Беслан Берсиров: "Мы на проекты денег не занимали"

"ДП": Беслан Рамазанович, ваша компания всегда очень консервативно подходила как к привлечению финансов, так и к инвестированию средств в покупку участков и строительство. Изменилась ли из–за кризиса схема привлечения денег дольщиков и банковских кредитов?

Беслан Берсиров: Мы ни разу не занимали средств для приобретения земельного участка или объекта. Это принципиальный подход, так как строительный бизнес сопряжен с очень большими рисками и длительными вложениями.

Можно, конечно, рассчитывать, что через 3 года реализуешь проект, выручишь деньги и отдашь их банку, но в нашей стране, где все скачкообразно, это опасно. Поэтому мы приобретали земельные участки тогда, когда продажи квартир шли очень хорошо. Если нам не хватает оборотных средств, то мы берем столько, сколько нужно, под строящиеся дома, под твердый залог. Сейчас у нас открыты кредитные линии Сбербанка и ВТБ.

К декабрю этого года мы закрываем единственный кредит на 500 млн рублей, который брали на 2 года. Беслан Берсиров: При этом недавно мы открыли новую кредитную линию на 700 млн рублей в "ВТБ Северо–Запад", чтобы подстраховаться, если не успеем своими средствами закрыть предыдущий кредит. Кредитную же линию от Сбербанка на 250 млн рублей мы использовали за 1 год всего на одну пятую — на 50 млн рублей. Так что мы особо и не берем этих денег.

Я считаю, что если уж наступают проблемы с финансированием, то мы лучше перейдем на зачетные схемы со своими контрагентами. Есть мнение, что зачеты — это неправильно, но жизнь доказывает обратное. Кстати, как только ситуация на рынке улучшается, подрядчики приходят и продают нам же обратно квартиры, взятые по взаимозачету. И мы их берем и не боимся потерять при этом 10%, поскольку при кредитовании в банке все равно эти же проценты и отдашь.

"ДП": Какова на сегодня ваша инвестиционная политика?

Беслан Берсиров: Сейчас мы готовы потратить 200–300 млн рублей на приобретение объектов недвижимости, готовых к началу строительства. ЗАО "Строительный трест" всегда имело объекты с нулевыми циклами. Наш генеральный директор Евгений Резвов (вместе с Берсировым владеет компанией в соотношении 50 на 50. — "ДП") говорит: "Каменщик должен смотреть сверху и видеть фундаменты новых объектов, тогда он торопится спуститься".

"ДП": В кризис строительные материалы подешевели. Вы, как лидер кирпичного домостроения, как на себе это ощутили?

Беслан Берсиров: Конечно, в среднем с сентября прошлого года цена, например, на кирпич упала на 30–35%. Нашими постоянными партнерами по поставкам кирпича и железобетона являются заводы "Победа" и "Баррикада" (оба входят в группу ЛСР). По товарному бетону и раствору в основном сотрудничаем с "Ленстройдеталью". Так что они не конкурируют между собой по ценам на стройматериалы.

К тому же в самом начале кризиса, когда продажи резко упали, мы сразу собрали директоров всех наших контрагентов и заключили договоры на поставки основных материалов на 100–150 млн рублей. И этот период прошел в чистых взаиморасчетах. Но с 1 сентября 2009 г. мы полностью перешли на денежную оплату всем своим поставщикам.

"ДП": В части каких еще затрат была проведена оптимизация?

Беслан Берсиров: Вам это покажется странным, но в сентябре–октябре 2008 г. мы даже подняли зарплату нашим сотрудникам на 15–20%. Чтобы уверенности было больше, что у нас все в порядке. И не уволили практически никого, только расторгли временные договоры — с тем, чтобы больше загрузить постоянных рабочих.

Кроме того, у нас есть пул высоко¬профессиональных подрядных компаний. Сейчас с ними стало легче договариваться — чувствуется возросшая конкуренция. Оптимизировав затраты на стройматериалы и оплату подрядчиков, мы смогли сэкономить порядка 10%. Но независимо от этой цифры цена квадратного метра за кризисный год снизилась со 100 тыс. до 70 тыс. рублей, то есть на 30%.

"ДП": Какой объем сейчас находится в стадии строительства и продажи, а также каковы сроки ввода этих объектов?

Беслан Берсиров: Мы предпочитаем осуществлять комплексную застройку, так что объектов вроде бы и не много, но по общему метражу это весьма существенный объем жилья. В строительстве сейчас три комплекса. На стадии завершения комплекс на ул. Беринга, где еще есть в продаже некоторое количество квартир, оформленных в собственность, и коммерческая недвижимость площадью 2,5–3 тыс. м2. Также в этом году мы завершаем строительство комплекса на Коломяжском пр., площадь которого по проекту — 140 тыс. м2.

Часть квартир в этом комплексе приобретена финской компанией ICECAPITAL. При этом цена долевого участия для наших финских партнеров была совершенно рыночная, главным было качество квартир, поэтому нам было легко договориться. Кстати, в этих квартирах уже выполнена отделка по международным стандартам — вплоть до мебели.

