Банки сулят «золотые горы» ипотеки

На рынке ипотечного кредитования произошли приятные изменения: некоторые банки снизили ставки по кредитам до 9–10% в валюте, уменьшили первоначальный взнос до 10–15% от стоимости жилья и стали активнее работать с новостройками. Ипотека перестала быть чем-то необычным в России, тем не менее, массовой ее пока, увы, не назовешь.

Несмотря на то, что за последние три года объем этого рынка вырос в 10 раз и составляет 500 млн. долларов, нам еще далеко до стран, где ипотечные кредиты выдаются уже больше ста лет. Если в Великобритании объем ипотечных кредитов составляет 62% от ВВП, то в России он не дотягивает даже до 1%. Средний размер одного ипотечного кредита в нашей стране составляет всего 18 тыс. долларов, а в каких-нибудь маленьких Нидерландах – 150 тыс. евро.

<b>Перспективные инвестиции</b><br>Одна из характерных черт ипотеки в России – фактическая монополизация рынка пятью крупнейшими банками: Сбербанком РФ (половина рынка), банком &#171;ДельтаКредит&raquo;, Райффайзенбанком, Внешторгбанком и Городским ипотечным банком. Их доля – не меньше 70%. Остальные 30% делят более 100 банков. Пока ипотечное кредитование просто не выгодно для большинства российских банков.

И все же за ипотекой – будущее. Во-первых, потому что недвижимость продолжает расти в цене, а значит, выгоднее купить квартиру в кредит и выплачивать за нее, чем отдавать свои деньги, арендуя чужую жилплощадь. Во-вторых, улучшить свои жилищные условия сегодня хотели бы 62% населения, и поэтому как только банки начнут снижать ставки по кредитам, спрос на них резко возрастет.

&#171;Сейчас на нашем рынке жилья, за тремя годами непрерывного роста стоимости, начался период стабилизации цен, – считает директор по маркетингу и продажам банка &#171;ДельтаКредит&raquo; Виктория Кочеткова. – И в ближайшие 2–2,5 года недвижимость будет дорожать не так быстро, как раньше. В этой ситуации покупка квартиры в кредит становится выгодной инвестицией&raquo;.

По прогнозам экспертов, в ближайшие 2–3 года объем ипотечного рынка увеличится до 2–3 млрд. долларов, а ставки у большинства банков упадут ниже 10%. Но в этом году снижения ставок уже не будет.

<b>Ипотечные &#171;неожиданности&raquo;</b><br>Если вы решили взять ипотечный кредит, готовьтесь к неожиданностям. Прежде всего, каждый потенциальный заемщик должен понимать, что рекламные условия кредитования и реальные расходы будут существенно различаться. Банки предпочитают не афишировать дополнительные сборы (по крайней мере информацию о них можно найти далеко не на всех сайтах), однако они могут составить довольно существенную часть расходов на приобретение жилья - до 5-10% от суммы кредита (см. таблицу). Некоторые позиции допрасходов могут отсутствовать в &#171;меню&raquo; конкретного банка, но нет никакой гарантии, что на каком-либо из этапов получения кредита вас не попросят заплатить за что-нибудь еще.

Следующая проблема - сбор документов. Опыт российских банков на рынке ипотеки пока невелик, поэтому и система выдачи кредитов еще не доведена &#171;до автоматизма&raquo;: и заявки зачастую рассматриваются дольше обещанного, и в call-центр сложно дозвониться, и требования банка к перечню предоставляемых документов могут измениться в процессе оформления сделки.

Но самым хлопотным этапом становятся поиски квартиры. Прежде всего необходимо выбрать риэлтора, который понимает, что имеет дело с ипотекой, и более того - с ипотекой российской. К сожалению, большинство агентств недвижимости пока далеки оттого, чтобы относиться с пониманием к новым запросам банка и необходимости месяц ждать оформления сделки. Многие используют это как предлог для накручивания цены, утверждая, что &#171;чистая&raquo; продажа прошла бы намного быстрее, а потому заемщик должен компенсировать потерянное время. Кроме того, не стоит надеяться, что предлагаемое агентством жилье будет отвечать всем вашим требованиям. Причина та же - хорошие квартиры проще продать за &#171;живые&raquo; деньги, чем ожидать оформления ипотечной сделки.

