Самая страшная, тщательно охраняемая тайна рынка жилой и коммерческой недвижимости – себестоимость строительства.
Сколько реально стоит 1 м2 конкретного жилого дома не скажет
ни один девелопер, не только потому, что не захочет раскрыть закладываемую норму
прибыли, но и потому, что действительно ее не знает. Серые схемы, мигрирующие
гастарбайтеры, взятки чиновникам, геморрой с подключением к электрическим сетям
и левые стройматериалы – от всего этого голова кругом.
Приоткрытие завесы над тайной ценообразования на рынке
недвижимости могло бы помочь хоть как-то обосновать прогнозы, а до каких пор
будет снижаться стоимость квартир. Есть или нет предпосылки к тому, чтобы жилье
резко упало в цене. И когда цены достигнут дна?
Среди основных причин роста себестоимости строительства
всегда называлось подорожание стройматериалов. Сегодня они дешевеют, также как
стоимость инженерного обеспечения объекта, стоимость права строительства. Даже
взятки, по слухам, усыхают.
Падение цен к весне 2009 года в среднем по России по
отношению к уровню августа 2008 составит 15% по вторичному рынку и 10% по
новостройкам. Пик падения на рынке недвижимости придется на лето-осень 2009
года, - утверждал Павел Горячкин, директор департамента ценообразования в
строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России,
президент Союза инженеров-сметчиков, в своем докладе "О ситуации с ценами на
рынке недвижимости, в строительстве и промышленности строительных
материалов".
Оживления рынка раньше 2010 года ждать не приходится.
Мировой опыт показывает, что минимальный срок для восстановления рынка
недвижимости - 26 месяцев, считает Павел Горячкин.
Минрегион России ежеквартально утверждает "среднюю рыночную
стоимость 1 квадратного метра жилья по субъектам Российской Федерации".
Специалисты воспринимают ее скептически, считая, что эта стоимость не имеет
достаточного научно-методического обоснования и не учитывает всех нюансов
финансовых отношений застройщиков с местными органами власти.
Есть себестоимость строительства, которая рассчитывается в
Ассоциации строителей России. Естественно, эти цифры друг от друга отличаются.
Но это хоть какие-то точки отсчета, ниже которых строители опустятся только при
банкротстве, а оно не выгодно ни покупателям, ни продавцам.
Борис Мазо
