Классовая борьба снижает ставки

Бизнес-центры класса В составляют серьезную конкуренцию классу А<BR> СПб. В 2003 г. отмечался 10-12%-ный рост запрашиваемых арендодателями арендных ставок по всем классам офисов. <P> Однако увеличение ставок по фактическим сделкам отмечено только по классу С. Фактические цены сделок по офисам классов А и В не изменялись. Эксперты связывают это с вводом в эксплуатацию нескольких крупных бизнес-центров класса В. В зависимости от уровня бизнес-центра стоимость аренды составляет $120-600 за 1 м2 в год.<BR> "Появление новых объектов обостряет конкуренцию между арендодателями и может привести к миграции арендаторов. Причем динамично развивающийся класс В может составить конкуренцию классу А по своему предложению и уровню обслуживания", -- высказывает мнение директор по развитию бизнеса Colliers International Анатолий Серока.<BR> Владельцам бизнес-центров первого поколения постепенно приходится либо улучшать техническое оснащение зданий и повышать уровень обслуживания либо соглашаться на понижение "классности" бизнес-центра.<BR> <B>Доступное качество</B><BR> Качественные офисные комплексы стали появляться не только в центре. Формируются новые зоны деловой активности в Кировском районе, на севере города, повысилась активность в предпортовой зоне. Осваиваются набережные города: Выборгская ("Петровский форт", "Австрийский бизнес-центр"), Пироговская ("Дом Нобеля", "Дом Лебедева"), Петроградская ("Сити-Центр"), Ушаковская ("Президент"), Малоохтинский пр. ("Аскольд"). Внимание к этим территориям объясняется хорошей транспортной доступностью, обеспеченностью парковками, видом из окон.<BR> Однако еще рано говорить о формировании в Петербурге некоего бизнес-района. Освоение территорий идет разрозненно, и у большинства девелоперов нет общей стратегии их развития.<BR> "Главная проблема -- неподготовленность территорий. Ни один частный инвестор за свой счет не сможет ее решить. Эту функцию должен взять на себя город", -- утверждает Дмитрий Золин, директор по развитию Управляющей компании "Бекар".<BR> Чем лучше, тем больше<BR> "Основная масса заявок традиционно ориентирована на средние офисы -- площадью 50-150 м2", -- говорит генеральный менеджер петербургского отделения ООО "Астера" Юлия Зуева.<BR> Причем чем ниже классность офиса, тем меньше требуемая арендаторами площадь. Небольшие фирмы-арендаторы отдают предпочтение вариантам с умеренной ценой в ущерб "классности". Для крупных компаний важен престиж, удобство расположения, соседи.<BR> Продолжает набирать темпы укрупнение арендуемых площадей, появившееся еще осенью 2002 г. Отчетливо это проявляется в офисах класса А и В. "Рекордсменом стала компания "Мегафон", арендовавшая сразу весь бизнес-центр на Караванной ул., 6-10 тыс. м2. И это не единичный случай, что является свидетельством стабилизации рыночной ситуации", -- отмечает советник ЗАО "ВМБ-Траст" Евгений Рязанцев. Бизнес-центры остаются привлекательными объектами вложения капитала для инвесторов, несмотря на снижение темпа арендных ставок и усиление конкуренции. Рентабельность вложений в готовый офисный бизнес оценивается в 15%. Для бизнеса, который требует неких инноваций, этот показатель равен 18-20%. Для нового бизнеса -- 20-25%.<BR> К концу текущего года ставки арендной платы по классам А и В могут повыситься незначительно, до 10% по сравнению с первым полугодием 2003 г. По классу С -- на 10-15%. Причем повышение арендных ставок, особенно в классах В и С, возможно, будет носить скрытый характер. Это связано с переходом некоторых компаний с доллара на евро или на рубли. <P> <B>мнение</B><BR> Дмитрия Золин, директор по развитию Управляющей компании "Бекар":<BR> "Сейчас доходность по классу В составляет 20%, а по классу А не превышает 10-15%. Вероятно, в ближайшие год-два рынок будет постепенно насыщаться. С увеличением предложения и обострением конкуренции замедлится рост арендных ставок. Доходность вложений снизится, и удлинятся сроки окупаемости. Если 2 года назад сроки окупаемости по классу В были в пределах 4-5 лет, то сейчас они выросли до 6 лет". <P> <B>на заметку</B><BR> В 2004 г. планируется ввод в эксплуатацию еще 17 тыс. м2 офисных площадей класса А: проекты "Невский, 38", в котором аренда предлагается уже сейчас, и "ВЕДА-ХАУС" (Петроградская наб., 18).