Бизнес-центры робко переходят на евро

Не все придумали, как объяснить арендаторам изменение курса<BR> Привязка курса у.е. к доллару привела к сокращению доходов управляющих компаний. И мириться с этим они не хотят. <P> Управляющие бизнес-центрами понимают, что надо менять что-то в политике ценообразования, но единого мнения ни у кого нет. Одни считают, что доллар США как ориентир пока не стоит менять на евро. Другие уже начали пересчитывать у.е. по курсу евро. Третьи и вовсе придерживаются мнения, что надо устанавливать цены в рублях. А четвертые рассчитывают свой курс -- средний между долларом и евро.<BR> К чему в конечном итоге придет рынок, станет ясно к концу этого года, когда арендодатели начнут перезаключать договоры на 2005 г. <P> КУГИ считает у.е.<BR> <B>странно</B><BR> Единственный игрок на рынке, кто не стал мудрствовать лукаво, а принял удобный для себя курс на весь год, -- это Комитет по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга (КУГИ), крупнейший игрок на офисном рынке. Его доля превышает 40%.<BR> Еще год назад КУГИ пересматривал курс у.е. ежеквартально. И выпускал по этому поводу распоряжения. Примечательно, что каждый раз устанавливаемый курс у.е., а это доллар США, оказывался ниже среднерыночного. В I квартале -- 25,5 рубля, во II -- 27,3 рубля, в III -- 28,1 рубля, в IV -- 28,6 рубля. То есть в среднем за год курс составил 27,6 рубля, тогда как по Центробанку России среднегодовой курс был 30,7 рубля. В этом же году КУГИ установил на весь год курс у.е., заложенный в бюджете Петербурга на 2004 г., -- 31,5 рубля, что выше текущего курса доллара на 5%, увеличив и стабилизировав таким образом доходы от сдачи недвижимости в аренду.<BR> Новая политика ценообразования удивила не только арендаторов, но и участников рынка. Они полагают, что в этом году КУГИ может столкнуться с ростом задолженности. Просто не за все сдаваемые КУГИ помещения арендаторы готовы платить больше, чем платят.<BR> Но в целом перемены в ценообразовании не противоречат целям городской администрации. Она бросила все силы на удвоение городского бюджета.<BR> По примеру КУГИ пошли и некоторые управляющие компании, установив некий средний долларо-евровский курс -- около 32 рублей.<BR> Большинство же продолжают пересчитывать у.е. по курсу ЦБ РФ. Но при этом ограничили его нижнюю планку, в большинстве случаев не ниже 29 рублей. То есть если реальный курс опустится ниже, арендодатели все равно будут пересчитывать у.е. в рубли по курсу 29. <P> <B>Психология</B><BR> <B>управляющего</B><BR> Переходу на евро или рубли в ценообразовании препятствуют не столько экономические причины, сколько психологические. Что касается перехода на рубли, то управляющие не уверены в надежности рубля. Хотя сумятица на рынке офисной недвижимости, вызванная нестабильностью мировых валют, подогревает патриотизм и подыгрывает рублю.<BR> "Сейчас самое время переходить на рубли. Но пока политика Центрального Банка России не внушает доверия. Вдруг рубль начнет снова падать", -- опасается Анатолий Лаврушин, финансовый директор ООО "Северо-Западная инвестиционная компания".<BR> Другой псохологический барьер, мешающий бизнес-центрам отвязаться от иностранных валют и перейти на рубли, недоверие официальным макроэкономическим показателям. Можно было бы устанавливать цены в рублях и индексировать их в соответствии с индексом инфляции. Но никто этому индексу не верит. Опрошенные "ДП" управляющие считают, что он занижен. Возможно, они зря так думают. Арендные ставки в у.е. выросли в прошлом году на 10-12%, столько же составил и индекс инфляции.<BR> Что касается единой европейской валюты, то переход на нее означает увеличение арендных ставок, а управляющие часто не знают, как объяснить арендаторам увеличение цен, чтобы они не ушли к конкурентам.<BR> Еще в начале прошлого года аналитики рынка офисной недвижимости прогнозировали насыщение рынка и падение спроса. Этого не случилось, но управляющие считают, что рынок действительно близок к насыщению и любое неловкое движение с ценой может опустошить бизнес-центр. На самом деле это, может, только предположения и арендаторы больше чем арендодатели готовы перейти на евро. "В декабре прошлого года в одном из бизнес-центров мы начали пересчитывать у.е. по курсу евро. И арендаторы восприняли это нормально", -- говорит Евгений Рязанцев, советник ЗАО "ВМБ-Траст".