Спрос на землю в Петербурге стремительно растет и тщательно маскируется

<BR><BR><B>Главный собственник земли -- государство -- не собирается с ней расставаться даром и без боя</B><BR>По данным официальной статистики, петербургская земля даже в центре города никому не интересна, все меньше ее покупают.<BR><BR>А аналитики рынка уверяют, что спрос на землю огромный, но скрытый.<BR>Так, по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Петербурга, 87,6% земель на 1 января 2003 года находилось в государственной и муниципальной собственности. Остальное -- в собственности граждан и юридических лиц.<BR>"Объем продаж земель в 2002 году снизился по сравнению с 2001 годом", -- поясняет Игорь Ершов, заместитель начальника отдела продаж объектов приватизации и работы с акционерными обществами ГУ "Фонд имущества Санкт-<BR>Петербурга".<BR>И все это, несмотря на то что с 1 января 2004 года закон упраздняет право бессрочного пользования землей, по которому она передавалась предприятиям в ходе приватизации. До этого срока в соответствии с Земельным кодексом предприятия должны выкупить землю либо заключить договор аренды с собственником -- федеральными, региональными или муниципальными властями.<BR><BR><B>Выше головы</B><BR>Городская администрация не заинтересована расставаться с землей. Ведь арендные платежи идут исключительно в городской бюджет, а налоговые поступления "размазываются" по бюджетам разных уровней.<BR>"Суммы аренды и налога одинаковые. Поэтому выкупать землю и невыгодно. Я ее куплю только в том случае, когда смогу заложить иностранному банку. Российским банкам все равно. Они больше привыкли брать в залог объекты недвижимости. Им это понятней", -- говорит Анатолий Лаврушин, финансовый директор ООО "Северо-Западная инвестиционная компания".<BR>Земельный налог платят собственники земли, предприятия и учреждения, которым земля передана в постоянное (бессрочное) пользование. Арендаторы освобождены от уплаты налога.<BR>Вид бизнеса компании-налогоплательщика не влияет на величину налоговых сборов. А вот арендная плата зависит от вида деятельности арендатора.<BR>Дороже всего обходится земля под торговыми павильонами, торгующими водкой, и под зданиями, где расположены игровые автоматы и т.п. (Распоряжение губернатора №450-р от 22.05.97). Для арендаторов, использующих землю под производственные помещения, введены понижающие коэффициенты к базовой арендной ставке. Чем больше площадь арендованной территории, тем меньше приходится платить за 1 м2 (Распоряжение губернатора №1334-р от 29.12.98). Другой сдерживающий момент выкупа земли -- ее цена. Для предприятий это удовольствие достаточно дорогое.<BR>Так, цена квадратного метра промышленной застройки, например, в районе Свердловской набережной или на Васильевском острове составляет $65. Промышленные предприятия в Петербурге занимают, как правило, территорию 15.000-20.000 м2. То есть цена всей земли составит $990-$1320 тысяч.<BR>"Городские власти отменили льготы для приватизированных предприятий, выкупавших участки по 10 ставок налога независимо от их расположения.<BR>Пока действовала льгота, мы не могли купить землю, а сейчас и тем более. У нас нет столько денег, а брать кредит под выкуп земли бессмысленно, не сможем вернуть его. Если бы наше предприятие находилось, например, на Невском проспекте, мы, конечно, выкупили бы землю. Построили бы там бизнес-центр, сдали офисы в аренду и оправдали бы вложения. Выкупать землю и перепродавать ее тоже невыгодно. Так как цена выкупа почти не отличается от рыночной цены", -- поясняет Юрий Кондрацкий, начальник юридического отдела ЗАО "Вторчермет".<BR><BR>Цветочки...<BR>В общем, получается, что завладеть участком земли проще, скупая активы предприятия, расположенного на нем.<BR>"В городе ажиотажный спрос на земли в центре города, а особенно на наши", -- утверждает Константин Крепкин, председатель сельскохозяйственного производственного кооператива (СХПК) "Цветы". СХПК "Цветы" выращивает и продает цветы, занимается ландшафтным дизайном. Производственные площадки кооператива расположены в пяти районах Петербурга. Площадь земельных участков, занимаемых предприятием, превышает 42 га.<BR>"Мы погрязли в судебных разбирательствах, защищаясь от преднамеренного банкротства, организованного финансовыми группами и чиновниками. Их цель -- завладеть землей, которую занимает наше предприятие. В 2000 году по решению Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Петербурга мы продали 16,7 га земли за $1,8 млн компании "Бальбстрой", -- рассказывает Константин Крепкин. -- На этом участке располагались оранжерея и котельная. Мы рассчитывали, что покупатель оплатит нам перенос инженерных коммуникаций, котельную (затраты по переносу коммуникаций составили $700 тысяч), но он этого не сделал. Мы подали в суд и не отдали 2 га земли, где располагается котельная. Землю у "Бальбстроя" уже выкупили "ЛЭК" и "Строймонтаж". И, понятно, они тоже не собираются оплачивать перенос коммуникаций".<BR>Судится кооператив и с налоговой инспекцией. По мнению налоговиков, предприятие должно заплатить налог на прибыль со всей суммы выручки от продажи земли "Бальбстрою".<BR>Руководство "Цветов" не согласно с такой трактовкой закона и подало иск в арбитражный суд с целью признать незаконным привлечение предприятия к налоговой ответственности.<BR>"Налоговая инспекция решила взыскать с нас долг путем продажи имущества. В конце июня состоялись торги. На них продали часть нашего имущества ООО "Базис" за сумму долга, -- возмущается Константин Крепкин. -- Мы ищем финансовые структуры, которые построят нам производство в другом месте и заберут наши земли в центре города".<BR><B>...Ягодки -- впереди</B><BR>В начале июля Правительство России внимательно рассмотрело перспективы земельного реформирования в стране.<BR>Премьер Михаил Касьянов отметил: выкуп земель может привести к изъятию средств из экономики. А это, в свою очередь, повлечет снижение темпов экономического роста.<BR>Чтобы избежать этого, кабинет министров решил не отменять право бессрочного пользования землей под приватизированными объектами с 1 января 2004 года.<BR>Глава Минэкономразвития Герман Греф предложил продлить срок переоформления прав постоянного землепользования для приватизированных предприятий на право аренды или выкупа земельных участков на один-два года.<BR>Чтобы утвердить это законодательно, правительство собирается осенью внести в Госдуму России проекты поправок в законодательство в части определения стоимости приватизируемой земли, на которой расположены предприятия, и ставок аренды земельных участков.<BR><BR><BR><B>СПРАВКА</B><BR><B>Стартовая цена земли</B><BR>u Земельный кодекс ввел понятие "кадастровая стоимость земли" -- цена за квадратный метр, по которой компания может выкупить землю.<BR>u Кадастровая оценка участков варьируется по базисным кварталам. Например, в Адмиралтейском районе есть зоны, где цена земли превышает 6000 рублей/м2. Но там же найдутся участки по цене 2000 рублей/м2. В основном это полупромышленные районы, где расположены, например, судостроительные заводы.<BR>u Если кадастровая стоимость не определена, то для оценки используется нормативная стоимость земли. Она зависит от категории земли, ее целевого назначения, удаленности от центра города.<BR>u После принятия Земельного кодекса оказалось, что нормативная цена земли в Петербурге завышена. Городской администрации пришлось менять условия выкупа. Если раньше нормативная стоимость колебалась в пределах от 12 до 112 ставок земельного налога за квадратный метр, то теперь верхний предел сократился до 30 налоговых ставок. Земля подешевела, особенно в центре Петербурга.