Выборгская набережная ждет "Сити"

Территориальная зона "Финляндский вокзал"<BR> СПб. Жилые кварталы вдоль Выборгской наб. стремительно растут в цене при минимальном спросе на них и плохой ликвидности.<BR> Так, территория "готовится" к изменению жилой функции на коммерческую.<BR> Территориальная зона "Финляндский вокзал" ограничена Выборгской наб., пл. Ленина, полосой отвода железной дороги, Лесным пр. и Беловодским пер. Район знаменит памятником Ленину на броневике и пенитенциарными учреждениями, расположенными внутри и по соседству. В общем, это и есть его главные "доминанты".<BR> Вокзал, обеспечивающий вместе со станцией метро "Площадь Ленина" прекрасную транспортную доступность, и вокруг которого развивается социальная инфраструктура, на уровень жизни и цены на жилье влияет скорее отрицательно. Близость тюрем -- тем более, равно как и соседство огромных промзон.<BR> Некоторый спрос здесь присутствует на дома у Лесного и Большого Сампсониевского пр., однако минимальный. Не спасают ни Сампсониевский сад, ни близость Невы и Большой Невки. Это транзитный (и для транспорта, и для пассажиров) район с плохим жилым фондом, и главная цель местных жителей -- "попасть под расселение".<BR> <B>Фонд</B><BR> Жилье в территориальной зоне относится по большей части к категории "старого фонда", и в основном -- плохого качества. Имеющиеся "сталинки" вряд ли конкурентоспособны среди домов этого типа: хотя по потребительским характеристикам они несильно отличаются от расположенных в иных районах, здесь сохраняется большое число коммуналок.<BR> Новое строительство концентрируется в самых выгодных местах -- это попытки выиграть на малейших преимуществах. Стройка идет либо в районе Сампсониевского сада, либо ближе к Большой Невке. Строится кирпично-монолитное или кирпичное жилье, но цена его предложения ниже, чем в подобных объектах в других районах.<BR> <B>Цены</B><BR> Уровень средней цены предложения м2 на вторичном рынке в зоне ниже "среднего по городу". По данным мониторинга аналитического отдела Группы компаний "Бюллетень недвижимости", в сентябре "средний метр" предлагали здесь по $1151,4 -- при том что "среднегородская" цена метра составила $1199.<BR> Средняя цена предложения многокомнатной квартиры составляла в сентябре $162,8 тыс. ($1064,5/м2), четырехкомнатной -- $108,3 тыс. ($1070/м2). "Трешки" предлагали в среднем по $94,3 тыс. ($1191/м2), "двушки" -- по $67,9 тыс. ($1190,5/м2). Предложение однокомнатных квартир минимально в связи со спецификой жилого фонда: здесь в принципе мало таких объектов.<BR> Зато в районе очень высокий темп роста цен предложения м2 -- 38,6% за 9 месяцев, гораздо выше "общегородского" (30,3%). Это последствие активности бизнеса на Выборгской наб.: преобразования там предприятий под коммерческие функции вызывают ожидания таких же преобразований, только уже жилья. Другими словами, цена растет в ожидании массовых расселений.<BR> <B>Спрос и предложение</B><BR> Недостаток однокомнатных квартир рождает естественный дефицит. Остальные типы квартир предлагаются примерно в равных пропорциях, однако на просторное жилье здесь спроса практически нет.<BR> По данным мониторинга Телефонной справочной службы по недвижимости "Квартирный вопрос" и ГК "БН", цена спроса в двухкомнатном сегменте явно ниже цены предложения.<BR> В трехкомнатном -- в точности та же ситуация.<BR> <B>Ликвидность</B><BR> Косвенный показатель ликвидности -- условное время экспозиции объектов в открытой рекламе (листингах) -- не зависит здесь ни от качества, ни от цены квартир. По данным аналитического отдела ГК "БН", двухкомнатные объекты экспонируются в среднем 31 пункт* ("условный день"), с незначительными колебаниями. "Трешки" -- по 34,5 условных дня, четырехкомнатные "застревают" в листингах по 51,5 пункта.<BR> Возможно, это свидетельствует об общем плохом уровне жилого фонда, а также о том, что квартиры здесь покупают не для жизни, а тоже -- в ожидании будущих расселений.<BR> <B>Прогноз</B><BR> Жилая функция вокруг Финляндского вокзала обречена. Многолетнее позиционирование территории как будущего "Сити" -- с одной стороны, существующие мощные транзитные потоки -- с другой, а в довершение всего -- соседство с тюрьмами может привести к двум противоречащим на первый взгляд последствиям. В ожидании дальнейших преобразований района здесь будут приобретать бурно растущее в цене жилье, однако есть риск его переоценки. И если это случится, само развитие может замереть.<BR> До конца года цена предложения м2 может вырасти здесь на еще 5%.<BR> Примечание: * -- пункты (условные дни) -- средние значения времени экспозиции квартир за расчетные 3 месяца (14 недель). <P> <B>Рост</B><BR> Средней цены предложения в зоне "Финляндский вокзал", %<BR> К предыдущему кварталу 7,93<BR> За год 54,98<BR> К докризисному уровню 125,96<BR> К посткризисному уровню 203,83