Логистическая оптимизация

С января по август 2009 г. в эксплуатацию в Петербурге введено восемь складских комплексов общей площадью 155, 7 тыс. м2. Среди наиболее крупных комплексов — «Кулон Пулково» на Пулковском шоссе, вторая очередь логопарка «Нева» в промзоне Щушары, складской комплекс «Рубеж» на Софийской ул. и др.

По данным Knight Frank на начало сентября, общая площадь складских помещений класса А и В в регионе составляет 1 610 тыс. м2, 54% из которых (865 тыс. м2) собственники сдают в аренду.

В режиме ожидания

В регионе продолжается снижение объемов производства и грузооборота порта, что сказывается на уровне платежеспособного спроса компаний. Число вакантных складских площадей, по данным АРИН, составляет порядка 400 тыс. м2, 80% из которых приходится на складские комплексы класса А.

В целом по рынку, по подсчетам Knight Frank, доля свободных площадей составляет 31,1%.

Актуальный спрос на складские помещения находится в диапазоне 0,5–2,5 тыс. м2.

«Многие арендаторы продолжают оптимизировать свой бизнес и рассматривать альтернативу переезда из складов класса С в склады выше уровнем, — говорит руководитель направления складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg Венера Лаухина. — Есть запросы по размещению легкого производства на складе. С началом осени также заметен интерес со стороны западных производственных компаний, в планах которых и до кризиса было расширение занимаемых площадей».

Менеджер по логистике «АКМ Лоджистикс» Андрей Осипов самыми востребованными называет площади 3,5–5 тыс. м2.

По его словам, на рынке формируется отложенный спрос: часть потенциальных арендаторов находится в ожидании падения ставок, чего, скорее всего, не произойдет, а часть ждет стабилизации общей экономической ситуации.

Оптимизация

«Более–менее заметная активность происходит в сфере реконструкции имеющихся площадей под новых клиентов и арендаторов, — полагает руководитель девелоперских проектов ЗАО «Норд–Овощ» (Калининская база) Иван Тер–Погосов. — Например, небольшие компании минимизируют затраты на площадь хранения, исходя из потока своих продаж. Крупные, но разбросанные по городу — централизуют хранение продукции. Многие клиенты приходят к необходимости использования оптимальной формулы «производство — склад — прилавок (магазин)».

По мнению Андрея Осипова, для противостояния кризису арендаторам складской недвижимости необходимо в первую очередь максимально сократить свои издержки.

«Но речь идет не столько о банальном урезании статей бюджета, когда излишняя экономия может вылиться в срывы поставок, порчу или утерю товара, сколько прежде всего об оптимизации технологических процессов и, как следствие, возможном изменении размера площадей».

Индивидуальный расчет

Серьезного падения цены на аренду помещений класса A и B действительно не происходит. С начала года средний уровень ставок снизился на 5% в долларах и вырос на 6% в рублях.

Высчитать сегодня актуальную ставку аренды, признаются эксперты, сложно: девелоперы окончательно перешли к практике обсуждения коммерческих условий непосредственно с клиентом.

Верхняя граница, которую собственники озвучивают на первоначальных переговорах, по классу А в среднем составляет $95–110 за 1 м2 в год.

По словам Венеры Лаухиной, девелоперы все также готовы обсуждать с арендаторами коммерческие условия и идти на уступки: например, сдавать площади на срок от 11 месяцев, в то время как в последние годы минимальный срок аренды составлял 3–5 лет, фиксировать валютный коридор и т.д.

Пауза в развитии

По данным компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, на текущем этапе развития рынка складской недвижимости Петербурга произошло насыщение площадями.

Строительство новых очередей и новых проектов на данный момент неэффективно, поскольку до сих пор остаются незаполненными объекты, открытые в 2008 г.

По словам экспертов, на логистическом рынке формируется отложенный спрос в надежде на дальнейшее снижение арендных ставок.

фото: reuters

На заметку

Динамика ввода складских комплексов класса А и B в Петербурге

В первом полугодии 2009 г. предложение на рынке складских помещений увеличилось на 191 тыс. м2 (+15%), открыто пять комплексов для заполнения.

В диаграмме отражена динамика ввода складских комплексов (без учета тех, которые используются компаниями для собственных нужд).

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

На заметку

Структура качественных складов в Петербурге

Структура качественных складских комплексов постепенно меняется в сторону увеличения доли объектов класса А. Если в 2008 г. они составляли 62%, то уже по итогам первого полугодия 2009–го — 66%, поскольку большая часть вводимых и строящихся объектов относится к самому высокому классу.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

На заметку

Распределение действующих логистических комплексов

Наибольшее количество действующих и строящихся складских комплексов сосредоточено на юге города, в частности в районе Московского шоссе и в промзоне Шушары.

Особенно привлекательны эти направления для автозаводов и компаний, производящих автокомплектующие.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты

Источник: «Обзор рынка складской недвижимости Петербурга за первое полугодие 2009 г.», компания Maris Properties in association with CB Richard Ellis