Александр Красников: «Рынок не стоит, он просто движется немного медленнее»

«Петербургреконструкция» в завершает строительство сразу нескольких элитных жилых домов. О планах развития фирмы рассказывает директор «Петербургреконструкции» Александр Красников.<br><br><b>Когда появилась ваша компания и кто стоял у ее основания?</b><br>“Петербургреконструкция” была создана немногим более 5 лет назад. Изначально среди ее учредителей были и физические и юридические лица. Например, была среди учредителей фирма “Жилпромстрой”, другие. Но перечислять их не имеет смысла: никто из них не владел контрольным пакетом и достаточно быстро они вышли из состава совладельцев. У этих компаний была иная точка зрения на то, как должна развиваться «Петербургреконструкция». Они полагали, что “Петербургреконструкция” должна строить не только элитное, но и типовое жилье. Но мы посчитали, что нужно заниматься тем, что хорошо умеем делать. Учредители «Петербургреконструкции», составлявшие костяк этой организации и владеющие ей сейчас, начинали работать как подрядчики по строительству элитных коттеджей (например, строили дачу экс-губернатору города Владимиру Яковлеву), и знали, что нужно этому рынку.<br><br><div><table cellpadding="0" cellspacing="0" width="200" align="right"><tr> <td colspan="2" height="3"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr><td><span style="font-size: 11px; color: #607E9E"><b>Справка</b> </span></td> <td width="100%" background="http://www.dp.ru/siteimg/bg_forum_posts.gif"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2" height="3"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2"><span style="color: #1E459C"><b>Объекты, находящиеся в работе у ОАО «Петербургреконструкция»:</b><br>Восстания, 8<br>Шпалерная, 60<br>Крестовский, 34<br>Посадская,6<br>Восстания, 45<br>Депутатская, 17<br>Блохина, 13<br>Крестовский, 22<br>Шпалерная, 60<br>Крестовский, 34<br>Посадская,6<br><br>Источник: «Петербургреконструкция»</span></td></tr><tr> <td colspan="2" height="5"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2" height="1"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr><tr> <td colspan="2" height="1" bgcolor="#607E9E"><img src="http://www.dp.ru/siteimg/break.gif" width="1" height="1" border="0" alt=""></td></tr></table></div><b>Сколько объектов сейчас у вас в работе и на чьей земле вы их строите?</b><br>Все проекты ведутся на территориях, полученных в аренду на инвестиционных условиях у городской администрации – еще через инвестиционно-тендерную комиссию. За исключением гостиницы «Самсон» в Петергофе – мы купили фирму «Профит», которая получила землю через ИТК. В каком то смысле нам не повезло – мы все участки получили практически одновременно. Первые 2 года мы занимались подготовительной работой: подбором пятен, проработкой документов, согласованиями и т.п. И только 2,5 года назад начали строительные работы. А потому приходится одновременно и вести несколько проектов. Пока у нас сдан один дом – на Восстания, 8. Еще 8 адресов находятся в работе. Большинство из них: в завершающей стадии – подведены под крышу или строится последний этаж.<br><br>Общая площадь всех объектов, находящихся в работе составляет около 55 тыс м2. Из них три объекта – гостиничные (Крестовский, 22, Восстания, 45 и отель «Самсон» в Петергофе у Ольгинова пруда), на Посадской и Блохина – жилье повышенной комфортности, а остальное – элита.<br><br><b>Если вы одновременно введете в строй так много элитного жилья (ведь рынок не такой большой) – не подорвет ли это цены на нем?