недвижимость и строительство

<BR><BR><BR>Городские власти пытаются активнее вовлечь в рыночный оборот принадлежащую Петербургу недвижимость. Проблема в том, что большинство из предлагаемых помещений малоликвидны. Рассчитывая повысить интерес к такого рода объектам, КУГИ выпустило Распоряжение №1089 "О порядке принятия решений о продаже незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Петербурга".<BR>Обсуждение этого документа и ряда других проблем, стоящих перед чиновниками и риэлтерами, состоялось на круглом столе, организованном в редакции "Делового Петербурга".<BR><BR>Александр Морыганов, генеральный директор фонда экономических и социальных программ:<BR>"У города должна быть более дальняя политика, рассчитанная на многократный эффект от действий по продаже пока невостребованных объектов. Например, продавая подвал, город ничего не расходует, а получается, что происходит лечение дома, там нет бомжей, пожаров. Поднимается средний класс предпринимателей, увеличивается объем выплачиваемых налогов, растет занятость.<BR>Считаю, что приоритетом при выкупе подвалов должен быть собственник помещения, которое над ним находится. Именно он будет, не считая денег, инвестировать в свое подземелье".<BR><BR>Дмитрий Прасолов, президент ассоциации развития негосударственных предприятий "Дар":<BR>"То, что делает КУГИ, конечно, правильно. Но мне кажется, что коммерческий результат от этого будет крайне незначителен. Проблему нужно решать в комплексе, а это коммуникации, дворы, освещение, дороги. У нас же не созданы кондоминиумы, способные действительно управлять недвижимостью города".<BR><BR>Борис Корчагин, начальник управления коммерческой недвижимости ЗАО "ЛенСпецСМУ":<BR>"Пока мы будем разрабатывать методику продаж, нам продавать будет нечего. Большинство этих объектов находятся в зданиях, которым по 150-200 лет, которые вот-вот разрушатся. Нужно создать комиссию по продаже простаивающих городских помещений. Выявили заинтересованных, посадили их всех вместе, определились с конкурсной основой, и вперед -- кто больше заплатит, тот и хозяин. Мы заинтересованы в этих помещениях, но получить их можем только в аренду. Но это не стоит тех сумасшедших затрат на ремонт".<BR><BR>Валерий Назаров, вице-губернатор, председатель КУГИ:<BR>"Есть высоколиквидные объекты недвижимости, которые действительно приносят доход городу. Есть объекты, которые используются неэффективно, то есть деньги от них в бюджет не поступают или поступают, но несоизмеримо со стоимостью этой недвижимости.<BR>Основная цель вышедшего Распоряжения №1089 заключается в создании жесткой процедуры, в соответствии с которой можно реализовывать низколиквидные объекты на инвестиционных условиях. Одна из трудностей на этом пути -- это менталитет руководителей районных агентств, который остается на уровне 1995-1996 годов. Они изолируются от рынка недвижимости, "придерживая" актуальную информацию. В результате в их работе все еще присутствует оттенок монополизма.<BR>Проанализировав существующие базы, особенно сайт КУГИ, мы обнаружили, что там есть помещения, которые по 7-8 месяцев остаются невостребованными. Распоряжение о снижении процентной ставки арендной платы не выполняется. Пришлось ужесточить процедуру принятия решений об обязательном снижении на 25% ставки и продаже через месяц объектов, так и не нашедших арендатора. Уже есть порядка 200 помещений, по которым идет оценка для выставления их на продажу.<BR>Нас интересует собственник, способный купить объект и восстановить его. Тем самым мы сохраняем объект недвижимости и снимаем нагрузку с бюджета, который сейчас несет расходы по его содержанию.При этом важно, чтобы к каждому закону или распоряжению выходили сопутствующие документы, которые на уровне рядовых исполнителей позволили бы понимать, что имелось в виду при издании того или иного нормативного документа.Кроме того, мы планируем выйти с инициативой в Государственную думу с проектом закона об ответственности собственника, имеющего на своем балансе объекты недвижимости. Это должно заставить владельцев заколоченных зданий не ждать "лучших времен" в надежде подороже продать свое имущество, а уже сейчас вовлечь его в рыночный оборот".<BR><BR>Павел Семенов, директор департамента нежилого фонда управляющей компании корпорации "Петербургская Недвижимость":<BR>"Из того огромного числа объектов, которые выйдут на рынок аренды благодаря Распоряжению №1089, интересны будут 15-20%. Потому что ни один бизнесмен не будет вкладывать деньги в арендуемый объект, если это экономически невыгодно. Если в подвале много коммуникаций, которые надо менять, то такой объект никого не заинтересует, даже если отдается в аренду по нулевой ставке. Однако такая недвижимость может быть интересна при покупке ее в собственность, поскольку если я что-то вложил в ремонт своего имущества, то тем самым только увеличил его стоимость.<BR>К сожалению, пока город может продавать только объекты, предложенные самим КУГИ. Надо предусмотреть механизм, когда объект будет продаваться тому, кто сознательно подал на него заявку. Такой человек уверен, что ему нужен именно этот объект, а главное -- он готов за него платить. Подобный механизм выведет на рынок огромное число простаивающей недвижимости. Ассоциация риэлтеров готова вместе с КУГИ разработать проект такого документа".<BR><BR>Евгений Рязанцев, генеральный директор ОАО "Стэнли Проперти Корпорэйшн":<BR>"Хотелось бы, чтобы реально заработало доверительное управление, потому что подвалы -- мелочь, когда целые здания годами стоят разрушаясь.<BR>Мы принимали участие в подготовке регламента доверительного управления. Вопрос -- где распоряжение губернатора, определяющее этот порядок?<BR>И, конечно, открытость информации. Те же подвалы -- где можно получить их списки?"<BR><BR>Егор Поляков, советник вице-губернатора Валерия Назарова по экономическим вопросам:<BR>"На сегодня документы на продажу подготовлены по 18 самым разным объектам. По 232 объектам снижены ставки, частично на них уже поданы заявки, а часть пойдет на продажу. По итогам инвентаризации в четырех центральных районах было выявлено 6422 подвала. Из них подлежат учету 57%, то есть теоретически они могут быть сданы в аренду или проданы. Полностью согласен с тем, что преимущественное право на покупку помещений в доме должно быть у уже существующих в нем собственников. Проект Закона "О реконструкции мансардных и подвальных помещений на инвестиционных условиях", который мы готовим к внесению в Законодательное собрание Петербурга, будет предусматривать такую возможность".<BR><B>Подготовил и провел</B><BR><B>круглый стол</B><BR><B>Роман Романюк</B><BR>