Кризис – хорошее время для нестандартных решений

В условиях экономического кризиса ПИФы, специализирующиеся на вложениях в недвижимость, наиболее полно удовлетворяют ожиданиям и запросам инвесторов. Они позволяют снизить риски, обеспечить реализацию девелоперских проектов и получить максимальную прибыль.

В России сегодня действует более 1100 паевых инвестиционных фондов различных категорий с общей стоимостью активов более 600 млрд руб. Более трети всех функционирующих фондов — это фонды, призванные решать практические бизнес-задачи, в том числе в отрасли недвижимости.

"Компании банкротятся, выпущенные ими ценные бумаги исчезают с рынка или обесцениваются, а недвижимость остается, - комментирует Татьяна Поклонская, генеральный директор ООО "Мегаполис Эссет Менеджмент" ("МЭМ"), работающего на рынке с 2006 года. - Да, в условиях финансового кризиса недвижимость может стать дешевле, но кризис когда-нибудь закончится, и опять появится спрос на жилье, офисы, производственные помещения, землю. Недвижимость становится тем инструментом, который не только снижает риски, но и сохраняет активы".

Основная функция инвестиционных фондов — аккумулирование инвестиционных средств для направления их в объекты инвестирования. Формой, наиболее эффективно реализующей данную функцию, являются закрытые ПИФы. По словам генерального директора ООО "МЭМ", закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) имеют ряд преимуществ перед традиционными формами реализации проектов, которые способны внести определенную долю "прибавочной стоимости".

Так, например, ПИФ позволяет собственнику проекта существенно оптимизировать налогообложение. ПИФ, не являясь юридическим лицом, так же не является плательщиком налога на прибыль и налога на имущество. Образующаяся в процессе реализации проекта прибыль в полном объеме реинвестируется в проект. Налог на прибыль возникает только при получении пайщиком дохода по принадлежащим ему паям либо при погашении этих паев.

Имущество принадлежит пайщикам на праве общей долевой собственности. В процессе формирования ПИФа происходит обмен разрозненных (различных по стоимости) ценностей на ценные бумаги, имеющие равную ликвидность и регулярно актуализирующуюся оценку. Инвестиционные паи могут быть использованы в качестве залога при получении кредита в банке, а также проданы целиком или частью.
Так же, при финансировании бизнес-проектов посредством ЗПИФов, происходит разделение рисков.

Важнейшим нормативным условием деятельности ПИФов является обособление имущества и обязательств ПИФа от имущества и обязательств самой управляющей компании, других ПИФов, которыми она управляет, а также от имущества и обязательств инфраструктурных контрагентов. А это значит, что управляющая компания не может исполнить обязательства, возникшие в результате управления одним ПИФом (равно как и свои собственные, за счет имущества другого. Инвестор, вкладывающий деньги в конкретный проект, может быть уверен, что его имущество не будет использовано в исполнение каких-то иных обязательств.

Принцип "закрытости" препятствует выходу инвесторов, и, как следствие, инвестиционных средств из проекта до окончания срока его реализации. Правда, любой инвестор может потерять к проекту интерес и пожелать "покинуть" этот проект. В этом случае он может продать свои инвестиционные паи и для этого вполне подходит обычный порядок совершения сделок с ценными бумагами. Но эта операция ни коим образом не отразится на размере и стоимости имущества ПИФа.

В управлении ООО "МЭМ" сегодня находится два закрытых паевых инвестиционных фонда с общей стоимостью активов более 5 млрд руб. "У нас есть опыт формирования закрытых паевых инвестиционных фондов различных категорий, - продолжает Татьяна Поклонская, - в том числе фондов девелоперского направления и формирования фондов любым имуществом, допустимым действующим законодательством. Также мы способны оценить насколько целесообразно реализовывать тот или иной проект посредством ПИФа и дать соответствующие рекомендации".

Важным фактором повышения эффективности ПИФа как инструмента инвестиций стали новации в законодательстве. В декабре 2007 года вступил в силу Федеральный закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об инвестиционных фондах" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", который ввел в деловой оборот принципиально новое понятие и определил новую категорию инвесторов – квалифицированные инвесторы. Появление этой категории инвесторов повлекло за собой появление инструментов, в том числе паевых фондов, предназначенных именно для них.

"Считается, что квалифицированные инвесторы достаточно грамотны как в вопросах, связанных с инвестированием, так и в вопросах оценки рисков, - поясняет Татьяна Поклонская. – Поэтому инструменты, предназначенные только для квалифицированных инвесторов, допускают существенно меньше ограничений и предполагают большую степень свободы".

Один из ЗПИФов ООО "МЭМ" предназначен именно для квалифицированных инвесторов. Такие ПИФы имеют более широкий перечень допустимых объектов инвестирования и предполагают более либеральный порядок управления имуществом. Кроме того, пайщики фондов, предназначенных для квалифицированных инвесторов, имеют возможность выстраивать поэтапную систему финансирования проектов, а также контролировать деятельность управляющей компании в отношении имущества фонда. Также у квалифицированных инвесторов больше возможностей участия в финансировании проекта.

Таким образом, паевой инвестиционный фонд, несмотря на свою новизну, является эффективным инструментом реализации различных бизнес-проектов, который включает в себя как механизмы структурирования и защиты активов, так и повышение инвестиционной привлекательности и эффективности проекта в целом. Практика показывает, что интерес к данной форме решения практических бизнес-задач не снижается даже в кризисное время. Это подтверждается данными статистики: с начала года ФСФР зарегистрировано более 60 паевых инвестиционных фондов, подавляющее большинство которых (более 50) – это закрытые фонды. "И мы рекомендуем всем смелее и активнее применять новые формы, в т.ч. и ПИФы, при реализации практических бизнес-проектов", – подводит итог Татьяна Поклонская.

www.m-a-m.ru
Тел.: 337-64-31