</b><br>По моим оценкам в год всеми застройщиками Петербурга вводится около 140 тыс м2 элитного жилья и жилья повышенной комфортности. С вводом наших объектов никакого вброса на рынок большого количества элитной недвижимости не будет: большинство объектов у нас уже распроданы на 60-80%. Нет ли планов все-таки заняться более дешевым жильем? Или как то иначе диверсифицировать свою деятельность, в связи с наступлением кризиса на строительном рынке. Сказать, что мы не замечаем трудностей на рынке – покривить душой. Но рынок не стоит. Я бы сказал, что он движется немного медленнее. Планов по диверсификации деятельности – переходу на «типовку» нет. Ибо рынок элитного жилья насытится позже, чем рынок типового жилья. Кроме всего прочего, пока в центре города работы по реконструкции хватает, заброшенных домов еще много. Мне кажется, если власти как-то поучаствовали в процессе переселения – дело бы по приведению центральной части города в порядок пошло быстрее. Ведь сейчас, когда инвестор пытается расселять объект за свой счет и самостоятельно договариваться с жильцами – они начинают ставить нереальные условия. А когда власти делают это централизовано, то существует порядок: дом признается аварийным, жильцу делают три предложения и если он с этим не согласен, его переселяют в принудительном порядке. Из-за устранения властей от этой проблемы и жилье такое дорогое. Ведь сейчас когда я выхожу на объект, к примеру на Крестовском пр. 34 , у нас еще до начала каких либо работ себестоимость 1м2 метра составляет $600: при строительстве дома, площадью 15 тыс м2 я должен $4 млн заплатить городу за инфраструктуру и еще расселить за свой счет аварийное жилье (сами мы не строим, покупаем жилье на рынке по цене $1 тыс за м2), в итоге еще $5 млн. Итого $9 млн на 15 тыс м2 только для того, чтобы выйти на площадку. Продаем же жилье в домах повышенной комфортности от $1,5 до $2,5 тысяч долларов, в элитных – от $2,5 до $5 тысяч за м2. <b>Ну а гостиничные проекты – это «случайно» подвернувшиеся пятна, или целенаправленная политика? </b> Гостиничным бизнесом мы заниматься не будем: мы возводим эти объекты для инвесторов – это ничем не отличается от возведения жилья. По каким то объектам – как с «Самсоном» – у нас есть уже договоренностями (там будет, скорее всего, инвестор из Германии), по каким-то – ведем переговоры. Не исключено, что на Крестовском, 22 будет все же не отель, а апартамент-отель или офисное здание или даже жилье. Объект там не большой, 2100 м2 и, в принципе, не исключено, что кто-то захочет купить его просто для себя. Но по Петергофу и по Восстания, 45 там однозначно будут гостиницы – ничего другого там быть не может – никто нам этого не разрешит просто. <b>Вы сейчас работаете только по тем адресам, которые получили через ИТК? </b> На подходе есть и другие участки, идет проработка новых мест. Идет работа с промышленными предприятиями – умершими или умирающими. У нас достигнута договоренность с Комитетом по здравоохранению по продолжению вывода из центра города медицинских учреждений, не оказывающих экстренную медицинскую помощь. Первым объектом, на котором мы это опробовали стал особняк на Восстания, 45. Для кожно-венерологического диспансера мы реконструировали на набережной реки Волковки два новых здания, на прошлой неделе там прошла госкомиссия, в течение месяца диспансер будет переведен с Восстания туда. И мы начнем, надеюсь, уже работу по реконструкции особняка. По такой схеме сейчас «отрабатываются» еще три медицинских учреждения. Но в первую очередь мы будем работать с промышленными предприятиями. Если же город выставит на торги какой-то участок, который нам интересен, мы будем и за него бороться. Но пока таких участков на торгах мы не видели. <b>У вас есть собственные генподрядные подразделения? Или вы только управляете процессом?</b> Мы в чистом виде девелоперская компания. Не имеем собственной производственной базы, собственных подрядных организаций. Мы организовываем процесс. Но в ближайшие годы мы будем расти, число объектов увеличится и, следовательно, вырастет количество людей, работающих в компании. Сейчас мы строим для себя новый офисный центр за вестибюлем станции метро «Площадь Александра Невского-II». Правообладателем на участок там выступает «Метротрейд», а мы станем 100%-ым инвестором – все 7-этажей здания, площадью 3,5 тыс м2 займет наша компания <b>Кто выступает вашим кредитором?</b> В основном мы кредитуемся у Международного банка Санкт- Петербурга.