006 году эксперты утверждали, что значительная часть квартир в исторических кварталах приобретается не с целью проживания, а для какой–либо "конверсии": последующей сдачи в аренду либо организации мини–гостиниц. На первых этажах приобретали под салоны и магазины, в крайнем случае владельцы пытались приспособить квартиры под офисы.

Теперь ситуация кардинально изменилась. Квартиры в центре сегодня покупают, как правило, лишь для собственного проживания, с другими целями — крайне редко. Эта ситуация характерна для всех исторических кварталов, хотя у каждого района своя специфика.

Центральный район поставлял на рынок наиболее привлекательные для съема варианты: острова состоятельные постояльцы недолюбливали, кварталы Адмиралтейского района воспринимали как чересчур удаленные от центра. "Золотой треугольник" (территория, ограниченная Невой, Фонтанкой и Невским) отвечал всем требованиям идеальной локации.

Однако сегодня желающих вложиться в квартиры под аренду стало совсем мало: эта деятельность приносит слишком низкий доход (5–6% годовых, и то если без простоев) и требует значительных начальных вложений. Свои сложности у мини–отелей. "Есть примеры, когда собственники отказываются от мини–отелей и продают недвижимость", — делится наблюдениями заместитель директора агентства "Бекар" Леонид Сандалов.

При организации магазинов и салонов к местоположению особые требования: далеко не всякое место обеспечит доходность этого вида предпринимательской деятельности.
"Для магазина принципиально важна проходимость той улицы, где он расположен. Если пешеходов нет, можно ничего и не затевать. Вторые или третьи дворы в этом смысле вообще неинтересны", — говорит генеральный директор агентства "Адвекс–Московский" Максим Чернов.

Для обустройства офисов проходимость не важна, однако за последние предкризисные годы количество бизнес–центров в Центральном районе выросло в разы.

"Жилье в центральных районах охотно берут под, как бы помягче выразиться, "массажные салоны" — в этом случае готовы платить в 1,5 раза выше обычной рыночной ставки", — добавляет Леонид Сандалов.

Зато желающих приобрести жилье в домах старого фонда в последнее время прибавилось. Застройщики, работающие в историческом центре, несмотря на застой продаж, не готовы серьезно снижать цены на квартиры, тогда как владельцы вторичного жилья, если они заинтересованы в продаже, оказываются куда уступчивее. "Если продавец готов понизиться до разумных пределов, потенциальные клиенты вполне готовы рассматривать дома дореволюционной постройки. Когда цена устраивает, клиент всегда углядит и дополнительные плюсы в неновом жилье. Так, новостройки, как правило, значительно удалены от станций метро и торговых точек", — подмечает генеральный директор агентства "Динас" Юрий Сергеев.

По данным БСН, средняя цена 1 м2 в Центральном районе — 112 400 рублей. Выше только в Петроградском районе (120 500 рублей). Показатели последнего объясняются ценниками Крестовского и Каменного островов, сам Петроградский остров ценится ниже. Жилье от Невы до Фонтанки идет в среднем по 133 282 рубля за 1 м2, дальше, до пл. Восстания, средние показатели снижаются до 106 824 рублей, кварталы вдоль Старо–Невского ценятся в среднем по 93 324 рубля за 1 м2. Но это запросы продавцов.

Сегодня самые недорогие квартиры в районе предлагаются по цене от 3 млн рублей. За эти деньги можно приобрести однокомнатную квартирку между пл. Восстания и Александра Невского. "Правда, вряд ли найдется за такие деньги квартира на фасаде дома, скорее с окнами во двор. Подобные предложения можно встретить также на Советских ул. или на наб. реки Фонтанки во дворах", — говорит генеральный директор агентства "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов. При этом однушку в старом фонде найти крайне сложно. Так, на Центральный район приходится меньше 4% общего числа выставленных в Петербурге однокомнатных квартир (это при том, что общая доля района в городском листинге сегодня превышает 13%). Самые дорогие однушки в актуальном предложении превышают 10 млн рублей, это примерно 210 тыс. рублей за 1 м2.

В то же время в районе весьма активен рынок комнат. Наиболее бюджетные варианты (наб. Обводного канала) предлагают по 800–900 тыс. рублей, самые дорогие пытаются сбыть по 1,8–2 млн рублей, хотя основная масса продавцов все же ограничивает запросы планкой 1,5 млн рублей. "Даже в "золотом треугольнике" половина квартир во вторых–третьих дворах до сих пор не расселены. И перспектив у них крайне мало", — говорит Леонид Сандалов.