Еще один комплекс из трех корпусов на Учительской ул. — около 80 тыс. м2 недвижимости, в том числе коммерческой. Первая очередь — 20 тыс. м2 — уже сдана. Два следующих корпуса будут сданы одновременно. Строительство здесь идет ускоренными темпами, и мы планируем сдать этот дом в эксплуатацию в 2011 г. В продаже на Учительской ул. сейчас находятся 20 тыс. м2.

На углу Северного пр. и ул. Есенина строится жилой комплекс. Три корпуса сдано, около 60 тыс. м2 уже продано, остальные 100 тыс. м2 будут сдаваться единым комплексом в конце следующего года — в I квартале 2011 г. Кстати, это единственный наш объект, который строился на городской земле на инвестиционных условиях. Мы его строим в паре с "Ленжилстроем" — нашим постоянным партнером, который выступает в качестве заказчика и застройщика. Новый комплекс площадью 57 тыс. м2 с паркингом на 660 машино–мест скоро начнем строить на ул. Замшина.

В целом на сегодня у нас в работе 400 тыс. м2 жилья со сроками сдачи до 2012 г., из которых около 150 тыс. м2 находятся в высокой степени готовности и, соответственно, в продаже.

"ДП": Какова, по вашим представлениям, справедливая цена 1 м2 для того уровня домостроения, который вы возводите?

Беслан Берсиров: Средняя цена, по которой у нас сейчас покупают квартиры, составляет 73 тыс. рублей за 1 м2. Наверное, она и есть справедливая. Мы продаем квартиры высокой готовности, и эта цена устраивает покупателей. Близкий срок сдачи — определенная гарантия того, что дом будет достроен, а квартиры переданы владельцам. При этом, говоря о поведении покупателей в кризисный период, отмечу, что сейчас в среднем каждый месяц мы проводим около 100 сделок. А это та же цифра, которую мы имели в сентябре прошлого года.

"ДП": Изменился ли за время кризиса портрет дольщика? На какие деньги сейчас покупают у вас квартиры?

Беслан Берсиров: В основном люди покупают за свои деньги, сделок по ипотеке сейчас очень мало. Инвестиционные покупатели, вкладывающиеся в квартиры для их дальнейшей перепродажи, сегодня вновь пробуют войти в рынок. Но на эти предложения мы обычно не соглашаемся — их цена слишком низкая.

"ДП": У вас было несколько региональных проектов, как сейчас обстоят с ними дела?

Беслан Берсиров: Мы никогда специально не стремились в регионы. Единственное, в начале прошлого года вместе с "Ленстройдеталью" затеяли проект в Калининграде. Посмотрели и купили пару земельных участков. Один объект пока находится на стадии эскизного проекта. На втором — в самом центре города — уже завершаем нулевой цикл и до февраля 2010 г. выполним все технические условия.

Там уже создана своя подрядная организация и филиал управления недвижимостью. В Калининграде сейчас очень тяжело, нет жизни на строительном рынке, практически ни один объект не строится. Но мы не собираемся останавливаться, построим этот дом и посмотрим на развитие ситуации. Хотя в другие регионы пока выходить не планируем.

"ДП": Произошли ли изменения в составе акционеров треста?

Беслан Берсиров: В структуре собственности ничего не изменилось. У компании по–прежнему два собственника (Беслан Берсиров и Евгений Резвов. — "ДП"). Мы не планируем ни привлекать портфельных инвесторов в компанию, ни сами никого покупать не собираемся. Ситуация полностью под контролем, несмотря ни на какие кризисы.

"ДП": Можете ли вы оценить капитализацию своей компании?

Беслан Берсиров: Стоимость компании известна, но детальными расчетами мы никогда не занимались и ни разу никому не предлагали себя купить.

"ДП": Как организован лично ваш рабочий день и какие у вас интересы кроме работы?

Беслан Берсиров: К началу кризиса я уже готов был работать не более 6 часов в сутки, из них около 3 часов на рабочем месте, и этого было вполне достаточно. Сейчас стало тяжелее, но все равно я работаю не более 8 часов в день — до 17 часов.

Свободное время стремлюсь проводить активно. Перепробовал все виды спорта. Последним достижением был гольф. Сегодня занимаюсь рыбалкой, охотой. Слежу за сезоном, выезжаю на охоту в Калининград. Для рыбалки же предпочитаю Астрахань и Ленобласть.

"ДП": Ваши дети продолжают строительную династию?

Беслан Берсиров: У меня два сына. Старший увлекся политикой и сегодня работает в Москве, в Министерстве иностранных дел России. Младший же закончил СПбГАСУ, практику проходил здесь, поэтому полностью знает всю структуру компании. Сегодня он завершает учебу в Лондоне по специальности "экономика и менеджмент". Надеюсь, что через год–полтора он вернется и подключится к делу отца.