На завершающем этапе также возможны сюрпризы. Многие банки навязывают услуги своего нотариуса, стоимость которых в 2-3 раза выше рыночной. За удостоверение заключенного в простой письменной форме договора придется заплатить до $500. Что касается дальнейших отношений с банком, то они в большинстве случаев складываются мирно. Хотя в договоре ипотеки обычно прописаны жесткие санкции за просрочку платежей по кредиту (вплоть до права банка потребовать его досрочного погашения в течение 30 дней), проблемы обычно решаются полюбовно. <b>&#171;Молодой специалист желает поселиться...&raquo;</b> <a href="http://calculator.m7ya.ru/" target=_blank>Ипотечные калькуляторы</a>, рассчитывающие требования к доходам заемщика, пожалуй, дают самый лаконичный и адекватный ответ на вопрос, почему в России так недоступна ипотека. Достаточно рассмотреть пример такого расчета по параметрам самого привлекательного на сегодня Внешторгбанка. Допустим, одинокий молодой перспективный специалист желает приобрести среднюю 40-квадратную &#171;однушку&raquo; по средней цене - $1,2 тыс. за квадратный метр; не считая всех дополнительных расходов, минимальная необходимая ему сумма составляет порядка 1,5 млн рублей. При условии, что он берет кредит в ВТБ на 20 лет под 15% годовых в рублях, калькулятор выдает вердикт: &#171;чистый&raquo; доход заемщика должен составлять не менее 37,5 тыс. рублей в месяц. При этом он должен иметь накопления в сумме 367,5 тыс. рублей. А также готовность в течение 20 лет ежемесячно выплачивать банку почти 15 тыс. рублей. На практике с учетом затрат на оформление кредита нужно дополнительно иметь не менее $2 тыс., а при необходимости обращения к риэлторам - не менее $5 тыс. Кроме того, не лишним будет &#171;страховой резерв&raquo; на случай непредвиденных расходов - $1-2 тыс. <b>&#171;Франки, фунты, стерлинги и тугрики..&raquo;</b> Решив взять кредит в банке, мы сталкиваемся с вопросом - в какой валюте это выгоднее всего сделать? Курс доллара по отношению к рублю, кажется, падает, но неизвестно, что нас ожидает в будущем. Кредиты в России можно взять в рублях, долларах и евро. Лидерство стабильно удерживает национальная валюта, в которой выдается почти 85% всех займов. Второе место - за долларом, а кредиты в евро пока особым спросом не пользуются. Этот расклад демонстрирует финансовую негибкость россиян. Традиционно считается, что наиболее выгодно брать кредиты в ослабевающей валюте. В последние годы рубль укрепляется, а доллар слабеет. А ставки по кредитам в национальной валюте выше, чем в американской. Другое дело, если вам необходим ипотечный кредит. "При получении ипотечного кредита потенциальному заемщику стоит ориентироваться на валюту, к которой привязана стоимость недвижимости", - уверена начальник отдела маркетинга и разработки кредитных продуктов Внешторгбанка Мария Серова. По ее словам, в Москве, в Петербурге - традиционно "зеленой зоне" России - заемщики предпочитают брать ипотечные кредиты в долларах. А жители других регионов проявляют патриотизм, предпочитая рублевые кредиты. Еще один момент. Ипотечный кредит - долгосрочный вид займа, который выдается на срок до 27 лет. Рассчитать в такой длительной перспективе, на какую валюту лучше сделать ставку, достаточно сложно даже специалисту. Можно только выбрать наименьшее зло, так как риски присутствуют в любых вариантах. "Все зависит от того, на какой срок вы берете кредит. Процентные ставки на рублевые целевые краткосрочные кредиты сейчас колеблются в диапазоне от 15% до 18% годовых, по доллару и евро - в среднем 9-14% процентов. В краткосрочной перспективе (до 5 лет) выгоднее брать кредиты в иностранной валюте, причем, желательно делать заем в долларах США, поскольку за последнее время курс этой валюты по отношению к рублю приобрел тенденцию к снижению", - говорит начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка Оксана Лихачева. <b>Хронические обострения</b> "В течение 2005 года можно ожидать обострения конкуренции на ипотечном рынке кредитования, появление новых игроков и программ, - утверждает Оксана Лихачева. - В этом году прогнозируется значительный рост объемов выданных кредитов по сравнению с 2004 годом. За три последних года объем выданных банками ипотечных кредитов составил около 1 млрд долларов США". По мнению экспертов, с увеличением количества игроков на рынке ипотеки еще больше будет усиливаться конкуренция, но коридор процентных ставок, предлагаемых банками в таких условиях, скорее всего, останется прежним. При увеличении инвестирования рынка ипотечного кредитования банки будут стремиться предлагать более длинные кредиты (в настоящий момент средний срок составляет 10 лет, максимальный - до 27 лет). Кроме того, с высокой долей вероятности можно прогнозировать изменение требований по первоначальному взносу: снижение действующих 30% от стоимости приобретаемой недвижимости до 15-10%. Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом &#171;Об ипотечных ценных бумагах&raquo;, и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов будут способствовать значительному расширению объемов выдаваемых кредитов.