Сопромадзе дешево не продает

<b>Бизнес-центр "Строгановский" </b>расположен на Невском проспекте, 19, лит А, между Строгановским дворцом постройки XVIII века (арх. Растрелли) и "домом Мертенса" (арх. Робен, перестроен арх. Лялевичем), памятником архитектуры начала ХХ века. Дом 19 также неоднократно перестраивался, причем последняя реконструкция была закончена в 2006-м году, после того как предприниматель Василий Сопромадзе расселил здесь несколько коммунальных квартир. Первоначально он намеревался открыть доходный дом, однако в итоге открыл бизнес-центр класса "А".

<b>Экс-руководитель </b>"Корпорации С" <a href="http://whoiswho.dp.ru/cart/person/919848" target=_blank>Василий Сопромадзе</a> не стал раскрывать финансовые подробности, сказав, что это коммерческая тайна. Однако прямо заявил, что цена, которую он просит за объект, выше рыночной: "Я все продаю дорого".

<b>В Фонде имущества </b>сообщили, что начальная цена означена в 11,3 млн евро. На торги выставляются несколько помещений в здании, которые и составляют бизнес-центр: 2, 3 и 4 этажи, где всего шесть помещений от 120 до 350 м2, с видами как на Невский, так и во двор. Есть отдельный парадный вход с Невского проспекта, а само здание имеет замкнутый контур. Во дворе маленькая парковка на 7 машин. Общая площадь - 1185 м2, т.е. планируемая стартовая цена – 9,5 тыс. евро/м2 или $13,7 тыс./м2.

<b>Сейчас офисы </b>снимают несколько арендаторов, имеющих долгосрочные договоры аренды. Их искала компания Becar Commercial Property, которая впоследствии получила от собственника эксклюзивные права на продажу объекта. Этот бизнес-центр предлагали и как готовый бизнес, и как непосредственно объект недвижимости вплоть до сентября, когда договор с "Бекаром" истек, а Василий Сопромадзе обратился к услугам Фонда имущества. Еще часть помещений в этом здании принадлежит городу, и сейчас "городские метры" тоже арендуются. Сосед - Русский музей: Строгановский дворец – его филиал.

<b>"Потенциальным покупателям</b> бизнес-центра "Строгановский" может стать известная компания, которая в первую очередь заботится о своем престиже и имидже", – полагает директор департамента брокериджа Becar Commercial Property SPb Сергей Миллер. Есть сведения о том, что "Бекар" смог найти потенциального покупателя, который согласился приобрести объект по $12 тыс. за м2, однако собственник счел эту сумму неприемлемой. Василий Сопромадзе не подтвердил и не опроверг эту информацию.

<b>Новый продавец</b> в лице начальника отдела по работе с имуществом частных собственников "Фонда Имущества Санкт-Петербурга" Николая Яблокова смотрит в будущее с оптимизмом: "На Невском больше не строят, и поэтому я считаю стартовую цену в 11,3 млн евро вполне обоснованной". Николай Яблоков ссылается на опыт подготовки к торгам здания автосалона "Грэгорис Кар" на Выборгской набережной:

<b>"Поначалу</b>, когда мы заявили начальную цену в 45 млн евро, выглядело это сомнительно. Однако в процессе, когда стали поступать предложения, причем выше не на 5 или 10%, мы поняли, что все нормально. Точно также и с Невским".

<b>"Этот бизнес-центр продается</b> уже давно, – говорит руководитель департамента офисной недвижимости компании Praktis CB Елена Афиногенова – и цена предложения получается очень высокой, если не сказать завышенной. При действующих арендных ставках в БЦ класса "А" инвестиции в этот объект будут окупаться 12 лет. Поэтому я бы не рассматривала возможную сделку как инвестиционную. Скорее приобретателем выступит структура, рассматривающая размещение собственного офиса". Однако, новому собственнику придется урегулировать вопросы с существующими арендаторами, а среди них – такие как инвестиционная компания "Атон" или представительство Nissan.

<b>Руководитель отдела маркетинга </b>ASTERA ONCOR St.Petersburg Евгения Васильева считает, что в связи с отсутствием предложения на Невском владелец сможет обоснованно завышать цену, но до разумного предела. Иначе срок экспозиции объекта будет длительным, а в результате покупатель так и не будет найден.

<b>Вице-президент</b> Гильдии управляющих и девелоперов Евгений Рязанцев считает, что $12 - 15 тыс. за м2 - вполне адекватная цена: "Главное, чтобы собственника устраивал срок экспозиции объекта. Для объектов такой категории этот срок составляет 6-10 месяцев". Управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин прогнозирует, что стоимость объекта, по которой можно будет его продать, варьирует от $14 до 20 тыс. за м2. Торги должны состояться в марте, т.е. на экспозицию у Фонда имущества есть пять месяцев.

<b>Если сделка пройдет успешно</b>, это, вполне вероятно, окажет влияние на рынок. Да, в общем, уже оказывает. "Сегодня цена продажи в этом месте не должна превышать $8-9 тыс. за м2. И если сделка состоится по цене, близкой к заявленной, нельзя исключать рост цен. А некоторые участники рынка уже используют данный объект в качестве аналога для сравнения, используя цену предложения с незначительной поправкой в меньшую сторону. Это уже может повлиять на оценку стоимости м2 в данной локации", - рассказывает старший консультант компании "Найт Фрэнк Санкт-Петербург" (Коммерческая недвижимость. Отдел исследований рынка) Олег Громков.

<em>Игорь Федоров</em>

<br>